（2016）黔0526民初286号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-23
案件名称
韦星宏诉贵州世纪坤高房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
威宁彝族回族苗族自治县人民法院
所属地区
威宁彝族回族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦星宏,贵州世纪坤高房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第二十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0526民初286号原告韦星宏，女，1983年9月14日生，布依族，本科文化，居民，住贵州省。被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司住所地：贵州省安顺市平坝县城关镇中山大道天台山宾馆一楼法定代表人：沈乾兵组织机构代码：69753163-6原告韦星宏诉被告贵州世纪坤高房地产开发有限责任公司（以下简称世纪坤高公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。原告韦星宏到庭参加了诉讼，被告世纪坤高公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月12日，我与被告签订《商品房买卖合同》（下称合同），约定被告修建的位于威宁县滨海大道住房一套以313195元出售给原告。合同签订后，我按约定向被告支付了全部房价款，其中在签订合同的当日支付了103195元首付款，向中国农业银行申请公积金贷款210000元，于2012年11月6日开始还款。根据《合同》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2013年2月28日前将验收合格的商品房给买受人。”但是被告违反《合同》的约定，至今尚未达到交房条件，不能按期交房。根据《合同》第十三条约定被告如超过90日不能将房屋交付与原告，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。现我诉至法院请求判令：1、由被告按合同约定向原告支付自2013年2月28日起计算至判决生效之日止逾期交房违约金，考虑到被告的实际情况，原告只要求被告向其支付逾期交房违约金30000元；2、由被告承担本案的诉讼费。原告在举证期限内向法庭提交的证据有：1、《商品房买卖合同》原件1份，用以证明原告向被告购买位于滨海壹号1幢1单元23层1号的房屋，合同约定了2013年2月28日交房。2、《个人住房公积金委托贷款借款合同》复印件1份，用以证明原告于2012年11月6日开始履行购房合同的约定每月向被告汇购房款。3、（2014）黔威民初字第1822号民事裁定书复印件1份，用以证明本案尚在诉讼期限内。4、《收款收据》复印件2份，《现金缴款单》复印件1份，用以证明原告于2012年9月4日交付了首付款103195元。被告未作答辩。被告在举证期限内未向法庭提交证据。本院依职权调取了关于“滨海壹号2-2-5-5号”商品房年租金评估报告一份。经审理查明：2012年8月12日，原告韦星宏与被告世纪坤高公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0001420），约定原告向被告购买“滨海壹号”1幢1单元23层1号商品房，建筑面积为135.95㎡，房屋总价款为313195元。《合同》第八条约定了买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款103195元，余款210000元以公积金贷款方式支付。《合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2013年2月28日前向买受人交付商品房。”《合同》第十三条对逾期交房责任进行了约定：“（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权要求退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”2012年8月12日，原告向被告支付了首付款103195元。2013年11月6日，原告通过公积金贷款方式向被告一次性支付购房余款210000元。但交房时间到后，被告未按约交房。至今，被告尚未向原告交付房屋。另：本案审理过程中，因该楼盘逾期交房而起诉被告的案件有多起，被告曾主张下调违约金，申请对逾期交房给当事人造成的实际损失进行评估鉴定，承办庭选取同地段面积大小相近的其中一套商品房委托本院外委办处理相关评估事宜。现本院已对原告所购商品房相近面积的“滨海壹号2-2-5-5号房屋”住宅市场年租金委托毕节兴业资产评估事务所进行评估，租金评估为8553元。本案争议的焦点：被告未按时交房，是否构成违约；关于违约金的约定是否符合法律规定；是否应对违约金进行调整。本院认为：原告韦星宏与被告世纪坤高公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案中原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中原告已经通过现金和公积金贷款等方式向被告支付了全部购房款313195元。而被告未按照合同约定于2013年2月28日前向买受人交付商品房，其已构成违约。被告应承担自2013年3月1日起逾期交房违约金的违约责任。《商品房买卖合同》约定了违约金的计算方式为自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”本案中原、被告双方约定的违约金计算方式过分高于造成的损失。庭审中经本院向原告释明，原告同意下调违约金、并按评估报告评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金，故本院对原告下调违约金的意见予以采纳。本院从实际出发，根据公平原则综合考量，并参照评估报告评定的“滨海壹号2-2-5-5号房屋”住宅市场租金，对原告主张的违约金以8553元／年的租金为基数上浮30%计算为宜，故被告向原告承担的迟延交房违约金，每日为8553元×（1＋30%）÷360天=30.89元。综上，原告要求被告向其支付自2013年3月1日起计算至判决生效之日止逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。此外因本案系被告违约所致，故案件受理费275元应由被告承担。被告世纪坤高公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的主张和诉讼请求放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下，由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司向原告韦星宏支付从2013年3月1日起至本判决生效之日止的延期交房违约金，违约金按照每日30.89元的标准给付。定于本判决生效之日起10日内一次性履行完毕。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司承担。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨超二〇一六年四月十三日书记员 姜登 更多数据：