（2015）青民三初字第131号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-29

案件名称

丰韵诉江西中城建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南昌市青云谱区人民法院

所属地区

南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丰韵,江西中城建设发展有限公司,江西省洪政建筑工程有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三初字第131号原告：丰韵，女，汉族。委托代理人：郭堃维，女，汉族。委托代理人：刘洋，江西艾民律师事务所律师。被告：江西中城建设发展有限公司，地址：江西省南昌市青云谱区洪城路6号国贸广场2栋1单元7楼。法定代表人：章新明，董事长。委托代理人：徐继红，江西豫章律师事务所律师。委托代理人：李昭晖，江西众山律师事务所律师。第三人：江西省洪政建筑工程有限公司，地址：江西省南昌市红谷滩新区飞虹路69号博泰江滨威尼斯3号楼商用楼106室。法定代表人：李泽春，董事长。委托代理人：徐继红，江西豫章律师事务所律师。委托代理人：李昭晖，江西众山律师事务所律师。原告丰韵诉与被告江西中城建设发展有限公司（以下简称“中城建设公司”）、第三人江西省洪政建筑工程有限公司（以下简称“洪政公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰韵的委托代理人郭堃维、刘洋、被告中城建设公司的委托代理人徐继红、李昭晖、第三人洪政公司的委托代理人李昭晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰韵诉称：2013年7月7日，原告与被告签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于蓝岸香舍6号住宅楼二单元XX层XXXX号的房屋，该房屋总金额为977218元。按照合同约定，原告支付全部购房款677218元，并按被告要求支付装修款300000元。但被告未能按照约定在2014年6月30日前将房屋交付给原告，且已超过合同约定的最长交房时间，被告的行为严重违反了合同约定。故诉至法院，请求法院依法解除2013年7月7日原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》，并依法判令被告返还原告所支付的购房款677218元及利息83526元（暂定自首付款交付之日起至2015年7月29日止）；判令被告按已付款的10%支付原告违约金97721.8元；解除原告与第三人江西省洪政建筑工程有限公司之间的装修合同，由被告返还原告向第三人支付的装修款300000元及利息36394元（暂定自装修款支付之日起至2015年7月29日止）；本案诉讼费由被告承担。被告中城建设公司辩称：《商品房买卖合同》第八条约定，中城建设公司应在2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用；附件四第9条约定，买受人授权中城建设公司在房屋验收合格后将该房屋的钥匙交给洪政建筑公司，中城建设公司向洪政建筑公司交付房屋钥匙，视为中城建设公司将房屋交付给买受人使用，生命树小区装修合同3.2条也明确约定原告授权我公司将房屋所有钥匙直接交给洪政公司保管；在事实上，涉案商品房2014年5月28日已经五方竣工验收合格，符合买卖合同约定的房屋交付条件，并且由于涉案房屋需要专业性装修，我公司向洪政公司交付房屋使其能够进场装修，即已产生房屋交付使用的法律效力。因此我公司已经按照商品房买卖合同约定履行了交付房屋的义务，不存在延期交付房屋的情形。由于生命树小区科技系统（即三恒系统）需要配合专业装修（墙壁内铺设有毛细管网）才能达到符合使用的功能及标准，并且科技系统是小区不可分割的一部分，因此脱离装修完成后的交付使用单独谈论商品房买卖合同中2014年6月30日前的毛坯交付毫无意义。根据买卖合同和装修合同的内容，原告在购买涉案房屋时明显了解生命树小区的科技系统情况及专业装修要求，也知道只有在精装完成并交付时，房屋才具有使用价值。因此，从房屋的使用功能角度结合合同约定，只有在2015年4月5日（2014年6月30日加275天）后，我公司还未交付房屋，才真正影响到原告的房屋使用，才属于实际意义上的延迟交付。原告也在2015年3月31日收到入伙通知。以上事实表明，我公司不存在所谓延期交付的情况。就本案情况，既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件。根据商品房买卖司法解释第十五条规定，解除权的行使期限为一年，该期限为除斥期间，原告起诉要求解除合同，已过诉讼时效，人民法院不应保护其胜诉权，应当依法驳回。综上所述，我公司按照合同约定履行了房屋的交付义务，原告的诉请缺乏事实与法律依据。为此特请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人洪政公司述称：同意被告中城建设公司意见一致，其要求解除合同不符合法律规定。经本院审理查明：2013年7月7日，原告丰韵与被告中城建设公司签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定由被告中城建设公司将其坐落于南昌市青云谱区城南大道南段西侧生命树小区第6号商业住宅楼X单元XXXX号房屋（建筑面积为109.12平方米，其中套内建筑面积为82.