（2016）川0104民初340号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-12-26

案件名称

四川西南机械工业联营集团公司与锦江区蜀风园茶语餐厅、李国经租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川西南机械工业联营集团公司,锦江区蜀风园茶语餐厅,李国经

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第二十九条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书(2016)川0104民初340号原告四川西南机械工业联营集团公司，住所地：成都市xx。法定代表人邓正阳，系四川西南机械工业联营集团公司董事长。委托代理人ＸＸ，北京大成（成都）律师事务所律师。委托代理人李亚兰，北京大成（成都）律师事务所律师。被告锦江区蜀风园茶语餐厅，住所地：成都市xx。经营者谭惠艳，女，1964年2月22日出生，汉族，住成都市xx。被告李国经，男，1946年7月4日出生，汉族，住成都市xx。原告四川西南机械工业联营集团公司(以下简称西南机械公司)与被告锦江区蜀风园茶语餐厅（以下简称蜀风园餐厅）、李国经租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，由审判员张韵独任审判，适用简易程序于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告西南机械公司的委托代理人ＸＸ、李亚兰，被告蜀风园餐厅的经营者谭惠艳、被告李国经到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西南机械公司诉称，2010年6月4日，李国经与肖小燕签订了一份《店铺转让协议》，约定肖小燕将xx原锦尚天茶府（现为蜀风园茶语餐厅）转让给李国经使用，肖小燕与西南机械大厦所签订的租赁合同转由李国经执行。2010年6月16日，肖小燕、李国经与西南机械公司签订了《关于三楼茶府转移经营协议》，三方以书面形式确认了上述事实，西南机械公司同意由李国经执行原肖小燕签订的房屋租赁合同至2014年8月17日止。李国经受让上述茶府后，在未办理营业执照之前，指派谭惠艳在2010年6月4日与西南机械公司重新签订一份《房屋租赁合同》，合同约定由谭惠艳承租机械大厦3楼整层，租赁期限从2008年8月18日至2014年8月17日止（接续原肖小燕），年租金为203000元。事后，谭惠艳以租赁合同为依据向工商所申请了个体工商户登记，登记字号为锦江区蜀风园茶语餐厅。2014年原租赁合同到期后，蜀风园餐厅与西南机械公司于8月18日续签了一份《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限、租金、支付时间及方式、水电气价格、违约金等事项。李国经作为授权代表和实际经营者在合同上签字确认。租赁期间，蜀风园餐厅从2015年2月18日开始拖欠西南机械公司租金及水电气费等费用，3月27日经发出《缴费通知》，告知拟准备停电处理后，蜀风园餐厅支付了一个月租金；2015年8月17日合同期满，蜀风园餐厅已拖欠西南机械公司租金共计109000元，水电气费7053元，逾期超过30日。截止起诉之日，蜀风园餐厅依然没有支付上述所拖欠的租金及水电气费等费用。另外，《房屋租赁合同》到期后，西南机械公司要求蜀风园餐厅在30日内搬离租赁房屋，但蜀风园餐厅仅关门不营业，房屋内所有物品均未搬离。蜀风园餐厅违约拖欠租金、水电气费等费用，给西南机械公司造成了极大的损失，西南机械公司不仅有权要求支付租金、水电气费也可以按照租赁合同约定收取欠付租金的20%的违约金。此外，由于蜀风园餐厅不搬离经营物品，导致西南机械公司无法再对外招租，每月租金损失惨重，蜀风园餐厅应对西南机械公司所遭受损失予以合理赔偿，依据相关法律规定，可以参照合同约定的租金标准合理支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。李国经登记类型为个体工商户，户主为谭惠艳，根据相关法律规定，谭惠艳作为经营者应对欠付租金以个人财产承担无限责任。此外，李国经一直为蜀风园餐厅的实际经营者，其参与了与西南机械公司续签合同、交纳租金、水电气费、实际现场经营等各项活动，根据相关法律规定，李国经应承担连带清偿责任。据此，请求判令：1、蜀风园餐厅向西南机械公司支付租金109000元（24400元/月×2015年2月18日至2015年8月17日共6个月-已付37400元），水费、电费、气费等费用共计7053元（其中水费1147元、电费3783.69元、气费2122.2元），合计116053元；2、蜀风园餐厅向西南机械公司支付违约金21800元（欠付的租金109000元×20%）；3、蜀风园餐厅向西南机械公司支付逾期腾房期间的房屋占有使用费97600元（暂以24400元/月计算至2016年1月17日共4个月，实际应计算至原告收到全部欠付租金款项之日止）；4、李国经对上述请求承担连带清偿责任。