（2015）黔法民初字第05928号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-09-01
案件名称
重庆恒盛房地产开发有限公司与钟安芳商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市黔江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆恒盛房地产开发有限公司,钟安芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2015)黔法民初字第05928号原告重庆恒盛房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区。委托代理人彭剑、杨利，重庆索通（黔江）律师事务所律师。被告钟安芳，女，生于1987年，住重庆市黔江区。原告重庆恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）诉被告钟安芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，由审判员郎卓章担任审判长，与人民陪审员刘维声、陈勇组成合议庭，依法适用普通程序于2016年3月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人彭剑、杨利到庭参加了诉讼，被告钟安芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2014年4月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于重庆市黔江区城东街道文汇路XX号XX幢XX号房屋，成交总价583888元，首付金额175888，贷款金额408000元。2014年5月14日，原、被告与重庆银行股份有限公司黔江支行签订了《个人房屋贷款合同》，原告作为开发商承担保证责任。因被告未按贷款合同的约定按时归还按揭本息，重庆银行黔江支行于2015年7月30日，从原告所开立的保证金账户（XXXXX）内扣除被告所欠全部贷款本息418851元。被告未能按《个人房屋贷款合同》的约定履行支付贷款义务，已构成严重违约。为此，原告特诉至法院请求判令解除与被告于2014年4月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；判令被告向原告返还《商品房买卖合同》所约定的购买房屋；判令被告向原告支付违约金35033.28元，并承担本案诉讼费用原告为证明其诉求，向本院提交了以下证据：1.被告钟安芳于2014年4月9日为张庚荣出具的委托书及公证书[（XX）渝黔证字第XX号]；2.原、被告于2014年4月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；3.重庆市商品房买卖合同预约登记备案证明；4.预购商品房的土地房屋预告登记证明（XX渝预告[XX]字第XX号）；5.预购商品房抵押权的土地房屋预告登记证明（XX渝预告[XX]字第XX号）；6.首付款支付凭证；7.钟安芳（借款人、抵押人）、恒盛公司（保证人）、重庆银行股份有限公司黔江支行（贷款人）于2014年5月14日签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》；8.恒盛公司与重庆银行股份有限公司黔江支行于2013年1月28日签订的《重庆银行个人房屋按揭贷款银企合作协议》；9.重庆银行股份有限公司黔江支行于2015年7月30日给被告恒盛公司的扣款通知书、扣款凭证；10.重庆索通（黔江）律师事务所于2015年9月8日给被告钟安芳的函件（关于解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的通知函）；11.重庆索通（黔江）律师事务所发函被告钟安芳的邮件回执。被告钟安芳未向本院提交答辩意见和证据。经审理查明:2014年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，被告购买原告开发位于重庆市黔江区城东街道文汇路XX号XX幢XX号房，总成交金额为583888元。《重庆市商品房买卖合同》第5条对付款方式及期限约定“首付金额175888元，贷款金额408000元”。《合同补充协议》第一条第五款对按揭贷款办理约定“如乙方（被告）不履行还款义务，导致银行要求甲方（原告）承担连带责任提前偿还乙方所欠全部贷款的，乙方应于甲方承担连带责任之日起十日内偿还甲方代为清偿之全部贷款款项及罚息，并向甲方支付房款总额的3%作为违约金，否则，甲方有权解除买卖合同。甲方解除买卖合同的，乙方除支付甲方代为清偿之全部款项及前述违约金外，还应按房款总额的3%向甲方支付违约金”；第十一条约定“本协议作为买卖合同的附件，具同等法律效力。如二者有矛盾或者抵触，以本协议约定内容为准”。2014年5月14日，重庆银行股份有限公司黔江支行（甲方贷款人）与钟安芳（乙方借款人、丙方抵押人）、恒盛公司（丁方保证人）签订《重庆银行个人按揭贷款合同》，按揭贷款合同第四十一条、第四十二条约定“贷款金额为408000元；贷款期限为360期”，第四十四条约定“丁方自愿为乙方因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向甲方提供阶段性连带责任保证担保（保证期间自贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押物权属的证明文件交存我行之日止）；甲方实现本章项下的担保权益时，有权直接从保证金专户中扣收乙方在本合同项下未付的本金、利息和其他应付款项”。