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.23平方米）以总价人民币677218元出售给原告丰韵；买受人须在合同签订当日全额支付首笔房款即人民币297218元，剩余房款即人民币380000元须于2013年7月20日前一次性全额付清，违者视为违约；出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；合同附件四约定，房屋符合合同约定的交付使用条件，出卖人可以向买受人发出房屋交付使用通知书，但买受人未收到房屋交付使用通知书，不影响房屋在合同约定交接之日产生房屋交付使用的法律效力；除买受人未能按合同约定期限付清房款及相关款项外，本合同约定的商品房交付时间之前，出卖人以短信、电子邮件、挂号信或特快专递通知买受人交付本合同签署的商品房；依照本合同买受人填写的地址，以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知送达时间为挂号信或特快专递的回执上注明的收件日期（或退回日期）为准；因买受人所载明的电话、地址等联系方式有误而产生无法送达的，视为买受人已收到通知，一切后果及责任由买受人自行承担；买受人已经充分了解所购买房屋、小区科技系统的功能、性质，认可科技系统是小区统一、必须、不可分割的一部分；买受人已经充分了解房屋装修具有针对性、专业性并需与科技系统的相协调以保证科技系统的功能实现；买受人购买的房屋已由买受人与江西省洪政建筑工程有限公司签订装修合同，采用菜单式装修项目进行装修，买受人装修工程的设计施工应当考虑小区科技系统运行的要求，买受人与洪政公司的装修合同一旦签订，即视为买受人将装修工程纳入出卖人小区建设、管理范围，洪政公司、买受人在装修施工中不得违反南昌市的有关规定，未经出卖人同意，买受人或洪政公司均不得随意解除装修合同；买受人授权出卖人在房屋验收合格后将该房屋的钥匙交给洪政公司，出卖人向洪政公司交付房屋钥匙，视为出卖人将房屋交付给买受人使用。同年7月27日，原告丰韵向被告中城建设公司交纳购房款现金人民币677218元。原告丰韵又与第三人洪政公司签订一份《生命树小区装修合同》，约定由第三人洪政公司对原告丰韵购买的中城建设公司开发、建设的位于南昌的生命树小区X幢X单元XXXX房屋进行装修；工期为275天，自中城建设公司向洪政公司提交房屋钥匙之日起算；装修总价为人民币300000元；装修款须于2013年7月20日前全额付清，违者视为违约；施工期间，原告丰韵授权中城建设公司将该房屋所有门钥匙直接交给洪政公司保管，房屋装修工程验收后，洪政公司应将所有门钥匙交给原告丰韵。合同签订后，原告丰韵向第三人洪政公司交纳装修款共计人民币300000元。另查明，生命树小区第6号商业住宅楼于2014年5月28日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位验收合格，同年12月29日经南昌市城乡规划局验收。被告中城建设公司于2014年6月30日将原告丰韵购买的房屋钥匙交付给第三人洪政公司，并由第三人洪政公司进行装修，该公司装修完成后将钥匙归还给被告中城建设公司。被告中城建设公司于2015年3月26日向原告丰韵邮寄送达了入伙通知书。上述事实，有身份证、营业执照及组织机构代码证、南昌市商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、生命树小区装修合同、收据两张、南昌市城乡规划局规划验收表、竣工验收备案表、入伙通知书及原、被告、第三人的当庭陈述在案佐证。本院认为：原告丰韵与被告中城建设公司于2013年7月7日签订的《南昌市商品房买卖合同》、及与第三人洪政公司签订的《生命树小区装修合同》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，均系合法有效合同，合同当事人均应按合同约定履行义务。原告丰韵按合同约定将首付款及装修款分别支付给被告中城建设公司及洪政公司，其完成了合同约定义务的履行。合同约定被告中城建设公司应于2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告丰韵，另约定买受人授权出卖人在房屋验收合格后将该房屋钥匙交给第三人洪政公司，出卖人向第三人洪政公司交付房屋钥匙，视为出卖人将房屋交付给买受人使用，其后被告中城建设公司将房屋钥匙交付给第三人洪政公司装修，符合合同关于交付的约定；且在原告丰韵与第三人洪政公司签订的装修合同中，约定工期为275天，自中城建设公司向洪政公司提交房屋钥匙之日起算，即被告中城建设公司应于2015年4月1日前将装修好的房屋交付给原告丰韵，现被告中城建设公司已于2015年3月26日将入伙通知书邮寄给原告丰韵，其已完成了合同约定的通知交付义务，未违反合同约定。现原告丰韵以被告中城建设公司逾期交房为由要求解除房屋买卖合同及装修合同，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。至于原告丰韵称其购买的住宅于2014年12月29日才经南昌市城乡规划局验收，本院认为，该验收仅系办理房屋产权证的前提，而非房屋交付的验收标准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丰韵的诉讼请求。案件受理费15554元，由原告丰韵自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审　判　长　　郭起莲人民陪审员　　于建国人民陪审员　　廖毛女二〇一六年四月十三日书　记　员　　洪　琳 微信公众号“”