（2015）德中民终字第887号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-04-29

案件名称

党兴敏与山东省聚力置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省德州市中级人民法院

所属地区

山东省德州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

党兴敏,山东省聚力置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省德州市中级人民法院民事判决书（2015）德中民终字第887号上诉人（原审原告、反诉被告）：党兴敏。委托代理人：蔡红霞。委托代理人：孙崇合，山东康桥律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东省聚力置业有限公司。住所地：临邑县招待所*楼大厅*楼。法定代表人：罗新建，经理。委托代理人：鲁宗科，系该公司职工。委托代理人：张建钢，山东广基律师事务所律师。上诉人党兴敏、上诉人山东省聚力置业有限公司（以下简称“聚力公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2014）临商初字第870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年12月7日，原告党兴敏与被告聚力公司签订商品房买卖合同，合同第三条约定原告购买被告开发建设的位于苍圣大街路南的名门世家小区1号楼2单元701室，储藏室33号，面积8.28㎡，单价3200元／平。合同第八条约定2014年5月31日前交房，交房条件为“商品楼经综合验收合格”。但国务院2004年5月19日文件已经取消了“综合验收的规定，涉案楼房于2014年5月30日按照建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的要求取得勘察、设计、施工、监理、建设五单位出具的《竣工工程质量验收报告》。2014年5月30日，被告通知收房，并在临邑县广播电视上播出交房公告，原告认为涉案楼房消防设施不合格，达不到交房条件，未收房。庭审中，原告提交临邑县消防大队《限期改正通知书》，证实涉案楼房小区竣工后未在消防机构备案，但被告提供德州市公安消防支队已于2014年5月8日确认消防合格。第一次庭审前，被告对本案提出反诉，认为反诉被告首付、贷款时间均逾期，应承担逾期付款违约责任。反诉原告提交合同补充协议，第三条约定“超过2014年4月20日贷款不能办理成功或贷款额不足付房款时，买受人应按欠款额的万分之五每日承担逾期付款违约责任”。但反诉被告提交的合同中的以上付款期限一栏空白。以上事实，由原告提交的买卖合同、临邑县消防队限期改正通知书、证人证言；被告提交的买卖合同、面积计算书、竣工验收报告、德州市消防队质检表、交款单据为证，原审法院依法予以确认。原审法院认为，2012年12月7日，原告党兴敏与被告聚力公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应依据合同规定严格履行自己的义务。合同第八条约定，被告应予2014年5月31日前交房，交房条件为“商品楼经综合验收合格”。国务院文件已于2004年5月19日取消了“综合验收”的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。本案中，涉案楼房已经取得勘察、设计、施工、监理、建设五单位出具的《竣工工程质量验收报告》，质量等级评定情况为合格，证明2014年5月30日涉案楼房已经验收合格，已达到合同约定的交付条件。原告主张涉案楼房消防不合格达不到交房条件，提交的证据仅证明涉案楼房竣工后未在临邑县公安局消防大队备案，而被告提交的证据则证明德州市公安消防支队已于2014年5月8日确认涉案楼房消防合格，且消防备案仅系行政备案，不影响合同约定的交房条件。综上，涉案楼房已于2014年5月30日达到交房条件，被告构不成交房逾期，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的主张，原审法院不予保护。合同约定的原告购买的储藏室面积8.28㎡，原告认为被告应足额给付，实际面积不足，被告称合同中约定的储藏室包含公摊面积，由于涉案楼房是高层，储藏室在一层，公摊面积要大于多层建筑，这是建筑行业内在规律，原告不了解建筑常识，因此产生误解。庭审中，被告提交临邑县测绘大队测量的房屋面积计算书，载明储藏室面积8.32㎡、套内面积4.1㎡，公摊面积4.22㎡，原告对测绘大队测量结果不认可，但没有提交测量标准不准确的依据，且合同附件二注明，“公用部分与公用房屋分摊建筑面积，相关数据以房管局实际测绘面积为准”。