（2015）锦江民初字第3961号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-12-26
案件名称
龙锦综合开发（成都）有限公司与米子餐饮管理（上海）有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙锦综合开发（成都）有限公司,米子餐饮管理（上海）有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第3961号原告龙锦综合开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**号。法定代表人陈国邦，龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。委托代理人田棋，四川恒和律师事务所律师。委托代理人钟相坤，四川恒和律师事务所律师。被告米子餐饮管理（上海）有限公司。住所地：上海市浦东新区莲振路***号*幢****室。法定代表人林汉军。原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告米子餐饮管理（上海）有限公司（简称米子餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理，原告龙锦公司的委托代理人田棋、钟相坤到庭参加诉讼，被告米子餐饮公司因下落不明，本院依法于2015年9月20日在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、民事裁定书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告米子餐饮公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告龙锦公司诉称，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于成都市锦江区红星路成都国际金融中心商场地下一层LG108号商铺出租给被告使用，租期五年，承租人须每月按时向原告支付租金、商场服务费、推广费及水电等费用，若被告未经原告书面同意私自中断、停止或宣布将中断、停止其业务或提前终止合同，原告有权解除合同。2013年8月20日，原告按约将租赁房屋交付被告使用。但被告未经原告同意于2015年1月31日擅自停止经营。经双方交涉无果后，原告根据《租赁合同》第16.02条之约定于2015年2月3日向被告发出解除合同的书面通知。合同解除后，被告仍未将租赁场地按合同约定之状态交还原告。截止2015年3月，被告拖欠原告2015年2月1日至2015年2月11日的租金41202.39元、推广费1584.71元、商场服务费11885.3元，2015年1月13日至2015年3月25日的电费13508.04元以及2015年2、3月水费283.2元。原告收回场地后需进行地块恢复，新的商家于2015年3月27日入场，在此之前发生的水、电费应由被告承担。被告的行为已严重违约，原告故诉至法院，请求判令：1、确认《租赁合同》已解除;2、被告向原告支付拖欠的租金41202.39元、推广费1584.71元、商场服务费11885.3元、水费283.2元、电费13508.04元；3、被告按0.03%/天标准向原告支付自前述费用拖欠之日起至偿清之日期间的滞纳金（根据《租赁合同》第11.02条的约定）；4、被告向原告支付律师代理费1万元、公证费11600元（根据《租赁合同》第16.02（三）条的约定）；5、确认被告已支付的保证金478710元归原告所有（根据《租赁合同》第16.02条的约定）;6、被告向原告支付租赁房屋的复原工程费139579.4元以及向原告支付因处置被告在租赁场地的财产或设施所发生的费用（根据《租赁合同》第14.02条的约定）;7、被告向原告支付损失赔偿金482751.36元（包括两部分，一部分为空置期的损失，从2015年2月12日起算至2015年3月16日，按《租赁合同》约定的租金标准计算；另一部分为免租期的损失，原告给予了新租户三个月的免租期，该三个月免租期原告存在的租金损失应由被告承担）。本案诉讼费由被告承担。被告米子餐饮公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。原告龙锦公司为支持其诉讼请求，向本院提交了原、被告的营业执照、《租赁合同》、《关于成都国际金融中心商场租赁合同有关条款修订建议》、国有土地使用证、关于国际金融中心产权正在办理中的情况说明、店铺交接表、商铺交接清单、实测面积函、电表抄表照片、商铺用电量统计表、裙楼商铺用水量统计表、缴款通知单及电邮记录、水电费收费标准文件、退租通知函及邮件记录、关于被告退租事宜答复的文件及邮件记录、邮寄信息查询单与签收记录、关于解除成都国际金融中心LG108号商铺《租赁合同》及收回租赁场地的通知、（2015）川成蜀证内经字第20485号、20486号《公证书》、（2015）川成蜀证内经字第50549号《公证书》（含光盘）、保全证据公证费发票、公证费用进账单、关于LG108商铺复原工程豁免招标及密封报价分析、密封报价单开启记录表、工程报价清单及商铺现状照片、四川精诚建设有限责任公司报价表、四川实阳机电设备有限公司报价表、成都翔芸建筑装饰工程有限公司报价表、成都传宸建筑装饰工程有限公司报价表、南京市消防工程有限公司成都分公司报价表、LG108店铺复原工程合同、国金中心商铺撤场消防系统恢复施工合同、消防系统恢复发票、中国建设银行进账单（支付消防系统恢复费用）、工程复原费用发票、中国建设银行进账单（支付店铺复原工程费用）、复原工程完工照片、关于“成都国际金融中心”项目商铺复原工程事宜的委托书、租赁合同（成都慧之南餐饮管理有限公司）、接铺通知书、店铺交接单、商铺交接清单、专项法律服务合同、律师费发票、委托付款书、中国建设银行网上银行电子回单、关于处置遗留物品及支付相关费用的律师函、（2015）川成蜀证内经字第91330、91331号《公证书》、邮寄单签收证明、公证费发票等证据。