本案所有诉讼费由蜀风园餐厅、李国经承担。被告蜀风园餐厅辩称，1、认可租赁事实，但西南机械公司部分陈述不实，西南机械公司没有提前通知蜀风园餐厅停业，西南机械公司要求蜀风园餐厅停业的函件是由蜀风园餐厅的服务员签收，并未直接送达蜀风园餐厅的经营者，也给蜀风园餐厅造成了损失；2、西南机械公司与蜀风园餐厅口头约定一栋大楼不能有两家相同项目的经营，但西南机械公司并未遵守约定，故蜀风园餐厅以此为由，没有向西南机械公司交纳租金；3、对西南机械公司陈述的蜀风园餐厅欠付租金金额109000元、水电气费7053元没有异议。被告李国经辩称，1、西南机械公司并未遵守约定，在同一栋楼允许两家餐厅经营，给蜀风园餐厅的经营情况造成了影响；2、在蜀风园餐厅陆续交付租金并没有停止经营的情况下，西南机械公司突然强制锁门，关闭水电气使蜀风园餐厅停止营业，也给蜀风园餐厅造成了损失；3、西南机械公司在关闭蜀风园餐厅经营之后，承诺妥善保管蜀风园餐厅的花木，但西南机械公司并未妥善保管，造成名贵花木的死亡，给蜀风园餐厅造成了损失；4、因西南机械公司强行锁门，蜀风园餐厅无法控制自己的财物，也给蜀风园餐厅造成了损失。5、对欠付的租金金额109000元、水电气费7053元没有异议，但不认可违约金、房屋使用费等费用。经审理查明，蜀风园餐厅系经营中餐、茶座、冷热饮品制售的个体工商户，其经营者系谭惠艳，李国经系蜀风园餐厅的实际经营者。2010年6月4日，李国经与肖小燕签订《店铺转让协议》，约定肖小燕将位于xx的锦尚天茶府转让给李国经使用，并保证李国经同等享有肖小燕在原有房租赁合同中所享有的权利和义务。店铺转让给李国经后，肖小燕与西南机械公司签订的租赁合同转由李国经执行。同日,西南机械公司作为出租方（甲方）、谭惠艳作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市xx整层房屋出租给乙方，租赁期限为6年，从2008年8月18日至2014年8月17日。合同还对租金及水电气费金额、支付方式、违约责任等进行约定。为进一步规范案涉租赁房屋的用气安全，李国经于合同签订的当日又与西南机械公司签订了《用气补充协议》。同年6月16日，西南机械公司、肖小燕、李国经签订《关于三楼茶府转移经营协议》，约定2010年6月4日肖小燕将三楼锦尚天茶府转让给李国经经营，肖小燕于2008年8月18日与西南机械公司签订的房屋租赁合同，由李国经继续执行该合同到2014年8月17日，即自2010年5月28日至2014年8月17日止。上述合同签订后，李国经、谭惠燕在案涉租赁房屋内经营蜀风园餐厅。合同到期后，西南机械公司与蜀风园餐厅于2014年8月18日继续签订《房屋租赁合同》，约定西南机械公司将案涉租赁房屋继续交由蜀风园餐厅承租作为茶坊、餐饮用途。租赁期限为1年，即2014年8月18日至2015年8月17日止。租金为29.28万/年。租金支付方式为按起租之日起三月为一季度支付。乙方应在房屋移交日或之前支付当季度租金。此后乙方应按季在每季开始前10日内向甲方支付当季租金，不得逾期。乙方的水电气用量单独计量。按实际电表计量收取，水电气的价格按各主管部门确定的计量标准计算收取，请杂费每月每间40元。支付方式为甲方物业部每月1日抄表后，按月收取。乙方不得拖延或拒付。乙方拖欠租金及水电气费用的，甲方有权停止供给水电气直至乙方交付结清止，乙方还应按所欠租金及水电气费总额的10%向甲方支付违约金：连续15日以上或累计30日内以上的，甲方有权要求乙方按所欠租金总额的20%支付违约金外，同时有权单方面解除合同，收回租赁房屋。租赁期满或合同解除，乙方必须在合同终止后30日内搬出全部物件，30日后房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权由甲方处理，乙方对此不得提出异议。2015年2月18日，蜀风园餐厅开始拖欠西南机械公司租金及水电气费等费用。3月27日，西南机械公司向蜀风园餐厅送达《缴费通知》，通知蜀风园餐厅已拖欠房屋租金73200元、水电气费5032元，西南机械公司将于2015年3月31日下午17点正，对蜀风园餐厅进行了停电处理，并要求蜀风园餐厅于2015年3月31日17点以前到西南机械公司物业部处理欠费事宜。5月6日，蜀风园餐厅向西南机械公司支付房屋租金24400元。6月4日，西南机械公司向蜀风园餐厅送达《租金催缴函》，内容为蜀风园餐厅经催收后仅缴纳了一个月的租金24400元，截止2015年6月4日，蜀风园餐厅已欠缴租金122000元，其欠缴租金的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，赔偿西南机械公司的全部损失。若蜀风园餐厅再不履行付款义务，西南机械公司将采取停水、断电、断气等措施，并在必要的情况下诉至法院。望蜀风园餐厅在2015年6月6日前给予书面答复，并切实履行合同付款义务。6月9日，蜀风园餐厅向西南机械公司支付房屋租金13000元，之后即再未支付租金。