（2015）官民一初字第5028号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-12-27

案件名称

殷某某与张某、留某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆明市官渡区人民法院

所属地区

昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

殷某某,张某,留某某,昆明某某房地产经纪有限公司,王某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百三十五条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

云南省昆明市官渡区人民法院民事判决书（2015）官民一初字第5028号原告殷某某，男。委托代理人王丽萍，云南尚同律师事务所律师。特别授权代理。被告张某，女。被告留某某，男。被告昆明某某房地产经纪有限公司。住所地云南省昆明市官渡区世纪城某段某号。法定代表人王艺乔，董事长。委托代理人张杨、高鲲，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告王某某，男。原告殷某某诉被告张某、被告留某某、被告昆明某某房地产经纪有限公司（以下简称“某某公司”）、被告王某某房屋买卖纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月6日公开开庭进行了审理。原告殷某某及其委托代理人王丽萍，被告某某公司委托代理人张杨、高鲲、被告王某某到庭参加诉讼。被告张某、被告留某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告殷某某诉称：被告张某与被告留某某系夫妻关系。2015年6月12日，原告殷某某与被告张某、被告某某公司签订《房产买卖居间合同》，约定由被告张某将坐落于云南省昆明市官渡区民航路香樟俊园二期某幢某单元某号房屋以价格1,190,000元人民币出售给原告，原告于签订合同时交付购房定金150,000元。买卖双方约定于2015年6月30日前办理房屋产权登记的过户手续，办理登记时原告一次性付清购房款。同时合同还约定卖方必须于2015年6月30日前迁出出售房屋，必须保证所售房屋没有权利瑕疵，不存在被查封等情况；如任何一方违约，应赔偿守约方房款的10%－20%作为违约金。合同签订时，原告按约向中介方即被告某某公司交付了150,000元的购房定金。2015年6月23日，原告又应被告某某公司、被告王某某的要求支付了购房款710,000元给被告王某某。之后，原告一直要求被告按时到房屋管理部门办理房产过户登记手续，但直到2015年7月2日，被告才通知原告去办理过户手续。原告当天带着购房尾款去过户时，才知道因被告张某差欠他人债务，所售房屋被人民法院查封，不能办理房屋的过户登记手续。之后，原告一直催促被告想办法履行合同,将房屋办理房屋的过户登记手续，但时至今日被告未采取任何措施，房屋仍不能过户。现原告向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2015年6月12日签订的《房产买卖居间合同》；2、由四被告连带退还原告支付的购房款860,000元；3、由四被告连带支付原告违约金119,000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告张某、被告留某某未到庭应诉,亦未向本院提交答辩状。被告某某公司答辩称：第一、被告某某公司已经按照合同的约定履行了居间的责任和义务；第二、因被告张某、被告留某某与他人之间的债务纠纷，导致所售房屋被人民法院查封；第三、原告请求被告某某公司承担连带赔偿责任不成立，法律规定的连带责任必须要有法律的明确规定；第四、本合同中所售房屋已被人民法院查封，不能实际履行，同意原告诉请的解除本合同。被告王某某答辩称：被告已经尽到了相应的责任，不承担原告诉请的责任；被告某某公司、王某某向原告授权的购房款已经全部用于归还按揭贷款了，督促银行解除抵押权交还产权证，因该房被法院保全是被告不能预见的，责任在于被告张某、被告留某某。庭审中，原告针对其诉讼请求、事实及理由向本院提交了下列证据材料：1、身份证、内资企业登记基本情况表复印件各一份，欲证实原、被告主体适格。2、房产买卖居间合同一份、公证书一份，欲证实被告没有按时办理房屋产权证过户手续，已构成违约，应承担违约责任；签订房屋买卖居间合同时被告某某公司和被告王某某还未取得房屋所有权人即被告张某、留某某的授权，被告某某公司及被告王某某在本案中有欺诈行为。