（2016）川09民终277号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-06

案件名称

荣富因与被上诉人刘建珍房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省遂宁市中级人民法院

所属地区

四川省遂宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吕荣富,刘建珍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省遂宁市中级人民法院民事判决书（2016）川09民终277号上诉人（原审被告）吕荣富，男，生于1958年4月21日。委托代理人廖群松，蓬溪县法律援助中心法律工作者。委托代理人（特别授权）敬春，四川诚中成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘建珍，女，生于1969年6月16日。上诉人吕荣富因与被上诉人刘建珍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2015）大英民初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人吕荣富的委托代理人敬春，被上诉人刘建珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2001年10月27日，原告刘建珍作为“乙方”与作为“甲方”的被告吕荣富签订了《购房协议》一份，协议约定被告吕荣富将大英县金元后街农机局后面砖混结构住房一套，面积约72平方米以3.1万元的价格卖给原告刘建珍，原告刘建珍在协议签订时首付2.6万，余款5000元在交付房产两证时付清，房产两证由被告吕荣富办理，税费按照国家相关部门规定的税费由原、被告各自承担相应份额，具体办证时间为入住后的一年零八个月为限，原告刘建珍入住时当面点交钥匙及屋内设施（三表：水、电、气），交房后的安全防护、各种费用由原告刘建珍自行负责，协议签字生效，对违约者处以总金额10%的违约金。协议签订后，原告于当日向被告支付了购房款26000元，被告吕荣富的委托人何顺德向原告出具了收条一份，载明：“今收到刘建珍购吕荣富房款共计2.6万元，下欠5000元是实（贰万陆仟元整。此据，农机局工地何顺德。”此后，被告将涉诉房产交付原告居住使用至今。2006年2月21日，被告吕荣富以“售房人”的名义向包括原告在内的12户购房人发出了《通知》一份，载明：“本幢楼房二、三层购房户：现将本幢楼公摊面积告示各购房户，请各购房户在通知之日起30日内交清公摊面积款项，以便办理‘两证’，过时未交清款项后果自负。”《通知》同时按12户购房人列明了每户应分摊的楼梯间、屋面梯间、走过道、变压室面积和款项金额。2008年6月24日，包括原告在内的12户购房户和另一购房户唐清合共同向中石油大英燃气有限责任公司预缴纳了燃气建设费、材料费、搬迁费共计45838.22元用于所购房屋的天然气安装。同年8月15日，天然气安装完毕后，购房户共支付了天然气安装款45838.22元，其中扣除天然气搬迁户唐清合自愿认可承担的1300元搬迁费后，包括原告在内的12户购房户实际每户支付了安装费用为（45838.22元-1300元）÷12=3711.52元。2010年10月2日，被告吕荣富再次以“售房人”的名义向包括原告在内的购房人发出了《通知》一份，载明：“本幢楼房二、三层购房户：今再次通知未办理房产证、土地使用证的购房户，接到通知后于2010年12月31日前申报办理上述‘两证’，现将有关事项再次通知，请备好如下款项。”该《通知》载明了“购房尾款”、“公摊面积款”、“欠款利息”的承担支付标准、金额。同时载明：“本通知为最后一次通知，以后不再另有通知，申请办理并缴清款项后15日内办理过户手续即‘两证’。”嗣后，因双方对款项承担支付发生争议，至今未办理相关权属证书手续。原审另查明，2009年3月2日，被告吕荣富在大英县房地产管理所登记取得了其所有的大英县新城区金元后街房屋所有权证及土地使用权证。2014年9月26日，被告吕荣富变更登记土地使用权证。原判认为，原、被告于2001年10月27日签订的《购房协议》，系双方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。原告已按约定支付购房款2.6万元，被告理应依据协议约定履行办理产权证和承担应由卖方负担的税费。原告要求被告办理产权证及承担由卖方承担的相关税费的诉讼请求，予以支持。