被告按房管局测绘大队测绘面积向原告收款，符合合同约定，故原告要求被告退回多收储藏室款的主张，原审法院不予保护。原告在庭审中主张的其他诉讼请求均未提交确实充分的证据，本案不予处理。反诉原告要求反诉被告承担逾期付款违约责任，但提交的合同中的付款期限，在反诉被告的合同中没有约定，因此，反诉原告主张的付款期限对反诉被告没有约束力，故反诉原告要求反诉被告承担逾期付款违约责任的主张，原审法院不予保护。反诉原告要求反诉被告偿还垫付配套费、物业费22165.7元，但未提交有效证据，原审法院亦不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，经原审法院审委会讨论判决如下：一、驳回原告党兴敏诉讼请求；二、驳回反诉原告山东省聚力置业有限公司反诉请求。案件受理费255元，由原告党兴敏负担，反诉费260元由被告聚力公司负担。上诉人党兴敏上诉称，一、一审认定涉案楼房于2014年5月31日已达合同约定交付条件，并认定消防合格，是认定事实错误，适用法律不当。被上诉人提供的《竣工工程质量验收报告》为事后补办取得。一审以市消防支队未有任何消防合格批示的一份复印件认定消防合格，是认定事实错误。同时，一审以2004年一份文件规定取消综合验收，适用法律错误致误判。二、一审认定根据合同约定收取储藏室款无不当，未分清公摊面积是举证责任分配不当，被上诉人应对公摊面积做出合理的说明。同时一审认定储藏室是一层，并非地下储藏室亦属认定事实错误。综上所述，一审认定事实错误，运用法律不当，应予改判。针对上诉人党兴敏的上诉请求，上诉人聚力公司答辩称，上诉人所提的消防与房屋约定综合验收无关，地下室公摊过大也并没有法律根据。在诉讼过程中，上诉人均认可并实际缴纳了配套费和补交了拖欠的房款，证明了其上诉没有道理而且不遵守有关部门的调解协议。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人聚力公司上诉称，一、一审认定部分事实不清：1、被上诉人应承担逾期付款违约金。2012年12月3日，被上诉人签订预约合同，承诺十日内付首付款142323元并签商品房买卖合同。被上诉人350000元按揭逾期29天，被上诉人应当按每日万分之五承担违约金；2、被上诉人应归还垫付款并承担利息损失。2014年5月30日，上诉人通知被上诉人一周内收房并要求被上诉人付清配套费等，但被上诉人拖延至今不交款和逾期不收房，上诉人于6月15日前向供水、燃气、热电、物业公司等处为被上诉人垫付本应由其自担的费用22165.7元，应由被上诉人承担。二、一审判决采纳证据违法：1、一审判决直接否定上诉人提交的合同内容无据，即便双方买卖合同内容有差异，应参考其他证据采信。一审不看认购协议、贷款资料等其他证据，不查有关部门备份的资料，不衡量分配双方的举证责任，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定；2、上诉人提交垫付项目款的合同、票据，有关部门的费用承担规定、合同、协议等，充分证明了被上诉人拖延缴纳承担的费用导致的实际损失，一审不予以认定错误。另外，二审中，上诉人聚力公司以双方以达成和解协议为由申请撤回上诉。针对上诉人聚力公司的上诉请求，上诉人党兴敏答辩称，聚力公司撤回上诉，不再发表答辩意见。经审理查明，2004年国务院发布《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的“行政审批”。上诉人聚力公司在一审中针对消防问题提交了《山东省建筑消防设施安装质量检测申请表》，该表当地公安消防监督机构意见一栏中盖有德州市公安局消防支队防火监督处的公章。二审中，上诉人党兴敏提交如下证据：证据一、照片两张，证明电梯不符合约定，阳台没有贴瓷砖；证据二、临邑县公安消防大队限期改正通知书一份、临时查封决定书影音件一份、视频5段及录音一段，证明消防没有经过验收，消防不合格；被上诉人质证意见为：一、照片没有准确的形成时间、地点，对真实性不认可；二、录音、录像没有时间、地点，没有人员的准确身份，不具备证据的基本准确性，对真实性及关联性不予认可，上诉人这些证据与本案没有直接的关联。另外，聚力公司提交撤诉申请书一份，以双方已达成和解协议为由申请撤回上诉，并附交2015年7月2日签订的《调解协议书》一份，该协议书协议内容为：“一、乙方（党兴敏）按规定交纳足够额相关费用；二、甲方（聚力公司）收到足额费用，随即交房；三、2014年5月30日，名门世家全部房屋具备了交房条件，乙方拒绝收房，并多次上访。经信访局调解，自本协议签订之日起，甲方放弃损失赔偿的权利，乙方不再为此上访以及干扰甲方办公、贬低甲方公司楼盘声誉的任何活动……”。二审查明的其他事实与一审判决查明事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有：一、聚力公司是否应承担逾期违约责任；二、上诉人党兴敏要求退还超公摊面积房款是否应予支持。