3、收款收据、银行卡转帐回单、收条，欲证实原告已按约支付860,000元购房款给被告某某公司及被告王某某，两被告没有保证原告的资金安全，理应承担返还款项及支付违约金的责任。4、通话清单、电话录音摘要，欲证实被告张某、留某某明知涉案房屋不可以出售，还欺骗原告签订房屋买卖合同，原告的损失应由被告张某、留某某承担。被告张某、被告留某某未到庭应诉,亦未发表质证意见。被告某某公司、被告王某某对原告提交的上述证据发表了下列质证意见：证据1无异议。证据2真实性无异议，证明观点不认可；居间合同第2条第2项约定了定金的保管方式，但经三方一致同意定金直接交给被告张某，故该条约定已经删除；合同中可以看出争议房屋有按揭贷款，房屋过户前被告某某公司按合同约定取得被告张某、留某某的授权，可以签订居间合同，被告某某公司不存在提供虚假情况、故意隐瞒事实的欺诈行为。证据3真实性无异议，证明观点不认可，虽被告出具过收据给原告，但各方已经达成协议，定金并非由被告某某公司收取，被告张某已经提供收取定金的收条；被告王某某按照居间合同的约定收取的710,000元已经全部用于争议房屋按揭贷款的还款。证据4真实性不认可，证明观点不认可，被告某某公司、王某某与原告进行多次交流沟通，录音只是摘要，是否是被告王某某的陈述不清楚，录音不能证实签订合同时被告某某公司有提供虚假信息的情况，也看不出被告某某公司愿意为被告张某、留某某的行为提供保证责任担保情况。原告对上述两被告质证意见的补充意见为：通话清单是原告与被告王某某的记录，证实了本案合同不能完全履行的事实，被告某某公司、王某某不仅有违约行为，还有过错行为。被告张某、被告留某某未到庭应诉,亦未向本院提交证据。被告某某公司针对自己的答辩观点向本院提交了下列证据：1、房屋买卖居间合同一份，欲证实合同约定被告某某公司仅为原告及被告张某之间房产买卖提供居间服务，被告某某公司已经履行完毕居间义务；合同第八条约定被告某某公司仅为见证原告与被告张某之间的房屋买卖行为，因原告与被告张某任何一方提供资料不真实而导致交易不成功，被告某某公司不承担责任。2、昆明市房屋交易产权管理处房屋登记摘抄表一份，欲证实被告某某公司作为居间方已经履行了如实披露信息的义务，在三方签订合同时房屋所有权人为被告张某，且房屋产权没有查封等任何瑕疵。3、房屋所有权证一份（复印件），欲证实本案争议房屋所有权人为被告张某，被告某某公司尽到了如实披露信息的义务。4、收条一份、农业银行转款凭证两份，欲证实原告所交购房款被告某某公司并未收取，房款已由被告张某受领并归还本案争议房产银行按揭贷款。原告对被告某某公司提交的上述证据的质证意见为：证据1真实性无异议，证明观点不认可，被告没有履行合同义务，导致合同不能全部履行。证据2真实性无异议，证明观点不认可，发生纠纷之后才调取的该份证据，不是被告某某公司在签订合同前进行调取的，恰好证实被告某某公司没有履行合同义务。证据3真实性无异议，证明观点不认可，是纠纷发生后提交给原告的。证据4中收条的真实性、关联性、合法性均不予认可；银行凭证无异议，被告在归还按揭贷款后没有在2015年6月23日之前办理过户，导致合同不能履行，系被告违约。被告张某、被告留某某未到庭应诉,亦未发表质证意见。被告王某某对被告某某公司提交的上述证据发表了下列的质证意见：证据1-4均无异议。被告某某公司对原告的上述质证意见发表了如下补充意见：原告没有明确被告违反了合同中哪项约定，因该房系按揭贷款的，要银行通知领取产权证后才可以办理过户，银行通知领取产权证的时候该房已经被人民法院保全了。双方签订合同时到产权部门进行过查询，该房是没有瑕疵的。被告张某的收条签名与公证书上的签名一致，是由被告张某自行书写的，被告张某收钱时原告也在场。被告王某某针对自己的答辩观点向本院提交了下列证据：房屋交易产权管理处房屋登记摘抄表一份（复印件），欲证实双方签订居间合同时争议房屋没有任何问题，公证时对该房的产权查询也是没有问题的。原告对被告王某某提交的上述证据发表了如下质证意见：真实性、关联性、合法性不予认可，签订合同时原告没有看到该摘抄表，被告没有提供过给原告。被告张某、被告留某某未到庭应诉,亦未发表质证意见。被告某某公司对被告王某某提交的上述证据发表了如下的质证意见：无异议，办理买卖房屋公证时也需要查询房屋档案，被告某某公司没有权利查询该房的档案，所有的款项往来是在2015年6月17日发生的。本院认为，因双方当事人的自认行为，本院对原告殷某某提交的证据1、2、3，以及被告某某公司提交的证据1、2、3和证据4中的银行凭证真实性依法予以采信，至于证据的合法性、关联性和证明内容，本院将根据原、被告双方提交的相关证据综合认定。