在办理涉诉房产权证后，原告也应依约定向被告付清余款5000元。因双方在购房协议中明确约定了屋内设施（三表水、电、气），但被告在交房时并未安装天然气燃气表，原告为安装天然气燃气表支付了3711.52元的安装费事实客观存在，故原告要求被告承担然气安装费用的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告承担水、电安装费用，因原告认可在入住时水、电已安装完毕，且其未提供安装水、电支出的证据，对原告该项诉讼请求，不予支持。本案中，有证据证明被告与原告发生争议的实质诱因在于被告要求原告承担支付购房合同约定之外的公摊面积款项引起，虽被告以通知形式要求原告支付公摊面积款项，但其也没有与原告另行达成补充协议进行约定，被告未按照购房协议约定期间履行办理产权证及安装天燃气的行为构成违约，被告应按双方当事人在购房协议中明确约定的“违约者处以总金额10%的违约金”内容承担违约责任，故对原告主张被告承担违约金3100元的诉讼请求，予以支持。综上，对原告刘建珍的诉讼请求部份予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、限被告吕荣富在本判决书生效后15日内协助原告刘建珍将被告吕荣富位于大英县新城区金元后街房屋办理权属过户登记给原告刘建珍，并由原、被告按合同约定各自承担相关税费。二、限被告吕荣富在本判决生效后10日内向原告刘建珍支付燃气安装费3711.52元和违约金3100元。三、驳回原告刘建珍的其他诉讼请求。若被告吕荣富未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币400元，由被告吕荣富负担。”宣判后，吕荣富不服，向本院提起上诉。其上诉理由：1.原审法院判决认定事实不清。双方签订《购房协议》，约定上诉人将大英县金元后街农机局后面上楼梯的右3号砖混机构住房一套，面积72㎡，以3.1万元的价格出卖给被上诉人，被上诉人并没有按约定支付购房款，未委托何顺德收取购房款，一审法院以何顺德出具的收条认定为上诉人收取购房款，属认定事实错误，被上诉人未付购房款违约在先。任何开发房屋均包含公摊面积，上诉人要求给付公摊面积款合理合法。2.一审法院判决适用法律错误。根据诉讼时效的规定，被上诉人已丧失要求支付违约金的胜诉权，一审判决支持被上诉人违约金的请求错误。3.一审法院审理程序违法。一审法院送达诉状副本和开庭传票，未按直接、邮寄、留置、公告方式送达给上诉人，而是交由上诉人的妻子代收，延误了参加开庭的时间。申请延期开庭，一审法院未予准许，剥夺了上诉人参加诉讼的权利。一审判决书也是送达给上诉人的胞妹，险使上诉人丧失上诉权。同时上诉人出卖的房屋系夫妻共同财产，一审判决漏列上诉人的妻子郭玲，程序错误。请求撤销原判，在查明事实的基础上依法改判。被上诉人刘建珍答辩称，购房合同明确约定系被上诉人购买整套房屋，上诉人单方要求增付公摊面积房价款无依据。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，实体处理正确，请求维持原判。二审中，上诉人吕荣富向本院提供了以下三组新的证据：第一组证据大英县政府2009年3月9日关于大英县农业机械管理局转让土地使用权的批复，拟证明上诉人取得争议房屋的土地使用权。第二组证据大英县精益房地产测绘有限责任公司测绘成果资料一份、上诉人对购房户要求给付公摊面积款的通知，拟证明争议房屋建筑面积为96.05㎡，套内面积为71.86㎡，被上诉人应付公摊面积房款。第三组证据邮政快递投递单、上诉人的说明、2001年10月27日上诉人与被上诉人的《购房协议》，拟证明一审延误上诉人参加诉讼，一审判决漏列房屋所有权人上诉人的妻子郭玲，审判程序违法。被上诉人对上诉人提供证据质证认为，对第一组证据无异议。对第二组证据不予认可，认为被上诉人购买房屋是按套购买，不是按面积购买。对第三组证据邮政快递单和上诉人的说明是当事人的单方行为；上诉人提供的购房协议是复印件，且与被上诉人提供的原件签名不符，上诉人提供的复印件上增添了其妻子郭玲，是假合同，不予认可。被上诉人未向本院提供新的证据。合议庭经评议认为，上诉人提交的第一组证据系相关职能部门出具，双方当事人亦无异议，本院作为定案依据予以采信。第二组证据中的大英县精益房地产测绘有限责任公司测绘成果资料属一审被上诉人已提交的证据，对其真实性予以确认；上诉人要求给付房屋公摊面积款的通知，能够证明上诉人曾经向被上诉人主张过房屋公摊面积款。第三组证据中的邮政快递和说明是上诉人在诉讼中的主张，并不能证明一审程序违法；对于上诉人提供的《购房协议》属复印件，因被上诉人不予认可，被上诉人提供的原件上并无郭玲的签字，对该证据不予认定。