（2016）苏02民终0179号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-08-01

案件名称

江阴市新百业广场管理服务有限公司与王福全房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王福全,江阴市新百业广场管理服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2016）苏02民终0179号上诉人（原审被告）王福全。委托代理人祝梅红、郑茹文，远闻（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江阴市新百业广场管理服务有限公司，住所地江阴市暨阳路新百业广场内。法定代表人薛含芬，该公司董事长。委托代理人孙建军，江阴市江南法律服务所法律工作者。上诉人王福全因与被上诉人江阴市新百业广场管理服务有限公司（以下简称新百业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄临民初字第00396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2011年3月2日，新百业公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王福全签订《新百业广场三楼商场租赁合同》（以下简称《商场租赁合同》）一份，内容为：第一条，租赁场地。1.1甲方受场地产权业主的委托，将位于江阴市暨阳路80号新百业广场三楼（以下简称场地），建筑面积为约7954平方米租赁给乙方，双方确认现状交付。第二条，租赁期限。2.1场地租赁期限自2011年1月1日，至2020年12月30日止，共计十年。第三条，租赁场地用途。3.1乙方承租该场地用于经营服装、电器及数码产品。3.2租赁期间，未征得甲方同意，乙方不得擅自变更场地经营用途。如要改变需告知甲方并征得甲方同意，否则甲方有权终止合同。第四条，租金、履约保证金。4.1租赁场地租金，前三年为250万元/年，第四年、第五年每年递增5％，第六年开始在第五年的基础上每年累积递增5％（以上金额均为不含税价，如乙方要求正式开票，税金由乙方承担）。4.2大型设施使用损耗费：前三年为5万元/年，第四、五年为10万元/年，第六年开始为15万元/年，此费用与房租金同步交纳。4.3场地租金支付方式：租金先付，场地后用，全年一次性付清。每年提前一个月付下一年度房租，逾期一个月不付作自动放弃租赁权，甲方有权采取相应措施。……。第五条，甲方的权利和义务。……。5.6租赁期间，场地的中央空调费，公共部位的水电费用由乙方按实结算，公共设施和公共场地的维护保养、能耗费用按实分摊，商场的安保人员、消防监控等有关费用按实分摊。如乙方不执行，甲方有权采取相应的措施，由此造成后果由乙方承担，与甲方无涉。……。第九条，特别约定。……。9.4涉及商场整体消防所产生的费用按面积分摊。……。2013年8月9日，新百业公司和王福全以及产权业主共同签订协调会纪要一份，内容为：2013年7月8日14点，在二建公司郭总办公室就王福全租赁新百业广场三楼、四楼欠缴的房租金、电费如何交付磋商后达成如下意见：１、按原合同，王福全合计应付2012年至2013年年底期间房租金550万元，其中三楼450万元、四楼100万元（有欠条）。２、至今，就第1条所述租金，王福全已交租金250万元。３、至今，王福全尚结欠前述应付房租300万元。４、经王福全多次要求，考虑到其实际情况，郭总同意再交50万元房租，将之前的房租全部了清。……。７、王福全确认其投资安装在东广场的二台电梯产权归商场全体业主共同所有；房屋租赁合同解除的（包括合同期满终止或提前终止的），出租方（或业主）对二台电梯不作任何补偿或支付任何对价，王福全也不得拆除。一旦合同终止，王福全要保持商场现状，不得随意拆除、损坏。……。后，新百业公司以王福全未及时交付场地租金为由诉至法院，请求判令王福全分摊承担2014年度中央空调水处理费用10000元、电梯保养费用63000元、消防系统维护费用15000元、大型设施使用损耗50000元、商场夜班消防监控人员费用30000元，合计承担168000元。王福全原审经法院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其书面答辩称：自2011年双方建立租赁关系至今，新百业公司从未向其收取该项费用，且新百业公司主张的费用金额在合同中并无明确的数额约定，故不应由其承担该费用。