对原告提交证据4中的电话录音，因系视听资料，本院将结合本案的其他证据综合认定。对被告某某公司提交证据4中收条的真实性，经本院核对与公证书中的笔迹一致，故本院对其真实性予以采信，但对合法性、关联性及证明内容本院将结合本案的其他证据综合认定。对被告王某某提交的证据虽系复印件，其内容与原告提交的委托合同的公证书相一致，故本院对其真实性、关联性、合法性予以采信，但该证据系被告王某某与被告张某、留某某办理委托合同公证书时公证机关备案材料，并无证据证明是否告知、何时告知过原告，故本院对其证明观点不予采信。综合庭审中原、被告诉、辩称及举证情况，本院查明并依法确认以下法律事实：被告张某与被告留某某系夫妻关系。双方共同拥有坐落于云南省昆明市官渡区民航路香樟俊园二期某幢某单元某号房屋一套。2015年6月12日，原告与被告张某、被告某某公司三方签订《房产买卖居间合同》，合同第一条约定：通过丙方（被告某某公司）居间服务，甲方（被告张某）将其房屋按照现状出售给乙方（原告殷某某），甲方已将房屋权属及状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装璜情况已充分了解，并实地查看，自愿购买该房屋。甲方应于2015年6月30日前办理抵押解除手续，解除抵押包含但不限于甲方自行解押。第二条约定：房屋成交价1,190,000元；签订本合同时，甲方自愿将与房屋合法销售的相应证明文件交由丙方代为保管；乙方交付购房定金150,000元，并于2015年6月30日前向甲方一次性付清房价款。第四条约定：甲、乙双方约定于2015年6月30日16时前办理房屋产权证过户手续。合同第五条约定：自合同签订起，乙方同意于2015年6月30日前向丙方支付中介服务费23,800元。合同第八条三方责任中约定：1、甲方责任：保证有权决定出售事宜，承诺并保证交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料、文书等，配合乙方完成房屋产权证过户、房屋交付等手续。合同签订后如有违反上述事项或甲方未履行房屋权属的告知义务导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担由此导致的一切责任与损失。2、乙方责任：保证有合法购买房屋资格，承诺并保证在交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料、文书等，配合甲方完成房屋产权证过户、房屋交付等手续，合同签订后如有违反上述事项，由乙方承担由此导致的一切责任或损失。3、丙方责任：见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，为甲、乙双方提供关于权属过户、咨询贷款等服务，协助甲乙双方办理房屋产权证过户、房屋交付等手续，因甲乙任何一方提供资料不真实而导致交易不成功，丙方不承担任何责任。合同第九条约定违约责任：除不可抗力因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的10%至20%作为违约金。合同第十二条的补充条款约定：甲方有银行贷款未还清，乙方替甲方还款赎证，乙方于2015年6月17日支付700,000元首付款于甲方用于还款赎证，甲方必须配合办理还款手续，并于还款赎证前将交易房产全权委托于丙方；任何一方未按约定卖出或买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费；双方协商解除合同的，共同承担合同约定的中介费等。合同签订当日，原告交付定金150,000元给被告张某，由被告张某出具收条一张予以确认。2015年6月17日，被告张某、留某某与被告王某某签订委托合同，被告张某、留某某共同委托被告王某某办理所卖房屋提前清偿贷款、注销抵押登记、领取房屋产权证，出售房屋，收取住房所得款项等，该合同于2015年6月19日经云南省昆明市明信公证处以（2015）云昆明信证民字第19962号公证书予以了公证。2015年6月23日，原告以银行卡对银行卡的方式支付购房款710,000元给被告王某某用于支付所购房屋的提前还贷款，被告王某某出具收条一张予以确认。2015年6月23日，被告王某某代被告张某提前归还了银行的按揭贷款本金及利息共计701,653.29元。2015年6月30日及2015年7月6日，被告张某所有的香樟俊园二期11栋1单元302号房屋被昆明市官渡区人民法院依法查封。