因被告无正当理由未到庭参加诉讼，故未对上述证据进行质证。本院认为，被告未到庭对原告提交的上述证据发表质证意见，不影响本院对上述证据的认定，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以采纳。依据上述有效证据，本院认定如下事实：龙锦公司于2010年取得了成都市锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西的商业用地的开发权，并修建了成都国际金融中心，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心商场地下一层LG108号商铺租赁给乙方使用，租赁场地的实测面积约为394平方米（最终实质面积之厘定是根据出租方所量度之可出租范围作准）；租赁期自合同约定的实际场地交付日起计5年；乙方应按以下规定向甲方每月支付保底租金/提成租金，保底租金或提成租金的支付以较高者为准，保底租金为：第一年每月租金定价为每平方米240元，每月租金金额为94560元，第二年每月租金定价为每平方米260元，每月租金金额为102440元，第三年每月租金定价为每平方米280元，每月租金金额为110320元；第四年每月租金定价为每平方米300元，每月租金金额为118200元；第五年每月租金定价为每平方米320元，每月租金金额为126080元。或提成租金为：第一年至第三年按乙方的全部每月总营业额的14%计算，第四年、第五年按乙方的全部每月总营业额的15%计算；由于部分租金与营业额挂钩，为了便于管理，减少纠纷，甲方有权要求乙方向甲方租赁收银机，租金以8000元/年为上限；甲方将租赁场地交付乙方的实际交付日期起计3个月免租期，在此期间乙方无需支付租金，但乙方仍须如期交缴本合同约定的商场服务费及其它杂费；乙方须每月向甲方及或甲方指定管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费现为每月每平方米75元，推广费现为每月每平方米10元；甲方有权因运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其他杂费；乙方须按甲方或甲方指定管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、煤气及电话等费用及有关的保险金（如适用）；乙方须于向甲方出具要约书之日向甲方缴纳478710元作为保证金，租赁期满，经甲方验收，在确认结算及验收无误后，甲方将在30天内无息退还乙方所交纳的保证金之70%，其余30%将作为租户从事经营/服务行为的质量保证金，待合同终止后3个月内如无消费者投诉、司法诉讼或者行政处罚等问题，甲方将剩余保证金无息退还乙方；乙方须于甲方每月的首个工作日或之前向甲方支付保底租金，乙方必须于每月之首五(5)天内向甲方提交上月之总营业额，向甲方提供详细资料……甲方将根据乙方提交之资料计算提成租金，如乙方在该月之提成租金高于保底租金，甲方会向乙方发出提成租金通知书，乙方须按甲方所发出之提成租金通知书在下一个月之首个工作天或之前向甲方补交上述提成租金与保底租金之相差金额；乙方同时按甲方的规定，于每月首个工作天内或之前支付商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起7日内缴付所有的租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用；逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作日起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿；乙方承诺于2013年12月3日或之前开始营业；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费。甲方有权随时径直收回场地而无需经过乙方同意，甲方因收回场地而多支出的费用或遭受的损失全部由乙方承担；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)，交还甲方，甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可自行作出安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地的保证金；因乙方违约导致甲方提前终止合同，在甲方向乙方发出收回租赁场地通知书之日起7日内，乙方拒绝与甲方办理终止合同、交付租赁场地手续的，视为乙方已放弃对租赁场地上所有财产的支配权，视同乙方已授权甲方有权直接进入租赁场地，清点和处置在租赁场地上乙方的财产和设施而无需另行得到乙方同意。2013年8月20日，原告向被告交付商铺。2013年8月27日，原告向被告发函确认商铺实测面积为403.38平方米。原告已向被告交纳保证金478710元。被告在承租涉案商铺期间，于2015年1月29日向原告发出《退租通知》，表示该公司店铺在经营期间发生重大亏损，遂决定于2015年1月31日结束营业，要求解除与原告的租赁关系，原房租押金作为违约赔偿，原告无需退还，如不足赔偿，被告同意将店铺内装饰及设备作为抵偿，但其他的违约责任不再偿付。