（2016）苏13民终185号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-07

案件名称

陈昕、李雪丽与宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈昕,李雪丽,宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2016）苏13民终185号上诉人（原审原告）陈昕。上诉人（原审原告）李雪丽。委托代理人陈昕，系李雪丽的丈夫。被上诉人（原审被告）宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市苏州宿迁工业园区紫金山路12号。法定代表人卢亚雄，该公司总经理。上诉人陈昕、李雪丽因与被上诉人宿迁恒大绿洲房地开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院于2015年12月9日作出的（2015）宿城民初字第0814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈昕、李雪丽原审诉称：2013年1月8日，陈昕、李雪丽与恒大公司签订购房合同，恒大公司将其所开发的恒大绿洲6幢2206室精装修房（该房面积163.95平方米，每平方米单价5245.74元，其中包括每平方米1500元的装修）出售给陈昕、李雪丽。该合同第二十七条第一款约定：“甲方同意在签署本合同前由甲方、甲方委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，甲方予以履行。”恒大公司在其销售广告中称其精装修房屋系满屋名牌，最奢华的九A级精装房。双方签订合同时，陈昕、李雪丽购买的房屋尚在建设之中，陈昕、李雪丽正是依据恒大公司的宣传广告才购买该房屋。2014年12月31日，陈昕、李雪丽依据恒大公司交房通知接收房屋后，发现房屋与广告宣传相距甚远。后经恒大公司三次维修，仍不及市场上一般的房屋装修水平。恒大公司交付的房屋应满足其宣传广告称的9A精装标准。故依据《中华人民共和国消费者权益保护法》诉至法院，要求：1.撤销陈昕与恒大公司《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》（合同编号：SSF201301080004）；2.恒大公司返还购房款86万元及利息（自2013年1月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还购房款之日止）；3.恒大公司支付惩罚性赔偿款258万元（86万元*3倍）；4.恒大公司赔偿因维护权利支出的差旅费、误工费为0.25万元；5、由恒大公司承担本案的诉讼费用。法庭辩论终结后，陈昕、李雪丽变更诉讼请求：1.撤销陈昕与恒大公司签订的《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》（合同编号：SSF201301080004）；2.恒大公司返还购房款86万元及利息（自2013年1月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还购房款之日止）；3.恒大公司支付惩罚性赔偿款258万元（86万元*3倍）；4.恒大公司赔偿因维护权利支出的差旅费、误工费为0.25万元；5.恒大公司在其宣传范围内对其虚假性、误导性宣传进行道歉；6.恒大公司自判决之日起将所有的关于9A精装广告的宣传进行删除并承诺不再使用；7.恒大公司所有员工因其欺诈行为对所有顾客进行道歉；8.由恒大公司承担本案的诉讼费用。恒大公司原审辩称：陈昕、李雪丽诉求没有事实和法律依据，商品房买卖不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，应适用合同法及商品房买卖合同的相关司法解释。恒大公司与陈昕、李雪丽签订商品房买卖合同后，合同仅约定了装修材料的品牌，并没有约定具体的装修其它问题。根据合同正本约定交付的是毛坯房，赠送的装修，并没有约定买卖的是精装房。根据《补充协议》第六条约定，实际交付的房屋以合同约定为准。恒大公司发布的宣传广告上均标明该广告仅属于要约邀请，9A标准系广告的宣传标语，不能作为合同的直接条款，也不会影响双方商品房价格的约定，对买卖双方并不产生约束力。恒大公司按照合同约定时间通知陈昕、李雪丽收房，陈昕、李雪丽无正当理由拒不收房，因此产生的后果由陈昕、李雪丽自行承担。陈昕、李雪丽未提供证据证明恒大公司销售房屋时存在欺诈，故请求驳回陈昕、李雪丽的诉讼请求。