7月15日，西南机械公司对蜀风园餐厅采取停水、断电、断气等措施，并关闭案涉租赁房屋的大门，致使蜀风园餐厅停止营业。《房屋租赁合同》于8月18日到期后，双方未办理书面交接手续，亦未继续签订房屋租赁合同。2016年1月，西南机械公司提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，西南机械公司于2016年3月将蜀风园餐厅留存于案涉房屋内的财物搬至西南机械大厦的地下室进行保管，并将案涉房屋另行出租。庭审中，各方当事人对蜀风园餐厅尚欠西南机械公司房屋租金109000元、水电气费7053元均无异议。上述事实的认定，有原告西南机械公司提交的西南机械公司的营业执照、蜀风园餐厅的工商信息查询单、李国经的常住人口登记信息、《店铺转让协议》、2010年6月4日的《房屋租赁合同》、《用气补充协议》、《关于三楼茶府转移经营协议》、蜀风园餐厅的工商基本信息（两份）、2014年8月18日《房屋租赁合同》、《缴费通知》、《租金催缴函》、音频两段，以及各方当事人的当庭陈述在案为证。本院认为，蜀风园餐厅、西南机械公司双方于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思的表示，合同签订后，蜀风园餐厅、西南机械公司之间成立租赁合同关系，该租赁合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方当事人对蜀风园餐厅尚欠西南机械公司房屋租金109000元、水电气费7053元均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，西南机械公司要求蜀风园餐厅支付尚欠的房屋租金109000元、水电气费7053元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于西南机械公司主张违约金21800元，由于蜀风园餐厅未足额支付租金，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，西南机械公司主张按未支付的租金总额的百分之二十计算违约金，符合双方《房屋租赁合同》的约定，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于西南机械公司主张房屋占有使用费97600元。关于西南机械公司主张蜀风园餐厅逾期腾房期间的房屋占有使用费。本案中，西南机械公司于2015年7月15日即关闭案涉租赁房屋的大门，致使蜀风园餐厅的留存于案涉租赁房屋内的财物实际处于西南机械公司的控制及管理下，蜀风园餐厅在客观上不具备腾房条件，且西南机械公司也未提供证据证明其已通知蜀风园餐厅腾房以及蜀风园餐厅接到通知后仍拒绝腾房的相关证据，故西南机械公司的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于西南机械公司主张李国经承担连带清偿责任，因蜀风园餐厅的实际经营者为李国经，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”以及《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”之规定，李国经应当对蜀风园餐厅的上述债务承担连带清偿责任。关于锦江区蜀风园茶语餐厅、李国经辩称四川西南机械工业联营集团公司给锦江区蜀风园茶语餐厅造成了损失，因其未提起反诉，故本案对四川西南机械工业联营集团公司是否给锦江区蜀风园茶语餐厅造成了损失不予评判，各方当事人可另行诉讼解决或协商处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告锦江区蜀风园茶语餐厅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川西南机械工业联营集团公司支付房屋租金109000元、水电气费7053元；二、被告锦江区蜀风园茶语餐厅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川西南机械工业联营集团公司支付违约金21800元；三、被告李国经对被告锦江区蜀风园茶语餐厅的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告四川西南机械工业联营集团公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2416元，由被告锦江区蜀风园茶语餐厅、李国经承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　张　韵二〇一六年四月十三日书记员　李嘉欣附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民法通则》第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。关注微信公众号“”