（2016）苏0804民初1414号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-11-26

案件名称

王嘉昂与王江燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安市淮阴区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王嘉昂,王江燕

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第四十四条第一款，第五十一条，第五十八条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

淮安市淮阴区人民法院民事判决书（2016）苏0804民初1414号原告王嘉昂。委托代理人韩晨，江苏岸庆律师事务所律师。被告王江燕。委托代理人刘冰清，江苏淮海潮律师事务所律师。原告王嘉昂诉被告王江燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由代理审判员沈潇适用简易程序于3月29日公开开庭进行了审理。原告王嘉昂及其委托代理人韩晨，被告王江燕及其委托代理人刘冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王嘉昂诉称：2015年11月16日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将淮阴区幸福新苑124号营业房租赁给原告，并将其在门市内的小吃店经营设备一并转让给原告。2016年2月，案外人严某找到原告，称其为涉案房屋出租人，不同意原告租赁该房屋并要求收回房屋，原告方得知被告无权处分房屋，现原告已无法继续经营。原告方认为，被告将无权处分的房屋租赁给原告，造成原告无法继续经营，被告应当退还全部费用并按约定支付违约金。为维护原告合法权益，请求判令：1．解除原、被告之间的房屋租赁合同；2．被告返还原告已支付的58000元，给付违约金10000元；３．被告承担本案诉讼费用。被告王江燕辩称：原告诉状所称严某不同意其租赁涉案房屋不是事实，严某并未向被告提出不同意转租或者解除合同，其一直在向原、被告催要房租。被告于3月9日向原告发出催缴租金通知，原告至今未向被告交纳租金，故原、被告的租赁合同已于3月12日解除。原告要求返还的58000元由设备转让费及4个月房租费合计48000元和押金10000元组成，设备转让费系双方签订买卖合同，被告已将设备交付原告，原告占有并使用，不应返还；原告已经实际使用涉案房屋，故4个月房租也不应返还；双方解除合同的原因在原告，因此押金也不应当退还。原告主张的违约金10000元，没有事实和法律依据。经审理查明：案外人严某系淮阴区幸福新苑营业房124室所有权人之一。2015年3月16日，严某以出租人（甲方）身份与作为承租人（乙方）的王江甲签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同A），合同内容概要：1．甲方将涉案房屋出租给乙方作为商业房使用；2.租期自2015年3月16日起至2018年3月15日止，租金为50000元/年3.未经甲方同意，乙方不得转租转让他人。2015年11月16日，被告以出租人（甲方）身份与作为承租人（乙方）的原告签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同B），合同内容概要：1．甲方将涉案房屋转租给乙方使用，租期自2015年11月16日起至2018年3月17日止；2．乙方在合同签订之日起一次性给付甲方门面房转租费48000元（其中包括4个月房租）；3．租金为50000元/年；4．乙方在租赁期间需交纳押金10000元，待乙方承租期满，甲方将此款退还乙方；5．租赁期间，若一方强行中止合同，需向另一方支付违约金10000元。另查明：1．原告庭审陈述，租赁合同B第2条约定的48000元由被告将开饭店所用设施设备转让给原告的费用及4个月房租（每月租4166.7元）构成，租赁合同B约定的48000元及押金10000元均已支付给被告。被告对此表示，对原告解释的租赁合同B第2条构成表示认可，确已收到原告给付的48000元及押金10000元。2．被告庭审陈述，其与王江甲是合伙租赁关系。3．案外人王江甲在本院所作谈话笔录中陈述，其与被告是合伙经营关系，共同交纳房租。再查明：严某证人证言：租赁合同A是王江甲与其签订，之后一直是被告与其联系，交纳房租时王江甲与被告均在场；2015年12月底左右得知涉案房屋被转租；因不同意房屋转租，在2016年2月春节前将涉案房屋上锁。原告发表质证意见，证人证言已明确表示不同意将房屋转租给原告，原、被告之间签署的租赁合同B因严某不追认而应被撤销。被告发表质证意见：证人证言部分不属实，证人在2015年12月份已知晓房屋被转租，但未向被告明确提出不同意转让，而是一直催要租金；证人锁住涉案房屋是因原告未交租金，非不同意转让；即使被告的房屋转租未经出租人同意，出租人享有的是解除与承租人之间合同的权利，但出租人至今未提出解除合同。上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提供的租赁合同B，被告提供的租赁合同A，证人严某证言，本院所做谈话笔录等证据予以证明，本院予以确认。关于租赁合同B的合同效力。本院认为，双方签订的租赁合同B虽然名义为租赁合同，但实际由租赁合同与买卖合同共同组成。关于买卖合同的效力，本院认为，原、被告签订的餐饮设施设备买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故本院对原告要求被告返还餐饮设施设备货款的诉讼请求，不予支持。关于租赁合同B中租赁合同的效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，人民法院对以承租人未经同意为由请求认定合同无效的，不予支持。现租赁合同B签订于2015年11月16日，出租人严某在2016年3月29日的庭审中明确表示不同意转租，即出租人在六个月内提出了异议。作为承租人的被告，其未经出租人同意擅自转租的行为破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制。被告实际上行使了承租房屋的处分权，必然损害所有权的权益，其行为因出租人的明确反对系无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，应当认定转租合同无效。关于租赁合同B中违约条款的效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十二条第七项之规定，违约责任是合同的条款之一，违约是指违反有效合同所规定的义务而产生的责任后果，即违约的前提是合同有效，现原、被告之间的租赁合同无效，违约责任作为合同条款之一也应认定为无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的救济方式是返还原物、恢复原状或赔偿损失，不存在赔偿违约金，故本院对原告要求被告支付10000元违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告是否应当向原告返还押金和租金。本院认为，首先，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损坏，如果造成损害可以此费用据实支付或另行赔偿。现原、被告租赁合同关系被认定无效，故押金10000元应当予以退还。其次，出租人于2016年2月春节前将涉案房屋上锁致原告租赁目的无法实现，故剩余租金应当由被告向原告返还。原告已交纳自2015年11月16日起4个月租金，2016年春节为2016年2月8日，故本院酌定被告应当返还的租金金额为6250元。综上，原、被告签订的租赁合同为无效合同，被告应当及时返还押金及剩余租金。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第十二条第七项、第四十四条第一款、第五十一条、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王江燕于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王嘉昂押金10000元、租金余款6250元；驳回原告王嘉昂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告王嘉昂负担1800元，由被告王江燕负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行，帐号：34×××54）。代理审判员　沈　潇二〇一六年四月十三日书　记　员　孙亚伟附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第十二条第七项合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(七)违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。3.《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。4.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。5.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。关注微信公众号“”