2011年10月12日，新百业公司为甲方，南京天杰冷气装饰工程有限公司（以下简称天杰公司）为乙方，签订《中央空调系统水处理工程合同》，约定甲方委托乙方对甲方空调冷却水、冷冻水（采暖水）系统进行水处理工程。工程全过程含：水质分析研究制定药剂的最佳配方、水系统杀菌灭藻除锈去垢清洗、水系统钝化预膜、首次添加杀菌灭藻与缓蚀阻垢保养剂、培训甲方进行全年的日常加药与排污、提供非故障排污的使用药剂、出具加药排污的具体规定。合同期限为2011年10月12日至2014年10月11日止，乙方进场施工日期为每年10月20日至每年11月10日。每年合同总价为50000元。2014年12月4日，新百业公司支付天杰公司中央空调水处理工程费用50000元。新百业公司解释，空调水处理费用是按照新百业广场为五层分摊，每层分摊10000元。2014年3月21日，新百业公司为委托方，江阴市菱电电梯有限公司（以下简称电梯公司）为受托方，签订《电梯保养合同》一份，新百业公司委托电梯公司全包保养、维修电、扶梯，服务期限自2014年1月1日起至2018年12月30日。自动扶梯服务费用年价为8500元/台，升降电梯中的客梯服务费用年价为10000元/台，观光梯（皮革城）服务费用年价为8000元。2014年6月11日，新百业公司支付电梯公司电梯保养费111600元，2014年12月8日，新百业公司又支付电梯公司电梯保养费99000元。新百业公司解释，王福全租赁范围内自动扶梯为6台，升降电梯为4台。升降电梯中有客梯2台，自地下二层至地上五层，地下二层为车库；另有观光梯（皮革城）2台，自地上一层至五层。电梯维护费用按照实际的电梯使用情况进行分摊，扶梯费用是本层的扶梯费用，每台85**元/年；升降电梯是按照使用层数进行分摊费用，因新百业广场第四层和第五层闲置，实际只有第一层至第三层使用，故客梯和观光梯（皮革城）维护费用要求王福全分担三分之一，即12000元（36000元÷3层），共计要求王福全分摊电梯维护费用63000元（8500元/台×6台+12000元）。2012年10月25日，新百业公司为甲方，南京消防工程有限公司江阴分公司（以下简称消防公司）为乙方，签订《建筑消防设施维修保养合同》一份，有乙方为甲方提供新百业广场建筑消防设施的维修保养技术服务，维修保养期限2012年10月25日至2014年10月25日，每年维保费为45000元，于每年的10月25日前支付。2015年5月8日，消防公司出具说明，说明他公司2014年度参与维保的范围仅为新百业广场一层、二层、三层。2014年8月，消防公司向新百业公司开具建筑消防设施维修保养费用发票，金额为45000元。新百业公司主张王福全承担三分之一的消防系统维护费用，即15000元。新百业公司另主张，他公司按《商场租赁合同》第四条第二款约定，要求王福全分摊大型设施使用损耗50000元，以及依口头约定，分摊商场夜班消防监控人员费用30000元。上述事实，有《商场租赁合同》、协调会纪要、《中央空调系统水处理工程合同》、《电梯保养合同》、《建筑消防设施维修保养合同》、发票、支付凭证、照片，及当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：新百业公司和王福全签订的《商场租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，法院予以确认。合法有效的合同，对合同当事人均有约束力。按《商场租赁合同》约定，作为承租人的王福全应按合同4.2条款的约定承担大型设施使用损耗费和按合同5.6条款的约定承担公共设施和公共场地的维护保养、能耗费用，以及商场的安保人员、消防监控等有关费用。本案中，新百业公司主张王全福承担2014年度的大型设施使用损耗费50000元于法有据，法院对该请求予以支持。对于新百业公司要求王福全分摊的空调水处理费用、电梯维护费用、消防系统维护费用、商场夜班消防监控人员费用的请求，均属于合同5.6条款的约定，王福全应予分摊。其中空调水处理费用王福全应予分摊其中三分之一，即10000元。对于电梯维修费用，新百业公司主张的扶梯费用法院予以采信，即每台85**元，按6台计算为51000元；但对于升降电梯费用，虽新百业广场第四层、第五层闲置，但升降电梯自下而上系一整体，维护费用不应按三层分摊，而应按五层分摊，故王福全应承担升降电梯维护费用7200元（36000÷5层），王福全应承担的电梯维护费用为58200元。对于消防系统维护费用，法院采信新百业公司意见，王福全应分摊15000元。对于新百业公司主张的商场夜班消防监控人员费用，虽按约定，王福全应分摊该项费用，但新百业公司未有证据证明支出该项费用，新百业公司现主张该项费用证据不足，法院暂不予支持。