（2016）内0102民初549号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2018-06-24

案件名称

马帅与李东、吉尔格勒房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市新城区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马帅,李东,吉尔格勒

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十三条第一款，第二百二十四条第一款

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2016）内0102民初549号原告马帅，住呼和浩特市。委托代理人高润平，内蒙古典源律师事务所律师。委托代理人王利平，内蒙古典源律师事务所律师。被告李东，住呼和浩特市。委托代理人姜正男，内蒙古澳兰律师事务所律师。被告吉尔格勒，住呼和浩特市。原告马帅诉被告李东、被告吉尔格勒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员李泽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马帅及其委托代理人高润平，被告李东的委托代理人姜正男，被告吉尔格勒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马帅诉称，原告于2015年4月17日向被告李东交纳了租赁费38000元，被告李东向原告出具了收条。2015年5月31日，原告与被告李东补签了房屋租赁合同，合同约定：被告李东将租赁自己使用的西湘烟酒门脸房的一间出租给原告经营汽车租赁业务使用。租赁期限从2015年5月31日至2016年5月30日，年租赁费38000元。合同签订后，原告按照合同的约定支付了租赁费38000元。原告欲开展业务，却受到房屋所有权人被告吉尔格勒的阻止，被告李东租赁被告吉尔格勒的房屋约定不允许转租，李东转租构成违约，这导致原告与被告李东签订合同的目的无法实现。被告长期占用原告的资金，应当按照同期中国人民银行贷款利率四倍支付利息。原告诉至本院，请求法院判令原告与被告李东签订的租赁合同无效，返还房屋租赁费38000元，支付利息4811.44元，合计42811.44元，被告吉尔格勒对以上债务承担连带责任。被告李东辩称，与吉尔格勒签订的合同是有效的，被告李东是分租并不是转租，原告与被告李东的合同是有效的。且被告一直在使用该房屋。对原告的诉请，于法无据，请求驳回。被告吉尔格勒辩称，租房合同中约定不允许转租，被告李东与原告房屋租赁合同与被告吉尔格勒无关，不应当承担连带责任。经审理查明，2014年6月1日，原告与被告李东签订租赁合同，约定原告租赁被告位于呼和浩特市新城区的一间经营汽车租赁业务，租赁期限自2014年6月1日至2015年5月31日止，后原告一直使用租赁物。2015年4月17日，原告向被告李东交纳了租赁费38000元。2015年5月31日，原告与被告李东签订房屋租赁协议，租赁期限自2015年5月31日至2016年5月30日，年租赁费38000元。并约定：“合同自签订之日起生效，双方不得解除合同。”合同签订后，被告吉尔格勒称不允许原告承租该房屋。庭审中查明，原告已于签订合同后搬离了该房屋。被告李东称原告仍在使用该房屋，原告对此予以否认，被告吉尔格勒证实原告已于2015年6月搬离该房屋。另查明，2008年12月1日，被告吉尔格勒与被告李东签订租赁合同，约定被告吉尔格勒将位于呼和浩特市新城区房屋出租给被告李东，租赁期限自2008年12月1日至2013年11月31日止，年租金为2万元，承租期内不得将其承租区域转租、转借第三方。2013年12月1日，被告吉尔格勒与被告李东续签租赁合同，租赁期限自2013年12月1日至2015年12月1日止，年租金为5万元。被告吉尔格勒向本院提交的房屋租赁合同第5.3约定，被告李东在租赁期内不允许转租。被告李东向本院庭审中提交的房屋租赁合同第5.3约定，被告李东在租赁期内可以转租。被告李东举出纪四虎出具证人证言称2015年10月12日，被告李东将其承租被告吉尔格勒的房屋改造成门脸房并转租西边一间给纪四虎，租期自2009年1月1日起至2014年5月1日止，纪四虎将房屋租金交给被告李东，被告李东交给吉尔格勒，且吉尔格勒知道被告李东转租的事实。被告李东出具两张照片显示，被告李东将承租房屋改造成东西两部分，将西边一间转租给纪四虎。原告诉至本院，请求法院判令原告与被告李东签订的租赁合同无效，返还房屋租赁费38000元，支付利息4811.44元，合计42811.44元，被告吉尔格勒对以上债务承担连带责任。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告吉尔格勒是否同意转租该房屋，原告与被告李东签订的房屋租赁合同是否有效；二、原告是否有权解除合同并要求返还房屋租赁费；三、原告的利息诉请是否有法律依据，被告吉尔格勒对原告的返还及赔偿损失请求是否应承担连带责任。针对第一个争点，两被告签订的房屋租赁合同系双方当事人意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效。被告吉尔格勒在庭审中认为不允许被告李东转租该房，且两被告签订的房屋租赁合同对是否允许转租约定不明。但被告李东与被告吉尔格勒签订有两份租赁合同，租期自2008年12月1日2015年12月1日止，被告李东提供的证人证言也证实，其转租房屋经历了一个很长的时间跨度，且在此期间两被告签订了两份租赁合同，原告与被告签订的房屋租赁合同也履行了一年，被告吉尔格勒应当知道其出租的房屋已经转租的事实，在被告李东转租后，其并未向被告李东提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告与被告李东签订的租赁合同有效。对于原告要求确认与被告李东签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。针对第二个争点，因被告吉尔格勒拒绝原告入住该房屋，原告自2015年6月1日至今未能使用该房屋，导致原告与被告签订的租赁合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同。原告现向本院请求双方签订的转租合同无效并返还租赁费，与解除合同后达到的法律后果一致，为免当事人诉累，故对原告要求被告李东返还租赁费的诉请，本院予以支持。针对第三个争点，因被告李东在未明确取得出租人同意的情况下与原告签订转租合同，致使原告无法使用租赁物，对转租合同的解除存在过错，但原告在搬离该房屋时即应知道租赁合同无法继续履行，对损失的扩大也负有一定的责任。故对原告诉请的损失，本院按照银行同期贷款利率6%，以三个月的期限予以计算。被告吉尔格勒在转租合同中未收取原告的租金，原告诉请被告吉尔格勒承担连带给付义务，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告李东于本判决生效之日起十日内向原告马帅返还租赁费人民币38000元，并承担自2015年4月17日至2015年11月16日期间的利息人民币573元；二、驳回原告对被告吉尔格勒的诉讼请求；二、驳回原告马帅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币435元（原告已预交），由原告马帅承担人民币35元，由被告李东承担人民币400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员李泽芳二〇一六年四月十三日书记员乌格德乐胡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。关注公众号“”