（2016）粤5321民初143号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-08

案件名称

新兴县恒晖西苑业主委员会与梁浩昌物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

新兴县人民法院

所属地区

新兴县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新兴县恒晖西苑业主委员会,梁浩昌

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十九条，第六十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款，第八十一条第一款，第七十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条

全文

广东省新兴县人民法院民事判决书（2016）粤5321民初143号原告新兴县恒晖西苑业主委员会。地址：新兴县恒晖西苑业主委员会办公室。负责人：梁松盛，业主委员会主任。委托代理人梁荣军，广东睿讯律师事务所律师。委托代理人莫子祺，男，广东睿讯律师事务所律师助理。被告梁浩昌，男，1973年11月3日出生，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县恒晖西苑业主委员会诉被告梁浩昌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理。依法由审判员邵雄飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新兴县恒晖西苑业主委员会的负责人梁松盛及其委托代理人梁荣军、莫子祺到庭参加诉讼，被告梁浩昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴县恒晖西苑业主委员会诉称，新兴县新城镇恒晖西苑原由新兴县恒晖物业服务有限公司提供物业管理服务。2013年11月27日，新兴县恒晖物业服务有限公司将物业管理职能移交新兴县恒晖西苑业主委员会，经三分之二以上业主同意，业委会作出决议约定恒晖西苑小区物业服务管理费按建筑面积每月0.75元/平方米收取。被告梁浩昌是原告管理的恒晖西苑*栋***号房业主，该房屋建筑面积133.8平方米，应交物管费100.35元/月。自2013年12月开始,被告拖欠物业管理费至今,共计拖欠物业管理费1404.9元（计算至2015年1月）。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要仍拒不支付，至今不予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，为此请求法院判决：1、由被告立即向原告支付2013年12月至2015年1月的物业管理费1404.9元及逾期付款利息（利息按银行同期贷款利率计算）；2、被告从2015年2月起，每月按恒晖西苑业主委员会规定的标准交纳物业管理费。被告梁浩昌提交书面答辩称，原告与被告没有签订任何关于物管合同，所以不存在物业服务合同纠纷之事件。根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用。新兴县恒晖西苑没有选聘物业管理企业，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，业主委员会应当通过物业管理企业收取物业管理费，所以，新兴县恒晖西苑业主委员会是无资格向业主收取物业管理费的，这是有法可依的。业主委员会没有法人资格，不是独立的法人企业，也不是纳税人。业主委员会既无物业管理资格证又无营业证书。业主委员会不是物业管理公司，说明业主委员会无资格向业主收费的，如果物业小区出现问题，业主委员会用什么承担责任。难道随便一个人出来叫交管理费也要交？现在小车乱放，闲杂人随便出入小区，与无人管理并无区别，以上所说种种，就是被告不交物业管理费的原因。业主委员会想管理小区，请聘请专业合法物管公司。经审理查明，新兴县恒晖西苑业主委员会经区内业主投票选举成立，并于2012年10月8日在新兴县房产管理局进行了备案登记。2013年11月27日，新兴县恒晖西苑业主委员会及业主代表与新兴县恒晖物业服务公司签订《协议书》，双方一致确认从2013年9月1日起新兴县恒晖物业服务公司正式合法结束对新兴县恒晖西苑小区的前期物业管理工作，新兴县恒晖西苑小区由新兴县恒晖西苑业主委员会自治管理，双方完成了相关物业设备、物品等手续的交接。2013年12月1日，新兴县恒晖西苑业主召开业主大会，业主大会决定将小区物业管理工作委托给新兴县恒晖西苑业主委员会全面负责。同日，新兴县恒晖西苑业主委员会发出决议和公告，告知小区业主该小区的物业管理已正式开始由新兴县恒晖西苑业主委员会进行管理，并公布了相关物业管理费缴纳标准和办法。物业管理服务费按照业主委员会一致通过确定收费标准：按建筑面积每月0.75元/㎡收费。新兴县恒晖西苑共有129户业主，120户业主与新兴县恒晖西苑业主委员会签订《恒晖西苑自治协议书》。