原审法院经审理查明：恒大公司为“恒大绿洲”楼盘发布宣传广告，称该小区“满屋名牌9A精装”、“9A精装示范单位”、“湖景豪宅3980元/平方米起含1500元/平方米豪装”。宣传广告均标明，本资料的相关文字内容及图片是对项目所做的示意表现，仅供参考。本资料为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。2013年1月8日，恒大公司作为甲方（卖方）与陈昕、李雪丽作为乙方（买受人）订立《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》（合同编号：SSF201301080004），约定乙方自愿向甲方购买宿迁恒大绿洲公安编号6幢2206室商品房一套，建筑面积163.95平方米，单价5245.74元/平方米，甲方定于2014年12月30日前将房屋交付给乙方。该合同第二十七条（销售广告及样板房）约定，“甲方同意在签署本合同前由甲方、甲方委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，甲方予以履行。”该合同《补充条款》第六条约定，“双方同意本合同第二十七条（样板房规定）补充如下：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异。实际交付以合同约定为准。”合同附件十约定全装修房屋设备标准。2014年12月17日，恒大公司向陈昕、李雪丽邮寄《宿迁恒大绿洲收楼通知书》，后陈昕、李雪丽按照约定收房。后陈昕、李雪丽认为其所接收的房屋的装修标准并没有达到宣传广告中的“9A精装”标准及“含1500元/平方豪装”，即最高标准，主张恒大公司构成欺诈，故而成讼。另查明，恒大绿洲5#、6#、7#、9#、11#、12#、13#、15#楼，于2014年12月25日竣工验收备案。原审法院认为：恒大公司与陈昕、李雪丽签订的宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同合法有效，受法律保护，对合同当事人双方均具约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同中约定了房屋装修的设备标准，故恒大公司辩称双方约定系交付毛坯房赠送装修的观点，不予采纳。关于宣传广告是要约还是要约邀请问题。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，恒大公司发布关于“9A精装”的宣传广告，是销售商品房宣传用语，就其开发的“恒大绿洲”楼盘房屋的说明并不是具体确定的，且宣传广告中已表明“本资料为要约邀请”，故陈昕、李雪丽主张9A标准应当作为合同内容的观点，不予采纳。恒大公司发布的关于“含1500元/平方米豪装”的宣传广告，对其所售房屋的装修所作的说明具体确定，且对陈昕、李雪丽签订商品房买卖合同及房屋价格确定有重大影响，应当视为要约，作为合同内容，对恒大公司具有约束力。因此，恒大公司应提供证据证明其所售涉案房屋装修价值达到该约定，现恒大公司提供的报价书可初步证明涉案房屋的装修已达到1500元/平方米。陈昕、李雪丽主张装修价值未达到该约定，经原审法院释明是否对房屋装修价值申请鉴定，其明确表示不申请，且未提供证据予以证明该主张，故不予采纳。恒大公司与陈昕、李雪丽签订的合同中未对装修工艺进行约定，涉案房屋的装修工艺应符合行业标准或通常标准，但陈昕、李雪丽提供的证据不足以证明装修工艺不符合该标准。关于商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿。商品房买卖通常数额巨大，三倍的惩罚性赔偿将对双方产生较大影响。且商品房买卖合同订立后，因法定情形导致合同无效或者被撤销、解除的，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的惩罚性赔偿规定。故陈昕、李雪丽主张其诉讼请求的法律依据为《消费者权益保护法》，不予采纳。当事人增加、变更诉讼请求应当在案件受理后、法庭辩论终结前。本案中，陈昕、李雪丽在法庭辩论终结后要求增加诉讼请求，不予采纳。综上，陈昕、李雪丽认为恒大公司有欺诈行为，主张撤销合同并返还购房款、赔偿三倍购房款及损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第八条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回陈昕、李雪丽的诉讼请求。案件受理费35640元，由陈昕、李雪丽负担。原审判决宣判后，陈昕、李雪丽不服，向本院提起上诉称：一、原审程序违法。1.