现原告向本院提起诉讼，主张如上所诉。本案争议的焦点问题是：一、本案当事人应如何承担责任；二、原告的各项诉讼请求应否得到支持。针对争议焦点一，本院认为本案为房屋买卖合同纠纷案件，按照双方所签订的《房产买卖居间合同》的约定，原告已严格履行了支付定金和银行按揭贷款的合同义务，无合同签订和履行中的过错，但在合同履行过程中变更定金支付方式时及支付银行按揭贷款后未尽到审慎注意义务，过于轻信本案中的各方被告人，故对损失发生负有一定的过错。被告张某、留某某系夫妻关系，也是所售房屋的共同所有人，在出售房屋过程中因其他债务，在合同约定的房屋交割日被人民法院依法限制，导致所售房屋不能实际交割，合同的履行不能如期完成，应付原告损失的全部责任。被告某某公司系此次售房合同的居间方，被告王某某系被告某某公司的正式员工，在被告王某某与被告张某、留某某签订委托合同后，被告王某某取得了代理被告张某、留某某进行所售房屋的查询、出售、收款、支付银行按揭贷款、办理房屋抵押解除等权利，具有双重身份，被告某某公司、王某某在履行合同的过程中应尽到相应的注意义务，并未告知定金改变方式可能对出卖房屋所有人的约束，在原告支付了银行按揭贷款后也未同银行工作人员一同到房屋管理机关办理房屋抵押解除登记，取回房产证，以及及时通知双方办理房屋的交割手续，存在办事不力和延误时机的情况，且与原告财产受到损害的后果存在一定的关联。上述事实说明被告某某公司对其经纪人缺乏有效的管理和制约，内部控制和风险管理存在缺陷，故应承担相应的责任。综合考量原告受损的情况及各方当事人的过错程度、责任大小，本院认为被告张某、被告留某某应承担返还原告已支付房屋价款860,000元的全部责任，作为具有特别授权代理被告张某、被告留某某身份的被告王某某应承担被告张某、被告留某某的连带赔偿责任，作为被告某某公司、被告王某某应承担导致不能履行合同返还原告已支付房屋价款860,000元的三分之一的连带赔偿责任。针对争议焦点二，1、关于原告主张的解除双方于2015年6月12日签订的《房产买卖居间合同》诉请，本院认为双方所签订的合同系当事人双方自愿行为，不违反相关的法律规定，系有效合同，但合同中所涉房屋因其他债务纠纷案件已被人民法院依法查封，导致双方之间的合同不能实际履行，且审理中被告某某公司也同意解除该合同，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。2、关于原告主张由四被告连带退还原告支付的购房款860,000元的请求，本院已经在争议的焦点一部分予以论述，不在此赘述。至于被告某某公司辩解的连带责任应当有明确的法律规定的观点，本院认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”本案中,各方当事人的过错本院已经进行了评述，故本院对被告某某公司的上述意见不予采纳。3、关于原告主张由四被告连带支付原告违约金人民币119,000元的诉请，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告主张的违约金为其合同约定总房屋价款的10%，且该违约金为其实际损失的补偿，经本院审查符合法律的规定，也不存在过份高于或者低于造成的损失的情形，本院予以支持，但考虑到原告本身的过错程度，故本院酌情支持原告主张的违约金为100,000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告殷某某与被告张某、被告昆明某某房地产经纪有限公司于2015年6月12日签订的《房产买卖居间合同》；二、由被告张某、留某某于判决生效后三日内一次性返还原告殷某某已支付的购房款860,000元，由被告王某某承担上述款项的连带赔偿责任；三、由被告昆明某某房地产经纪有限公司、被告王某某于判决生效后三日内支付原告殷某某上述已付购房款860,000元三分之一的连带赔偿责任，即258,000元；四、由被告张某、被告留某某、被告昆明某某房地产经纪有限公司、被告王某某于判决生效后三日内共同支付原告殷某某违约金100,000元；五、驳回原告殷某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,590元，由被告张某、被告留某某、被告昆明某某房地产经纪有限公司、被告王某某承担13,000元，由原告殷某某承担590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为两年。审　判　长　　马永宏人民陪审员　　李　洪人民陪审员　　李志刚二〇一六年四月十三日书　记　员　　张婷婷来源：百度搜索“”