对于第一个争议焦点问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件为“该商品房经综合验收合格”，而综合验收是政府对开发商的监管手段，虽然国务院在2004年通过国发（2004）16号文件（《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》）取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，但国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收……”，该条例是2011年修订后发布的，晚于国务院2004年的国发（2004）16号文件，证明国务院国发（2004）16号文件取消的是住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的“行政审批”，并非将综合验收取消；另外，山东省住房和城乡建设厅在2009年也通过发布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》对山东省城市房地产开发项目的竣工综合验收备案制度作出规定。以上行政法规及地方规范性文件充分证明综合验收并未成为一种不可能完成的任务，涉案商品房买卖合同对综合验收的约定也不违反法律法规的强制性规定，上诉人聚力公司应按照该约定履行合同义务，但上诉人聚力公司在2014年5月31日前未完成涉案房屋的综合验收。本案中，当事人双方在一审判决后签订了《调解协议书》一份，该协议书第三条约定“2014年5月30日，名门世家全部房屋具备了交房条件，乙方拒绝收房……”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，竣工验收合格为房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，而本案争议房屋当时已经竣工验收合格，符合了法定的交房条件，双方在调解协议书中约定房屋具备了交房条件，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且买卖双方已经实际交付和接受了涉案房屋，履行了调解协议书，应视为双方变更了合同约定的交房条件，即涉案房屋在2014年5月30日便具备了交房条件。综上，上诉人党兴敏已经签订并实际履行了调解协议书，其无权再要求聚力公司承担逾期交房的违约责任。对于消防是否合格的问题，在聚力公司提交了《山东省建筑消防设施安装质量检测申请表》的情况下，上诉人党兴敏提交的《责令限期改正通知书》只是载明聚力公司未进行竣工验收消防备案，并未载明消防验收不合格，而《临时查封决定书》则为影印件，缺乏证据的合法形式，且影印件显示出具时间为2014年9月17日，不能证明在交房截止日（2014年5月31日）时消防不合格，党兴敏也未能提交其他充分有效的证据证明消防未验收合格。上诉人党兴敏提交的电梯及阳台照片，无法显示时间、地点，缺乏证据的合法形式，且照片非党兴敏所购房屋的照片，聚力公司未予认可，上诉人党兴敏在一审中也未提出，本案对上诉人党兴敏该主张不予支持。综上，上诉人党兴敏在签订调解协议书后要求聚力公司承担逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于聚力公司针对党兴敏提出的逾期付款违约责任及归还垫付款并承担利息的上诉主张，二审中，聚力公司以双方达成和解协议为由申请撤回上诉，上诉人党兴敏也未提出异议，本院依法准许上诉人聚力公司撤回上诉。对于第二个焦点问题，本院认为，商品房销售是以建筑面积为面积计算单位，而商品房的销售面积包括套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。上诉人党兴敏与聚力公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定储藏室面积为8.28平方米，该面积数额既包括套内建筑面积又包括分摊的公用建筑面积，且合同附件二有公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。本案中，聚力公司交付的储藏室建筑面积数额符合合同约定，上诉人党兴敏虽主张存在超公摊面积的情况，但其未能提交证据证明储藏室的公摊面积违反合同约定，其主张缺乏事实与法律依据，原审法院未予保护，并无不当。综上所述，原审法院在认定事实方面虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费255元，由党兴敏负担；反诉二审案件受理费481元，减半收取240.5元，由山东省聚力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王飞雁代理审判员　　王善文代理审判员　　王子超二〇一六年四月十三日书　记　员　　于文平来源：百度搜索“”