其后，原告于2015年1月31日向被告回复《关于成都国际金融中心地下一层LG108号商铺租赁事宜》函件，要求被告在收到函件之日起2天内立即恢复营业，逾期不恢复营业，原告有权随时提前收回商铺、没收保证金、终止租赁合同并追究被告的违约责任。2015年2月3日，原告委托北京盈科（成都）律师事务所向被告邮寄发出《关于解除成都国际金融中心商铺〈租赁合同〉及收回租赁场地的通知》，表示决定解除《租赁合同》，要求被告自通知发出之日起7日内将商铺依照《租赁合同》14.02条约定的状态交还原告，并赔偿原告损失。原告对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证。邮件投递记录载明被告于2015年2月4日收到上述邮寄材料。2015年2月10日至11日，原告对被告所租赁的案涉商铺内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。原告因与被告租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计1万元。原告因办理各项公证，共计支付公证费11600元。另查明，原告因实施案涉商铺复原工程，向四川实阳机电设备有限公司支付店铺复原工程款108166元，向南京市消防工程有限公司成都分公司支付消防系统恢复施工工程款31413.4元，上述工程款共计139579.4元。原告于2015年3月27日将案涉商铺另行租赁给成都慧之南餐饮管理有限公司使用。2015年5月13日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告向原告支付欠费、工程复原费并赔偿损失。原告对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证。诉讼中，原告主张被告尚欠2015年2月1日至2015年2月11日的租金41202.39元（包括合同解除前2015年2月1日至2月4日期间拖欠的费用14982.69元及合同解除次日至原告收回租赁场地2015年2月5日至2月11日期间拖欠的费用26219.7元）、推广费1584.71元（包括合同解除前2015年2月1日至2月4日期间拖欠的费用576.26元及合同解除次日至原告收回租赁场地2015年2月5日至2月11日期间拖欠的费用1008.45元）、商场服务费11885.3元（包括合同解除前2015年2月1日至2月4日期间拖欠的费用4321.93元及合同解除次日至原告收回租赁场地2015年2月5日至2月11日期间拖欠的费用7563.37元），2015年1月13日至2015年3月25日的电费13508.04元（其中，2015年1月13日至2月8日期间电费12366.76元，2015年2月8日至3月11日期间电费1118.88元，2015年3月11日至3月25日期间电费22.40元）以及2015年2、3月水费283.2元。原告主张损失赔偿款482751.36元的构成情况为:1、空置期间即2015年2月12日至2015年3月16日期间的场地使用费、商场服务费、推广费共计156321.36元;2、租赁给新商家后造成的免租期3个月期间的场地使用费、推广费共计326430元。本院认为，原告作为成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人与被告签订涉及LG108商铺的《租赁合同》后，原、被告之间即建立起事实上的租赁合同关系，该租赁合同关系系双方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按约履行各自的义务。现原告已按约向被告履行了交付租赁物的义务，被告理应按约履行作为承租人的相关义务。但是，被告在使用商铺期间，虽然于2015年1月29日向原告发出《退租通知》，决定于2015年1月31日结束营业，要求解除与原告的租赁关系，但原告已经回函表示不予同意，故不能视为双方已在此时达成解除合同关系的合意，其后，原告于2015年2月4日向被告寄达《关于解除成都国际金融中心商铺〈租赁合同〉及收回租赁场地的通知》，故该日可视为双方已就合同关系解除达成合意，即双方之间的租赁合同关系应视为于2015年2月4日解除。根据查明的事实，原告于2015年2月11日经公证清点了案涉商铺内的物品，正式收回了商铺，在此之前产生的费用理应由被告承担。故原告主张被告支付收回商铺前即2015年2月1日至2015年2月11日期间的租金41202.39元、推广费1584.71元、商场服务费11885.3元，共计54672.4元，符合事实与法律，本院予以支持。原告于2015年3月27日将案涉商铺另行出租给案外公司，故在原告将商铺另行出租之前该商铺所发生的水电费，系因被告提前终止合同关系给原告造成的损失，原告主张被告支付2015年1月13日至2015年3月25日期间的电费13508.04元以及2015年2、3月的水费283.2元，符合事实与法律，本院予以支持。关于滞纳金。双方合同中有关于“逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作日起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项”之约定，被告在使用商铺期间，存在未全面履行给付租金、推广费、商场服务费、水电费的义务的情况，故原告要求被告按每日0.03%标准支付欠费滞纳金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述欠费滞纳金自原告起诉之日起计至实际付清之日止。