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方当事人的主张，本案的争议焦点为：一是被上诉人刘建珍是否已按照约定支付购房款；二是双方所签订的购房合同价款是否包含公摊面积价款；三是被上诉人主张的违约金是否已过诉讼时效；四是一审法院审判程序是否违法。关于争议焦点一，上诉人在修建大英县新城区金元后街农机局集资楼时，何顺德为其看守工地事实客观存在。被上诉人购买房屋有双方当事人签字的《购房协议》；履行合同中有何顺德代上诉人出具的收到购房款2.6万元的收条佐证；争议房屋在10余年前已交付使用，双方未曾就已付购房款产生争议；同时，上诉人向被上诉人主张房屋公摊面积款时，亦未提出被上诉人未按约定付清房价款。因此上诉人主张被上诉人未按约定付清购房款的事实不成立，本院不予认定。关于争议焦点二，2001年10月27日，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》是当事人的真实意思表示，符合我国法律规定，应属有效，当事人应当按照合同约定履行义务，享受权利。双方签订合同第二条约定标的房屋面积为72㎡，与上诉人提供大英县精益房地产测绘有限责任公司测绘成果的套内面积71.86㎡基本一致，应视为双方合同约定的房屋面积是按套内面积为标准，不是按建筑面积为标准，被上诉人所取得的房屋符合合同约定。双方签订合同第三条销售办法及房价约定实行套房销售，每套单价为3.1万元。从该约定看双方当事人选择的是按套定价，直接约定的合同总价款，并不是按单位面积定价。因此，上诉人要求被上诉人按照单位面积计价收取公摊面积价款与双方合同约定不符，本院不予支持。关于争议焦点三，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》第五条约定两证（土地、房产证）由甲方吕荣富办理，按照有关部门规定的税费，该甲方交的由甲方负责交纳，该乙方交纳的有关税费由乙方负责交纳，其具体办证时间为入住后的一年零八个月为限。第七条约定本协议双方签字生效，都不得违约，对违约者要处以总金额10%的违约金。因而，合同约定出卖方吕荣富应承担办证的义务。虽然上诉人逾期办证的违约行为是一个持续性的行为，但双方当事人明确约定逾期办证违约金数额为房屋总价款的10%，这样的约定为一时性债权，不是持续性债权，应从约定入住一年零八个月后计算诉讼时效。从本案实际看被上诉人入住后已有10余年，远远超过我国法律规定的两年诉讼时效，一审法院判决上诉人支付逾期办证违约金有误，本院予以纠正。吕荣富上诉称被上诉人主张逾期办证违约金已过诉讼时效的理由成立，本院予以采信。关于争议焦点四，一审法院将起诉状副本、合议庭组成人员通知书、开庭传票送达到上诉人的居住地时，作为其共同居住生活的妻子郭玲拒绝在送达文书上签名，一审法院据此留置送达，符合法律规定。虽然一审法院未直接将判决书送达上诉人吕荣富，但在送达判决时，经过电话联系，上诉人的胞妹代为签收，且上诉人吕荣富事实上也收到了判决书，在法定期限内提起了上诉，未影响其上诉权的行使。二审中，上诉人提供购房协议上有其妻子的签名，经庭审核实与被上诉人提供的购房协议原件不符，属假证，本院不予认定。由于被上诉人提供的购房协议原件上只有上诉人吕荣富，根据合同相对性原理，一审法院将上诉人列为当事人正确。故一审法院审判程序合法。综上，上诉人吕荣富主张逾期办证违约金已过诉讼时效的理由符合相关法律规定，本院予以支持；上诉人吕荣富的其他上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省大英县人民法院（2015）大英民初字第74号民事判决第一项、第三项，即“一、限被告吕荣富在本判决书生效后15日内协助原告刘建珍将被告吕荣富位于大英县新城区金元后街房屋办理权属过户登记给原告刘建珍，并由原、被告按合同约定各自承担相关税费；三、驳回原告刘建珍的其他诉讼请求”；二、撤销四川省大英县人民法院（2015）大英民初字第74号民事判决第二项，即“二、限被告吕荣富在本判决生效后10日内向原告刘建珍支付燃气安装费3711.52元和违约金3100元”；三、由上诉人吕荣富在本判决生效后10日内向被上诉人刘建珍支付燃气安装费人民币3711.52元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费分别为人民币400元，由上诉人吕荣富各承担300元，由被上诉人刘建珍各承担100元。本判决为终审判决。审　判　长　　董华路代理审判员　　姚梓佳代理审判员　　赖　力二〇一六年四月十三日书　记　员　　朱雪萍来源：百度搜索“”