原审法院开庭传票系独任审理，但在4月27日开庭时增加了陪审员；7月17日第二次开庭时又变更了陪审员；11月13日庭审时又变成了独任。2.原审法院在三次开庭过程中剥夺了陈昕、李雪丽的辩论权。3.2015年11月13日原审法院通知陈昕、李雪丽开庭并要求陈昕、李雪丽对恒大公司提供的报价书进行质证，此时法庭调查尚未结束，陈昕、李雪丽此时变更诉讼请求符合法律规定，原审法院认为陈昕、李雪丽在法庭辩论终结后要求增加诉讼请求而不予采纳错误。4.2015年4月17日初次庭审时，陈昕、李雪丽请求法庭对涉案房屋内装修情况进行证据保全，但法庭口头裁定不予准予。二、原审认定事实错误。恒大公司关于“九A精装”的宣传广告是对装修工艺所达标准的明确表达，构成合同的内容，现涉案房屋的装修未达到上述标准构成欺诈。三、原审适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，原审法院未予适用错误。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持原审诉讼请求。被上诉人恒大公司未到庭应诉及答辩。二审中，双方当事人除认为原审法院查明的恒大公司关于“9A精装”广告宣传语不准确，对其他事实均无异议，对无异议的事实，本院予以确定。二审中，陈昕、李雪丽申请证人陈某到庭作证，主要证言内容为：证人系陈昕亲兄弟。在涉案房屋交房后，陈昕发现了很多问题。证人和陈昕一起到涉案房屋查看并拍摄了照片，该照片即陈昕在原审时提交的照片。证明目的：涉案房屋的装修未达到约定标准。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1.原审法院是否存在严重程序违法行为；2.恒大公司关于“9A精装”的宣传是否构成欺诈。3.本案是否应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。本院认为：关于第一争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。关于本案审判组织的组成问题。原审法院2015年4月27日、2015年7月17日两次庭审的合议庭成员虽然发生了变更，但均向双方当事人告知了变更后的合议庭组成情况及申请回避的权利，双方当事人均未表示异议，也未申请回避。审判人员在2015年11月13日单独组织质证也符合法律规定。故原审法院并不存在审判组织的组成不合法的情形。关于陈昕、李雪丽的辩论权，原审法院在审理案件过程中，与陈昕、李雪丽谈话三次，在两次庭审过程中陈昕、李雪丽亦发表了辩论意见，庭后陈昕亦提供了两份书面意见，表明陈昕、李雪丽已经充分行使辩论权，现其主张原审法院剥夺其辩论权并无依据，不予支持。关于陈昕、李雪丽增加的诉讼请求，原审法庭辩论已于2015年7月19日第二次庭审中终结，而陈昕、李雪丽增加诉讼请求是在2015年11月13日即法庭辩论终结后，故原审法院未予采纳并无不当。关于诉讼保全问题，经审查，陈昕、李雪丽在原审诉讼过程中未申请诉讼保全，且该情形也不属于法定的严重程序违法情形，故本院亦不予支持。关于第二争议焦点。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。恒大公司虽然在宣传广告中使用了“9A精装”字样，但“9A精装”的内容或标准并不具体确定，原审法院认为该内容并不构成合同内容并无不当。而按照陈昕、李雪丽的主张，恒大公司在销售涉案房屋时解释“迪拜塔是七星级酒店，对应的标准是7A级精装”，故陈昕、李雪丽认为9A精装应当更佳。本院认为，在涉案房屋（包括装修）单价仅为5245.74元/平方米的情况下，达到上述装修程度明显系夸大宣传，并不足以使一般消费者陷入错误从而作出相应的意思表示。而陈昕作为教师，应当具有一般消费者的认知能力，故其主张恒大“9A精装”宣传构成欺诈，本院不予采信。关于第三争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已对商品房销售中适用惩罚性赔偿情形作出了明确规定，故商品房销售不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。综上，陈昕、李雪丽的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审审案件受理费35640元，由上诉人陈昕、李雪丽负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王　静审　判　员　　庄云扉代理审判员　　王晓玲二〇一六年四月十三日法官　助理　　段　娜书　记　员　　王　丹第10页/共10页来源：百度“”