2013年1月28日，重庆银行股份有限公司黔江支行（甲方）与恒盛公司（乙方）签订《重庆银行个人房屋按揭贷款银企合作协议》，该协议第十条约定“如借款人不按照合同约定按期归还贷款本息，乙方应履行保证担保责任。甲方有权在乙方的账户上直接扣收，对丧失还款能力的借款人，由乙方代其还清所有贷款本息后，甲方解除房屋抵押权，交由乙方处置”。第十七条第四款约定“开发商承担回购责任，借款人在还款期限内连续三期或累计六期未按时、足额归还贷款本息时，开发商履行回购责任”。2015年7月30日，重庆银行股份有限公司黔江支行向原告恒盛公司发出《扣款通知书》，该通知书载明“截止2015年7月30日止，你公司开发的‘恒盛·伴山国际’楼盘在我行的按揭贷款客户，因未按贷款合同约定，按时逐月归还按揭贷款本息，现形成连续逾期三期和累计逾期六期以上。按我行与贵公司签订的相关协议‘当申请人连续出现三期或累计六期逾期时开发商履行回购责任的约定’，请贵公司对以下客户采取回购措施。现从贵公司在我行开立的保证金账户（XXXX）内扣收钟安芳所欠贷款本息418851元”。《扣款通知书》所附扣款凭证显示钟安芳按揭贷款已连续逾期三期和累计逾期六期以上。另查明，因被告钟安芳未按约偿还按揭贷款，重庆银行股份有限公司黔江支行从原告恒盛公司的银行账户划款，特种转账借方传票显示于2015年7月29日划款2656.74元、2676.64元、2697.92元、2719.13元、2741.36元，于2015年7月30日划款402707.72元、2651.49元，划款合计418851元。再查明，2015年9月8日，重庆索通（黔江）律师事务所通过快递向被告钟安芳邮寄关于解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的通知函，函件因“原址查无此人”于2015年9月30日被退回。本院认为：原、被告于2014年4月28日签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方享有合同权利，但也应按照合同约定履行义务。经查明，在支付首付款后，被告钟安芳（乙方借款人、丙方抵押人）通过按揭贷款支付房屋余款，于2014年5月14日与重庆银行股份有限公司黔江支行（甲方贷款人）、恒盛公司（丁方保证人）签订《重庆银行个人按揭贷款合同》，约定“贷款金额为408000元；贷款期限为360期；丁方自愿为乙方因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向甲方提供阶段性连带责任保证担保；甲方实现本章项下的担保权益时，有权直接从保证金专户中扣收乙方在本合同项下未付的本金、利息和其他应付款项”。由于被告钟安芳未按约履行还款义务，作为保证人的恒盛公司被重庆银行股份有限公司黔江支行于2015年7月29日、7月30日从恒盛公司的银行账户扣收钟安芳的按揭贷款合计418851元。本案中，被告钟安芳未按约清偿按揭贷款导致原告恒盛公司承担保证责任。《合同补充协议》第一条第五款对按揭贷款办理约定“如乙方（被告）不履行还款义务，导致银行要求甲方（原告）承担连带责任提前偿还乙方所欠全部贷款的，乙方应于甲方承担连带责任之日起十日内偿还甲方代为清偿之全部贷款款项及罚息，并向甲方支付房款总额的3%作为违约金，否则，甲方有权解除买卖合同。甲方解除买卖合同的，乙方除支付甲方代为清偿之全部款项及前述违约金外，还应按房款总额的3%向甲方支付违约金”，原告恒盛公司在承担保证责任后，有权解除与被告钟安芳签订的买卖合同，要求钟安芳返还位于重庆市黔江区城东街道文汇路XX号XX幢XX号房，并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告恒盛公司可按《合同补充协议》对按揭贷款办理相关条款的约定向被告钟安芳主张违约金，即被告钟安芳应承担房款总额6%的违约金35033.28元（583888×6%）。对原告请求判令解除与被告于2014年4月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；判令被告向原告返还《商品房买卖合同》所约定的购买房屋；判令被告向原告支付违约金35033.28元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于被告钟安芳向原告已支付的房款，偿还重庆银行股份有限公司黔江支行的按揭贷款及相关款项，钟安芳和恒盛公司可协商处理，如协商不成另案解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告重庆恒盛房地产开发有限公司与被告钟安芳于2014年4月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。二、被告钟安芳于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒盛房地产开发有限公司返还位于重庆市黔江区城东街道文汇路XX号XX幢XX号房。三、被告钟安芳于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒盛房地产开发有限公司支付违约金35033.28元。案件受理676元，公告费560元，合计1236元，由被告钟安芳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 郎卓章人民陪审员 刘维声人民陪审员 陈 勇二〇一六年四月十三日书 记 员 冉 东 关注公众号“”