（2016）京03民终4370号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-02
案件名称
许志勇与北京华泰龙安物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许志勇,北京华泰龙安物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终4370号上诉人（原审被告、反诉原告）许志勇，男，1973年12月28日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京华泰龙安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京阜通东大街6号院4号楼1-30B。法定代表人刘明杰，董事长。委托代理人侯贵锁，北京盈方律师事务所律师。上诉人许志勇因与被上诉人北京华泰龙安物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第41982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官杜丽霞、法官常洪雷参加的合议庭，于2016年4月6日组织各方当事人进行询问。本案现已审理终结。物业公司在一审中起诉称：物业公司系北京市朝阳区八里庄东里甲1号院东恒时代小区的物业服务公司。许志勇系该小区x室房屋（简称涉案房屋）的业主。2008年3月，许志勇入住该小区，交纳了一年的物业费后，自2009年7月1日起至今，一直未交纳物业费。物业公司采取多种方式催缴未果，故诉至法院，要求许志勇向物业公司支付2009年7月1日至2015年7月31日的物业费30701.85元，并支付逾期付款违约金33627.37元。许志勇在一审中答辩并反诉称：许志勇认为物业公司诉讼请求中2013年之前的部分已经超过了诉讼时效。物业公司也没有履行业主手册中约定的相应义务，具体而言，物业公司没有给业主购买责任险，没有向业主提供审计结果以及纯居住住宅所配套的管家式服务，也没有引入管理顾问。小区会所已经被出租成为个人会所。许志勇认为物业公司提供的服务不符合约定，没有兑现相应义务，故在这些问题没有解决之前，许志勇不同意支付物业费。同时许志勇提出反诉，要求物业公司为许志勇维修房屋内自来水上下水不通畅的问题；要求物业公司为许志勇购买公众责任险；要求物业公司向业主公开历年聘请专业审计公司进行账目核算的结果；要求物业公司落实“纯居式住宅”、“管家式服务”、“酒店式管理”、“引入第一太平戴维斯作为项目物业管理顾问”的承诺；要求物业公司立即停止小区东门私人会所的出租行为。物业公司对许志勇一审中的反诉辩称：关于自来水问题，许志勇自入住小区以来从未向物业公司反映过上下水问题，因此不同意其诉讼请求。关于公众责任险问题，物业公司已经为小区业主整体购买。关于账目审计问题，物业公司每年均聘请专业审计公司进行审计核算，并向全体业主公开。对于小区管理问题，物业公司履行了相应承诺，在小区前期引入第一太平戴维斯作为物业管理顾问，至今也在提供管家式服务。对于个别业主利用房屋经商的问题，物业公司不具备执法权，仅能进行举报，由行政机关进行管理。关于会所问题，该房屋产权属于小区开发商，与物业公司无关，物业公司也无权决定承租人的去留。综上，物业公司一直积极履行物业服务的承诺，但许志勇一直拒绝交纳物业费，因此不同意其反诉请求，并坚持物业公司的请求。一审法院审理查明：涉案房屋系许志勇所有，建筑面积为124.43平方米。许志勇于2008年收取涉案房屋。物业公司系东恒时代小区的物业服务公司，与小区开发建设单位北京方恒置业股份有限公司（简称方恒公司）于2011年签订了《前期物业服务合同》，约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为3.38元／月.建筑平米。许志勇则向物业公司交纳了2009年7月1日之前的物业费，此后的物业费未向物业公司交纳。诉讼中，物业公司起诉要求许志勇交纳欠付的物业费，并支付违约金。许志勇对此不予认可，称物业公司主张的部分请求超出诉讼时效，并认为物业公司未兑现相应物业服务承诺，不同意交纳物业费，并提出反诉，要求物业公司维修涉案房屋内自来水上下水、为许志勇购买公众责任险、公开账目审计的结果并落实服务承诺，同时要求物业公司立即停止小区东门私人会所的出租行为。物业公司称双方物业服务关系一直延续且其一直向许志勇催要物业费，相应请求并未超过诉讼时效，并称其在物业服务期间未收到许志勇关于涉案房屋上下水故障的申请，且兑现了购买公众责任险、公开账目审计结果并落实服务承诺的义务，同时称小区会所出租行为并非其从事，故对许志勇反诉请求均不予认可。