9户业主没有与新兴县恒晖西苑业主委员会签订《恒晖西苑自治协议书》，被告梁浩昌也没有与新兴县恒晖西苑业主委员会签订《恒晖西苑自治协议书》。被告梁浩昌是在新兴县恒晖西苑E幢302号居住，居住面积是133.8平方米，应交物管费100.35元/月。自2013年12月至2015年1月,被告共计拖欠物业管理费1404.9元。原告多次催要仍拒不支付，至今不予理睬，为此请求法院判决：1、由被告立即向原告支付2013年12月至2015年1月的物业管理费1404.9元及逾期付款利息（利息按银行同期贷款利率计算）；2、被告从2015年2月起，每月按恒晖西苑业主委员会规定的标准交纳物业管理费。以上事实，有原告新兴县恒晖西苑业主委员会提供的业委会备案证明书、负责人身份证、协议书、物品及设备移交清单、新兴县恒晖西苑业主委员会决议、公告、证明、恒晖西苑自治协议书、房屋证明、业主大会决议以及本院的庭审笔录证实在卷。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案主要有三个争议问题：一、业主委员会诉讼主体资格问题；二、业主委员会是否有权行使物业管理的职能问题；三、业主委员会是否有权向业主收取物业管理费问题。关于业主委员会诉讼主体资格问题。业主委员会是业主大会的执行机构，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；......”的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业对物业进行管理，并与物业服务企业签订物业服务合同，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会虽然不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，根据《民事诉讼法》第四十九条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”的规定，业主委员会应属于“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，业主委员会具备原告主体资格，所以，新兴县恒晖西苑业主委员会依法有权向人民法院提起本案诉讼。业主委员会是否有权行使物业管理的职能问题。《中华人民共和国物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”的规定，本案所涉物业管理费涉及到小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会可以自主决定是否聘请物业管理公司、授权其他管理人或自行管理。在原物业公司撤离，未选聘新的物业公司的情况下，业主大会决定由业主委员会自治管理符合法律规定。而新兴县恒晖西苑业主委员会是新兴县恒晖西苑业主大会选举并成立的业主委员会，是业主大会的执行机构，依法可以行使物业管理职能。业主委员会是否有权向业主收取物业管理费问题。本案的业主委员会具有一定的特殊性，其并没有委托专业的物业管理公司进行小区物业管理，而是通过“业主自治”的方式由业主委员会自行管理小区物业。也就是说，该情况下，业主委员会本身就是“物业管理单位”，合法成立的业主委员会有权决定是否聘请物业管理公司进行管理，还是自行管理。所以，业主委员会有权向业主收取物业管理费。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。......”的规定，被告居住在小区，有享受到物管服务，而且《恒晖西苑自治协议书》经过小区三分之二的业主的同意通过。虽然被告没签订《恒晖西苑自治协议书》，但是业主委员会的决议是经过三分之二的业主同意通过，对被告梁浩昌也是有约束力的。所以，新兴县恒晖西苑业主委员会有权向被告梁浩昌追收物业管理费。从2013年12月至2015年1月止,被告梁浩昌共计拖欠物业管理费1404.9元，事实清楚，证据确凿充分，本院予以确认。原告要求被告支付2013年12月至2015年1月的物业管理费1404.9元及逾期付款利息（利息按银行同期贷款利率计算），合理合法，本院予以支持。对于原告要求被告从2015年2月起每月按恒晖西苑业主委员会规定的标准交纳物业管理费的诉求问题，由于该诉求只有起始时间，没有终止时间，而且没有具体的诉讼请求，因此，对原告该项的请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《物业管理条例》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁浩昌拖欠原告新兴县恒晖西苑业主委员会2013年12月至2015年1月的物业管理费1404.9元及逾期付款利息（利息按银行同期贷款利率计算），应于本判决发生法律效力之日起十日内清偿给原告新兴县恒晖西苑业主委员会。二、驳回原告新兴县恒晖西苑业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告梁浩昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员　　邵雄飞二〇一六年四月十三日书记员　　伍彦桦微信公众号“”