关于原告主张的律师代理费及公证费。根据双方合同中关于“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨”的约定，原告因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费1万元、公证费11600元，系双方合同约定应由被告承担的费用，故原告要求被告支付律师代理费1万元、公证费11600元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。关于原告要求确认被告已支付的保证金478710元归其所有的主张。根据《租赁合同》中关于“乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地的保证金”的约定，该约定系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以对守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案中，被告在双方合同尚未到期的情况下提前终止合同关系，其行为违反了租赁合同的相关约定，在此情况下，本院综合考虑被告拖欠租金的违约程度，酌定以被告交纳的保证金金额的70%，即335097元（478710元×70％）用以赔偿原告的损失，保证金余额143613元（478710元×30％）用以抵扣其余应由被告支付的租金等费用。关于原告要求被告支付的复原工程费139579.4元。双方《租赁合同》中有关于“乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)，交还甲方，甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可自行作出安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态”之约定，原告提交了相应的合同及支付凭证以证明其因恢复商铺原状而实施复原工程所支付的工程款139579.4元，故原告主张上述款项，符合事实与法律，本院予以支持。关于原告要求被告支付的其他因处置被告在租赁场地的财产或设施所发生的费用、2015年2月12日至2015年3月16日期间空置期的场地使用费、商场服务费、推广费共计156321.36元、原告给予新租户三个月免租期的场地使用费、推广费共计326430元损失款。本院认为，其中，其他因处置被告在租赁场地的财产或设施所发生的费用并不明确，同时，原告主张将商铺租赁给新的商家后所给予新商家的免租期间的费用由被告来承担，也无事实与法律依据，而空置期的场地使用费、商场服务费、推广费等损失款也可通过被告已经交纳的保证金等部分予以抵扣，且本院已经支持的原告主张的滞纳金也具有弥补原告损失的性质，故综上所述，在本院已经支持了原告的滞纳金的主张及认定原告可不予返还70%保证金的基础上，本院认定上述款项已经足以弥补因被告的行为给原告造成的损失，原告再行主张被告单独支付上述损失款，不符合事实与法律，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告米子餐饮管理（上海）有限公司签订的《租赁合同》已解除；二、被告米子餐饮管理（上海）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠2015年2月1日至2015年2月11日的租金41202.39元、推广费1584.71元、商场服务费11885.3元；2015年1月13日至2015年3月25日的电费13508.04元、2015年2至3月水费283.2元，共计68463.64元；并支付因恢复商铺原状而实施复原工程的工程款139579.4元，上述费用合计208043.04元;此款与保证金余额143613元品迭后，被告米子餐饮管理（上海）有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付64430.04元；三、被告米子餐饮管理（上海）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、推广费、商场服务费、电费、水费的滞纳金（以68463.64元为计算基数，按每日0.03%标准自2015年6月2日起计至付清欠费之日止)；四、被告米子餐饮管理（上海）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费1万元、公证费11600元；五、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向被告米子餐饮管理（上海）有限公司返还LG108商铺保证金的70%即335097元；六、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8742元，公告费600元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担4882元，被告米子餐饮管理（上海）有限公司承担4460元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 杨 琴人民陪审员 张一川人民陪审员 李 杨二〇一六年四月十三日书 记 员 高 娜附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来源：百度搜索“”