（2016）苏01民终1448号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人刘江涛与被上诉人湛坚白房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘江涛,湛坚白,湛磊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1448号上诉人（原审原告）刘江涛，男，1978年6月26日生，汉族。委托代理人刘大跃。被上诉人（原审被告）湛坚白，男，1944年12月5日生，汉族。委托代理人湛磊，自然情况同下。原审被告湛磊，男，1978年9月12日生，汉族。上诉人刘江涛因与被上诉人湛坚白、原审被告湛磊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘江涛原审诉称：其在南京云房源软件服务有限公司的居间下与被告湛坚白、湛磊签订房屋买卖合同一份，约定其购买二被告所有的房屋。因二被告与中介公司故意隐瞒涉案房屋学区划分的重要信息，其不愿再履行房屋买卖合同，故请求判令解除房屋买卖合同且二被告返还定金16000元。湛坚白、湛磊原审共同辩称：其在卖房过程中无任何过错，其也不了解原告刘江涛与中介公司之间的情况，故请求驳回原告刘江涛的诉讼请求。原审法院经审理查明，2015年10月21日，原告刘江涛与被告湛坚白签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，约定原告刘江涛购买被告湛坚白和湛磊所共有的位于南京市江宁区水月秦淮天秀湾花园小区某栋203室的房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款1800000元。合同签订后，原告刘江涛向被告湛坚白交付了定金16000元。后原告刘江涛因涉案房屋非百家湖小学学区房，于2015年10月25日通知被告湛坚白要求解除房屋买卖合同。原审庭审中，原告刘江涛陈述在购房过程中未向被告湛坚白、湛磊询问过涉案房屋是否属于学区房的问题。另查明，涉案房屋为被告湛坚白、湛磊共同共有，原审庭审中被告湛磊对被告湛坚白所签的《南京市存量房屋买卖合同》的全部内容予以确认。原审审理中，双方一致认可此次房屋买卖合同的居间方为南京云房源软件服务有限公司。审理中，因原告刘江涛坚持要求解除合同，两被告同意解除合同但不同意返还定金。上述事实，有南京市存量房屋买卖合同及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。原审法院认为，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，原告刘江涛与被告湛坚白签订的房屋买卖合同虽未有房屋共有人湛磊的签字，但湛磊对房屋买卖合同的内容予以确认，故房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。原告刘江涛因涉案房屋的学区划分问题要求解除房屋买卖合同，但涉案房屋的学区划分并非卖房一方必须告知的义务，且原告刘江涛在购买房屋时也未主动向被告湛坚白、湛磊询问涉案房屋的学区划分，原告刘江涛应负解除合同的违约责任，故对原告刘江涛要求被告湛坚白、湛磊返还定金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，原审法院判决：一、原告刘江涛与被告湛坚白签订的《南京市存量房屋买卖合同》（合同编号No.0000271）于判决发生法律效力之日起解除。二、驳回原告刘江涛其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告刘江涛负担。上诉人刘江涛不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律不当。原审判决书认定“原告刘江涛与被告湛坚白签订的房屋买卖合同虽未有房屋共有人湛磊的签名，但湛磊对房屋购买合同的内容予以确认，故房屋买卖合同合法有效”，错误。这一认定违反了《城市房地产管理法》第38条及《城市房地产转让管理规定》第6条之“共有房地产、未经房地产共有人出面同意的不得转让”的强制性规定。且上诉人作为善意相对人，有权依据《合同法》第48条的规定申请撤销合同。二、原审判决划分责任不当，应予以撤销。原审判决无视我方是该合同唯一受害方的事实，判决我方承担解除合同的全部违约责任，有失公平。事实上，我方是在中介方和甲方隐瞒了房屋非学区房的情况下，因重大误解签订了此买卖合同。综上所述，该合同的“五无违法要件”决定了其无效的性质：1、无共有人出具的书面同意售房文书；2、无共有人补约的追认通知书；3、无共有人在合同上的签名及对合同内容的确认；4、无共有人授权其父代理签约的委托书；5、无居间方在合同上加盖公章及中介人的签名。综上，上诉人请求二审法院依法改判。被上诉人湛坚白辩称：一、涉案房屋的产权是我方与湛磊共有的，居间方中介公司是上诉人自己找来的。二、有三方签字的买卖合同中明确约定不予退还定金，涉案房屋确实是学区房，只是不是上诉人要求的学区，且上诉人从未询问过学区的事宜。三、上诉人要求退还定金的时候避开了居间方。四、在一审庭审中，刘江涛已明确表述承认我方没有违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告湛磊述称：同意被上诉人意见。二审查明的事实与原审相同。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人刘江涛与被上诉人湛坚白签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。上诉人以共有权人湛磊未签字为由主张合同无效，但湛磊明确认可湛坚白签订的房屋买卖合同全部内容，且根据法律规定即使湛坚白系无权处分该房屋，亦不应影响合同的有效成立，故对上诉人主张合同无效的上诉理由，本院不予采纳。合同签订后，上诉人以涉案房屋非百家湖小学学区房为由要求解除合同，但被上诉人并未承诺涉案房屋为百家湖小学学区房，故被上诉人并不存在违约行为，相反应当认定系上诉人违约而解除合同，原审法院判决不予返还定金，处理结果正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘江涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 许云苏代理审判员 马 帅二〇一六年四月十三日书 记 员 汪海燕 微信公众号“”