（2016）云0402民初271号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-08-23
案件名称
原告玉溪鑫浩投资有限公司诉被告蒋士龙房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
玉溪市红塔区人民法院
所属地区
玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
玉溪鑫浩投资有限公司,蒋某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0402民初271号原告玉溪鑫浩投资有限公司。注册号：530400105002739。法定代表人李旭雄。委托代理人陈新国、赵崇萍，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告蒋某某，男，1962年生，汉族。委托代理人李美媛，在新兴法律服务所工作。代理权限：特别授权代理。原告玉溪鑫浩投资有限公司（以下简称鑫浩公司）诉被告蒋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，��法适用简易程序，于同年3月16日公开开庭进行审理，原告鑫浩公司的委托代理人陈新国、赵崇萍，被告蒋某某的委托代理人李美媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫浩公司诉称，原、被告于2014年10月20日签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将坐落于XXX8幢7号，建筑面积为147.28平方米的铺面出租给被告使用，租期4年，自2014年11月1日起至2018年9月27日止。租金及管理费一年一交，先交租金及管理费后使用，第一年（即2014年11月1日起至2015年9月27日止）租金为17010元、管理费为39190元；第二年（即2015年9月28日起至2016年9月27日止）租金为18557元，管理费为43300元。另外，双方还约定了付款期限、违约责任、诉讼管辖地等其他合同内容。合同签订后，被告未按约向原告支付租金及管理费。根据双方合同约定，被告逾期超过30天的，原告有权解除合同，要���被告支付违约金并收回铺面。故此，被告拒不支付租金及管理费的行为构成违约，并违反法律规定，应当向原告承担相应的法律责任。故诉至法院，请求：一、判决解除原、被告于2014年10月20日签订的《XXX铺租赁合同》，并判令被告立即腾空租赁商铺返还给原告；二、判令被告立即向原告支付租金及管理费77214.28元；三、判令被告自2016年2月1日起按每天200元的标准向原告支付经济损失，直至商铺返还给原告之日止；四、判令被告向原告支付滞纳金6000元；五、判令被告向原告支付违约金18557.1元；六、本案全部诉讼费用由被告承担。被告蒋某某辩称，一、如原告无权出租万商汇8幢7号商铺，则租赁合同自始无效；二、被告自承租铺面后，花了50000元进行了装修，但一直未经营，所以不存在管理费。经审理查明，2011年5月31日原告与XXX社区居委会一组��订了《土地租赁合同》，租用东至昆玉高速公路，南至冯井1组民房，西至冯井长青路，北至秀山路的土地，租期自2011年10月1日起至2032年9月30日止，并在该地块上投资建设成红塔区滇中万商汇商业区自主经营。2014年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了合同编号：鑫字2014第01号滇中万商汇《商铺租赁合同》，合同约定：“一、租赁铺面概况。1.1租赁铺面坐落于XXX8幢7号，建筑面积共计147.28平方米。租赁铺面为毛坯房，处于空置状态；二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该铺面仅作为杜菲尼卫浴的销售使用；三、租期。租期共4年，自2014年11月1日起至2018年9月27日止；四、租金及支付期限。4.1第一年（即2014年11月1日起至2015年9月27日止）租金为17010.00元（人民币壹万柒仟零壹拾元整），管理费为￥39190.00元（人民币叁万玖仟壹佰玖拾元整）。4.2第二年（即2015年9月28日起至2016年9月27日止）租金为￥18557.00元（人民币壹万捌仟伍佰伍拾柒元整），管理费为￥43300.00元（人民币肆万叁仟叁佰元整）。……4.5租金一年一交，先交租金后使用，乙方必须于每年9月28日前将下年度租金付清给甲方后方可使用。第一年度租金于2014年10月23日以前支付。五、租赁铺面交付及收回……5.3乙方交回铺面时，所进行的装修装潢、增扩的设施设备等须按甲方要求拆除或保留，不得擅自处理。甲方要求拆除的，乙方必须予以拆除且不得损害原有设施设备或原有结构；甲方要求保留的，乙方必须无条件完好无缺的交付给甲方，不得拆除或故意损害。……5.5乙方违约或逾期交回铺面或不予交回铺面的，甲方可单方强制收回，所造成的财物丢失、毁损、灭失等责任及损失由乙方自担，与甲方无关。六、甲方的权利义务。6.1甲方有权按本合同约定向乙方收取租金。乙方逾期支付租金，甲方按每日人民币200.00元的标准向乙方收取滞纳金；如乙方逾期超过30天的，则甲方有权立刻单方解除本合同，要求乙方支付违约金，并收回铺面，不退还乙方已交租金，且无须给予乙方任何补偿。……八、其他约定。8.1使用该铺面所产生的水、电、卫生、网络、电话等费用由乙方承担并支付。使用该铺面所产生的垃圾清运、管理、税收等费用由乙方承担并支付。乙方应按时交纳上述费用，不得拖欠，延期造成的损失及责任由乙方承担。乙方拖欠上述费用超过30天的，甲方有权立刻单方解除本合同，要求乙方支付违约金，并收回铺面，不退还乙方已交租金，且无须给予乙方任何补偿。……九、履约保证金。本合同签订当天，乙方自愿向甲方交纳履约保证金￥5000.00元，（人民币伍仟元整），合同期满退房时，乙方无违约情形且按要求退回铺��设施及缴纳完租赁期间相关费用无任何欠款后，该保证金全额无息退还乙方。