王福全经法院合法传唤未到庭，怠于行使诉讼权利，应当承担不利法律后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、王福全应给付新百业公司2014年度大型设施使用损耗费50000元、空调水处理费用10000元、电梯维护费用58200元、消防系统维护费用15000元，合计133200元，于判决发生法律效力之日起十日内履行；二、驳回新百业公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11120元，由新百业公司负担8120元，王福全负担3000元（由新百业公司预交，王福全于判决发生法律效力之日起十日内直接给付新百业公司）。王福全不服原审判决，向本院提起上诉称：一、大型设施包括了电梯、消防、中央空调，故相关费用不应重复分摊。二、如果要分摊各项费用，1.商场东广场的2台电梯系其出资建造，2014年的维护费用也由其支出，不应计入分摊费用中。2.合同约定按面积分摊消防系统维护费用，不应按楼层数分摊，其仅承租7954平方米面积，而一个楼层的面积为10000多平方米，其未租满一个楼层，第三层有一部分系新百业公司出租给案外人开设健身房、饭店，故分摊单位不应按层计算。3.中央空调费是指发生的电费，不是保养费，商场一共六层，第六层是办公区域，分摊的比例应为六分之一。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人新百业公司辩称：一、大型设施包括电梯房、消防、天桥、开水房等，使用损耗费是折旧费，与电梯维修费用不重复。二、1.根据合同5.6条，电梯属于公共设施，维修费用需单独支出。2.合同约定出租的是第三、四层全部，分摊的单位应按层计算，比例为五分之一；即使有案外人使用一部分面积，案外人发生的能耗、消防与楼层系分开。3.空调水处理费与电费应分开计算，应分摊。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审一致。二审中，王福全提交了其于2012年、2013年支付的电梯维护费、防火卷帘门维修费、消防维修费，以及2014年5月16日案外人出具收到消防维修费用8000元的收条、2015年1月15日案外人出具的卷帘门收款5000元的收据。经质证，新百业公司认为真实性无法确认。本案的争议焦点是：一、王福全应承担哪些费用；二、消防系统维护费、电梯维护费用应如何分摊？关于争议焦点一，本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商场租赁合同》4.2条约定了大型设施使用损耗费50000元，同时又在5.6条约定了场地的中央空调费，公共部位的水电费用以及由王福全按实结算的公共设施和公共场地的维护保养。大型设施使用损耗费是固定的费用，与其他电梯、空调的维护费用并不重复，王福全应按约承担上述各项费用。关于电梯维修费用，王福全虽主张系其出资建造及承担维护费用，但其已在2013年的会议纪要中转移了电梯的产权，其又未能提供支付2014年电梯维护费的依据，而新百业公司已经举证其支付了2014年电梯维护费，故本院对王福全的主张不予采信，对新百业公司支付2014年电梯维护费的事实予以确认。空调水处理费用系公共设施的维护保养费用，与王福全主张已支付的空调电费不一致，本院对其主张不予支持。关于争议焦点二，本院认为，对于王福全上诉主张的消防维护费用分摊方式，虽然《商场租赁合同》约定按面积分摊，但是在会议纪要中，新百业公司与王福全就相关费用是以楼层为单位进行处理，故新百业公司主张的分摊方式具有一定的依据。因为王福全一审无正当理由拒不到庭参加诉讼、怠于举证，故二审加重其举证责任，由其对与新百业公司的主张相反的事实进行举证。关于王福全二审提交的付款证据，新百业公司不予认可，真实性无法确认，而且也不能否定新百业公司支付消防维修费用的事实，故王福全的举证并不充分。另外，关于电梯维护费用，王福全主张商场有六层，但未提供证据证明，对其上诉按六分之一分摊的意见不予采信。综上，王福全的上诉意见缺乏充分的事实依据，本院不予支持。原审法院适用法律正确，所作判决并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人王福全负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林中辉审　判　员　　王一川代理审判员　　赵　璧二〇一六年四月十三日书　记　员　　汪丽敏来源：百度“”