（2016）渝0114民初1185号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-24

案件名称

重庆隆鑫物业管理有限公司与徐松,徐登银物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市黔江区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆隆鑫物业管理有限公司,徐松

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十五条第一款，第八十八条第一款，第一百零六条第一款，第一百一十二条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业服务收费管理办法》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市黔江区人民法院民事判决书（2016）渝0114民初1185号原告重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，组织机构代码75305604-1。法定代表人高仲，该公司董事长。委托代理人张予（公司职工），女，生于1985年，汉族，住江西省新余市渝水区。被告徐松，男，生于1987年，苗族，住重庆市黔江区。原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称“隆鑫物业公司”）诉被告徐松物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法由本院代理审判员陆恋丽适用小额诉讼程序独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司委托代理人张予、被告徐松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告隆鑫物业公司诉称，2009年8月25日，原告隆鑫物业公司与重庆隆鑫地产（集团）景泓置业有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告向其开发的隆鑫玫瑰湾小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴纳的从逾期之日起缴纳违约金（滞纳金）。被告徐松系玫瑰湾小区的业主，物业面积141.73平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年11月1日至2015年12月31日的物业管理费用2579.5元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金（滞纳金）773.85元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果，特起诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费2579.5元；2、被告立即支付原告逾期支付物业管理违约金（滞纳金）773.85元；3、被告承担本案诉讼费用。原告隆鑫物业公司为证明其主张，向本院出示了前期物业服务合同，前期物业服务协议，隆鑫玫瑰湾临时管理规约及承诺书，收楼书，催费函及送达说明等，欠费统计表、说明及明细，缴费清单，服务照片，季度品质督查报告，奖惩通报，原告及小区业委会向政府相关部门要求强拆的联系函及政府相关部门的回复。被告徐松辩称，1、被告家阳台左侧的连接带（即抗震连接板）一直没有打扫过，垃圾很多；2、四栋楼大部分业主已经把连接带修好自用，而被告家里没有修；3、被告徐松认为，要么要求所有业主拆掉连接带，要么原告把卫生打扫了；4、如果原告把卫生打扫了，被告徐松愿意交物管费，但不交打扫之前产生的滞纳金。被告徐松为证明其抗辩理由，向本院出示了照片三张。经审理查明，2009年8月25日，以重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司为甲方、原告隆鑫物业公司为乙方，双方签订《隆鑫玫瑰湾前期物业服务合同》，合同约定由原告对隆鑫玫瑰湾实施前期物业管理服务。2010年9月20日，被告徐松签订《隆鑫玫瑰湾临时管理规约》，当日，以原告为甲方、被告徐松为乙方，双方签订《隆鑫玫瑰湾前期物业服务协议》（以下简称“协议”），协议对双方的权利义务、物业服务的主要内容、费用缴纳、服务期限等内容进行了明确约定，其中：“乙方的权利、义务”中明确约定被告徐松对该建筑物及其附属设施的共用部分享有共同管理、使用和按其应有比例收益的权利，被告徐松有配合物业管理企业的正当管理服务活动的义务；协议第二条约定原告提供的公共性物业服务内容包括物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属配套建筑和和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；协议第五条第2项明确约定“高层住宅物业服务费：1.3元／平方米·月（含电梯费；含共用部位、共用设备设施能耗费；不含二次供水加压费）；从合同交房之日起至2013年12月31日止优惠期内按照0.9元／平方米·月收取，从2014年1月1日起恢复原价1.3元／平方米·月”。另查明，被告徐松于2012年3月9日交房，并于当日签订收楼书。被告徐松系隆鑫玫瑰湾小区业主，其在隆鑫玫瑰湾小区所购房屋住宅建筑面积为141.73平方米，被告徐松未支付2014年11月起至2015年12月的物业管理费用。由于被告徐松未主动交清各项费用，原告以律师函的形式催告被告交纳，被告仍未交纳。本院认为，原告隆鑫物业公司与被告徐松在自愿、平等协商的基础上签订了《隆鑫玫瑰湾前期物业服务协议》，该合同系双方真实意思表示。首先，关于被告徐松辩称其居住房屋旁边抗震连接板未打扫的问题，根据协议的约定，业主有配合物业公司进行正当管理服务活动的义务，抗震连接板的打扫由被告徐松配合物业公司进行打扫，被告徐松的抗辩不能对抗其支付物管费的义务；其次，被告徐松抗辩4栋楼的大部分业主把抗震连接板修好自用的问题，抗震连接板属公共部分，该行为属于违规占用行为，损害了公共部位和设施，原告已就该现象向黔江区城西街道办事处、黔江区安监局、黔江区国土资源与房屋管理局、黔江区规划局等相关部分反映了该情况，原告已经积极履行了自身的义务。综上，被告徐松应当按照相关合同约定的标准缴纳相应的物业服务费。现被告徐松自2014年11月至2015年12月在接受原告的物业服务后未按约定向原告支付该服务的对价，经过原告的书面催收，被告徐松仍未履行支付义务，故对原告请求由被告徐松支付欠付费用的诉讼请求，本院作如下评述：1.物业管理费用：被告徐松的房屋建筑面积为141.73平方米，按照1.3元／平方米／月的标准计收从2014年11月起至2015年12月止14个月的物业管理费，共计2579.49元（141.73平方米×1.3元／平方米／月×14个月），符合规定，本院予以支持。2.违约金：原告主张的违约实为迟延支付物管费的一种违约责任，因被告迟延支付物管费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，按照被告所欠的物管费的30%计算违约金，共计773.85元（2579.49元×30%），本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业服务收费管理办法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐松于本判决生效后三日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付尚欠的物业管理费用2579.49元、违约金773.85元，共计3353.34元；二、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理50元，减半收取25元，由被告徐松负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员　　陆恋丽二〇一六年四月十三日书　记　员　　温秋艳微信公众号“”