针对其主张，物业公司提交了保险合同、审计报告照片、顾问合同及房屋产权证复印件等证据充分佐证。许志勇对此不予认可，并坚持其主张。现物业公司起诉要求许志勇支付自2009年7月1日至2015年7月31日期间的物业费，并要求许志勇支付相应违约金，许志勇以前述理由抗辩，不同意全额交纳物业费，并提出上述反诉请求，物业公司亦不予认可。一审法院审理后认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，物业公司与涉案房屋的开发建设单位方恒公司签订了《前期物业服务合同》，对作为涉案房屋的业主的许志勇具有约束力。物业公司有权依据该合同约定的收费标准向许志勇主张物业费。许志勇自2009年7月1日以来一直未交纳物业费，现物业公司起诉要求许志勇支付，一审法院予以支持。许志勇以部分费用超过诉讼时效进行抗辩，但双方物业服务关系持续至今，故该辩解，一审法院不予支持。许志勇主张物业公司服务不到位，并提出相应反诉，根据本案查明的事实及双方所提交之证据，不能认定许志勇主张成立，故对许志勇抗辩意见及反诉请求，一审法院均不予支持。对于物业公司要求许志勇支付违约金之请求，因双方对物业服务存在一定争议，且物业公司的服务亦存在一定瑕疵，故对物业公司该请求，一审法院不予支持。据此判决一、许志勇于判决生效后七日内向物业公司支付二〇〇九年七月一日至二〇一五年七月三十一日期间的物业费合计三万零七百零一元八角五分；二、驳回物业公司的其他诉讼请求；三、驳回许志勇的反诉请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，许志勇不服，上诉至本院称：一审判决认定事实错误。1.物业公司提供的证据足以证明物业公司没有履行维修义务。根据房屋查验记录，物业公司负有为许志勇维修居室内上下水的义务，但至今未履行。2.根据业主手册，物业公司承诺为业主购买公众责任险、向业主公开历年聘请专业审计公司进行的账目核算结果、为小区提供“纯居式住宅”、“管家式服务”、“借鉴酒店式管理”、“引入第一太平戴维斯作为项目的物业管理顾问”等多项服务措施，但均未履行。3.小区东门会所应为全体业主提供公共会所服务，但物业公司同意将其出租给私人用于经营私人会所，同时对小区内部造成严重污染，不仅违背了服务承诺，也侵犯了许志勇的合法权益。二、一审判决以双方物业服务关系持续至今为由对诉讼时效问题不予支持，没有法律依椐。故请求二审法院1.依法撒销（2015〉朝民初字第41982号民事判决书；2.依法改判或者发回一审法院重新审理；3.本案全部诉讼费用由物业公司承担。物业公司同意原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有《前期物业服务合同》及庭审笔录当事人的陈述、等相关证据在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业公司与小区开发建设单位方恒公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。各方均应恪守履行。本案中物业公司客观上为许志勇提供了物业管理服务，许志勇应当按照《前期物业服务合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费。根据我国物权法、合同法及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，许志勇提出的抗辩理由认为物业公司所进行的安保、维修等服务项目存在问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，许志勇所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。故一审法院对于许志勇提出的要求减免物业费的辩解意见不予采信，并无不当。对于许志勇提出的物业公司所主张的物业费已超过诉讼时效的意见，因物业公司提供的物业服务系持续性服务，且考虑到物业公司并未明确怠于行使权利，故对于该项上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，许志勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费704元，由北京华泰龙安物业管理有限责任公司负担420元（已交纳），由许志勇负担284元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由许志勇负担（已交纳）。二审案件受理费568元，由许志勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 黎代理审判员 杜丽霞代理审判员 常洪雷二〇一六年四月十三日书 记 员 吴 越 来自