……十二、违约责任。……12.2乙方违反本合同任何一条约定的，应向甲方支付违约金为合同总价的20%。如乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。12.3乙方违约向甲方支付违约金及赔偿损失后，甲方有权选择解除本合同或选择要求乙方继续履行本合同。甲方选择解除本合同的，甲方有权立即收回铺面（包括乙方投资的装修装潢、增扩的设施设备等），不退还乙方已交租金，且无须给予乙方任何补偿。乙方拒不交回铺面的，甲方有权单方强行收回，所造成的财物丢失、毁损、灭失等责任及损失由乙方自担，与甲方无关。……”上述合同签订后，原告如约将XXX8幢7号商铺交付给被告使用，被告却未按合同约定向原告支付租金及管理费，经原告催要后，被告于2016年2月5日向原告出具了两份欠条，分别载明：“今欠玉溪鑫浩投资有限公司2014年11月1日至2015年9月27日租金和管理费56200元，保证于2016年2月25日以前付清。此据。欠款人：蒋某某，2016年2月5日”，“今欠玉溪鑫浩投资有限公司2015年9月28日至2016年9月27日租金和管理费61857元，保证于2016年3月25日以前付清。此据。欠款人：蒋某某，2016年2月5日”原告于2016年1月29日诉至本院，要求被告支付相应租金、管理费并承担违约责任。另查明，被告于2014年10月24日向原告支付了5000元的履约保证金。上述案件事实有原告提交的合同编号：鑫字2014第01号滇中万商汇《商铺租赁合同》原件一份、被告向原告出具的欠条原件两份、原告与红塔区玉带街道办事处冯井社区居委会一组《土地租赁合同》原件一份、玉红国用（2013）第XX号国有土地使用权证复印件一份、建字第30401-2013-XXX建设工程规划许可证复印件一份及原、被告的当庭陈述在案证实，本院予以认定。本院认为，原、被告于2014年10月20日签订的合同编号：鑫字2014第01号滇中万商汇《商铺租赁合同》，确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原、被告应当严格按照合同的约定履行各自的义务，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行;……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告自2014年11月1日起向原��租用商铺至今，应当依约向原告支付租金及管理费，被告未付租金、管理费经原告催要并向原告出具欠条后仍未按欠条载明的时间向原告支付所欠租金、管理费，致使原告收取租金的合同目的不能实现，原告行使合同解除权于法有据，合同解除的时间应为解除通知到达被告时，原告诉至本院前并未通知被告解除合同，故合同解除时间应为本院向被告送达原告民事起诉状的时间即2016年3月7日，原告认为与被告所签租赁合同自起诉之日即2016年1月29日解除的诉讼主张，本院不予支持，合同解除被告应当将商铺腾还给原告。结合原告认为被告应当向其支付租金、管理费至合同解除之日的诉讼请求，故被告依约应向原告支付自2014年11月1日至2016年3月7日共计一年零162天的租金及管理费83654.34元（56200元+61857元÷365天×162天=83654.34元）。原、被告在合同中约定被告迟延支付租金需向原告每日支付200元滞纳金，逾期超过30天原告有权解除合同并要求被告支付违约金，同时约定了被告违反合同任何一条约定，需向原告支付合同总价20%的违约金，原、被告合同约定的“滞纳金”法律性质为迟延履行违约金，双方在合同中约定对被告迟延支付租金是否超过30天分别承担不同的违约责任，并未违反法律的规定，被告至今未向原告支付租金，对原告要求被告依约应当承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持，但对原告要求被告承担违约金总额为逾期30天未支付租金的违约金6000元与第一年度租金总额的30%相加，计算标准违反原、被告合同中约定违约金为租金总额20%，本院认定被告承担的违约金为17240元（6000元+56200元×20%=17240），综合考虑被告已向原告支付了5000元的履约保证金，应在违约金中作相应的折抵，故本院对原告主张的违约金��额实际支持12240元。违约金与损害赔偿金不能同时主张，二者并存时优先适用违约金，本院认定本案违约金的数额时已经兼顾了被告的违约行为给原告造成的损失，故对原告要求被告向其支付自合同解除之日起至商铺实际返还之日止的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。被告认为其承租商铺装修后一直未使用，不应当支付租金、管理费的答辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告玉溪鑫浩投资有限公司与被告蒋某某于2014年10月20日签订的合同编号：鑫字2014第01号XXX《商铺租赁合同》于2016年3月7日解除；二、由被告蒋某某于本判决生效之日起三日内将坐落于XXX8幢7号商铺��还原告玉溪鑫浩投资有限公司（被告蒋某某在商铺内投资的装修装潢、增扩的设施设备归原告玉溪鑫浩投资有限公司所有）；三、由被告蒋某某于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪鑫浩投资有限公司商铺租金及管理费83654.34元；四、由被告蒋某某于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪鑫浩投资有限公司违约金12240元；五、驳回原告玉溪鑫浩投资有限公司的其它诉讼请求。案件受理费元2334，减半收取1167元，由原告玉溪鑫浩投资有限公司负担67元，被告蒋某某负担1100元。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 段杨春二〇一六年四月十三日书记员 李 香 来自：