（2016）陕05民终220号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-01
案件名称
上诉人申燕、上诉人临渭区站南办第一保育院与被上诉人王红英租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省渭南市中级人民法院
所属地区
陕西省渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
申燕,临渭区站南办第一保育院,王红英
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕05民终220号上诉人（原审被告）申燕，女，1959年10月7日出生，回族，住陕西省咸阳市秦都区彩虹一路*号内**号楼*单元**号，居民。上诉人（原审第三人）临渭区站南办第一保育院，住所地临渭区渭华路*号。负责人申颖，院长。系上诉人申燕之女。被上诉人（原审原告）王红英，女，1970年7月7日出生，汉族，住渭南市临渭区崇宁镇小关村*组，居民。委托代理人张育民，男，1971年11月13日出生，汉族，住渭南市临渭区崇宁镇小关村*组，居民。系被上诉人王红英丈夫。委托代理人李瀚龙，渭南市临渭区杜桥法律服务所法律工作者。上诉人申燕、上诉人临渭区站南办第一保育院与被上诉人王红英租赁合同纠纷一案，上诉人申燕、上诉人临渭区站南办第一保育院不服临渭区人民法院（2015）临渭民初字第00031号民事判决书，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人申燕的委托代理人申颖、上诉人临渭区站南办第一保育院、被上诉人王红英的委托代理人张育民、李瀚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年7月26日，渭南市临渭区卫生学校会议决定将办公楼一至四层、教学楼一至三层房屋出租给原告王红英。2011年8月1日，原告王红英通过与渭南市临渭区卫生学校签订《租赁合同》取得渭南市临渭区卫生学校坐落于渭花路中段的渭南市临渭区卫生学校办公楼一至四层、教学楼一至三层房屋的承租权。2014年8月1日，渭南市临渭区卫生学校会议决定将与原告王红英的租赁合同续签三年。2014年8月8日，被告申燕以渭南市第一保育院（以下简称第一保育院）法人的名义作为乙方与原告王红英作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容有第一条：1、房屋基本情况：甲方将原临渭区卫生学校教学楼、办公楼租赁给乙方用于幼儿园办学，教学楼、办公楼建筑面积约1500㎡；2、房屋附属设施设备、现有装饰装修、相关物品清单等以房屋交接单为准；第二条：租赁期限：自2014年8月8日起至2019年8月7日止，租赁期共5年；第三条：1、甲、乙双方议定该房屋租金每年130000元，租金在每年的8月15日之前一次性支付；2、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月息10%向甲方支付违约金；第四条：房屋交付和使用：1、甲方在本合同签订之日将房屋交付乙方使用；2、院内水通电通，乙方承租后因经营需要所进行的水电改造费用及使用过程中的损坏维修费用由乙方自行承担；总电表安装于教学楼二楼西教室内，电表底度为081659；电费按1元/度计，按月支付给甲方。水费5000元/年，每年年中交付；3、乙方租赁该房屋的用途是开办幼儿园，在租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的用途，如需改变房屋用途，必须经甲方书面同意；4、租赁期间该房屋的水、电、通讯、物业等相关费用由乙方自行承担……第六条：租赁双方的变更：1、租赁期内，未经甲方同意，乙方不可将房屋整体转租他人；第七条：合同的解除和终止：出现以下情况，甲方有权单方面解除合同：1、乙方不支付或者不按约定期支付租金达10日以上；2、乙方故意损坏房屋及设备情节严重的；3、未经甲方同意，乙方擅自进行装修、转租、改变用途的；4、用租赁房屋从事违法活动的……合同签订时，原告王红英及被告申燕均在合同上签名，但该合同未加盖“第一保育院”印章。同日，原告王红英收到第一保育院申燕租房押金20000元；收到第一保育院装修补偿款20000元、房屋租赁费10000元；原告王红英向被告申燕交付了合同中约定的租赁物，即渭南市临渭区卫生学校办公楼一至四层、教学楼一至三层房屋。另查，2014年8月8日，申颖取得原告王红英与被告申燕《房屋租赁合同》的租赁物，嗣后申颖申请设立渭南市第一保育院；2014年12月30日，申颖取得单位名称为渭南市第一保育院的“公共场所卫生许可证”，其中注明单位地址为“渭花路4号”；2015年2月5日，申颖取得单位名称为站南办第一保育院幼儿园的餐饮服务许可证，其中注明单位地址为“临渭区渭花路4号”；2015年3月，申颖取得名称为“临渭区站南办第一保育院”的民办学校办学许可证，其中注明单位地址为“临渭区渭华路4号”。还查，2014年8月8日至2015年9月20日教学楼二楼西教室的电表用电为12595度。原审法院认为，合同是具有民事行为能力的平等主体之间关于民事权利义务关系的协议，作为合同当事人应当是具有相应民事行为能力的自然人、法人或其他组织。本案中原告王红英与被告申燕之间签订的《房屋租赁合同》，乙方当事人虽然列名为法人是被告申燕的渭南市第一保育院，但合同的乙方签约人仅有被告申燕签名捺印，并无渭南市第一保育院签章，加之现已查明渭南市第一保育院在2014年8月8日时并不实际存在，且直至本案庭审结束时渭南市第一保育院亦未实际设立，因此上述合同中与原告王红英签约的乙方应当为被告申燕，加之该合同是双方在平等自愿的基础上所签订且不违反法律的强制性规定，因此本院依法确认原告王红英与被告申燕签订的《房屋租赁合同》合法有效，同时被告申燕主张其并非本案被告的抗辩理由依法不成立。合同签订后，原告王红英按约向被告申燕交付了租赁物，被告申燕理应按照合同的约定及时向原告王红英支付包括房屋租金等相关费用，被告申燕辩称其并未从原告王红英处接收租赁物并拒绝支付相关费用的意见与事实不符，原告王红英要求解除《房屋租赁合同》并要求被告申燕支付相关费用的请求证据确凿，事实充分，本院依法予以支持。其中租金按10833元/月从2014年8月8日计算至《房屋租赁合同》解除之日止，合同解除后至被告申燕向原告王红英交付全部租赁物之日止的占用费亦按照10833元/月计算，电费按照1元/度计算12959度为12959元，水费按5000元/年计算2年为10000元；第三人站南保育院主张其与原告王红英具有关于涉案租赁物的租赁合同关系并从原告王红英处接收相关承租物，根据合同的相对性特征，加之第三人站南保育院没有提供相应证据且原告王红英不予认可，本院依法对第三人站南保育院的辩解意见不予采纳；因第三人站南保育院客观上占有并使用原告王红英要求返还的租赁物，第三人站南保育院却不具有合法占有、使用的证据，因此原告王红英要求被告申燕返还租赁物及要求第三人站南保育院搬离的请求依法予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，判决如下：一、解除原告王红英与被告申燕2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告申燕在本判决书生效后30日内向原告王红英返还承租的教学楼及办公楼，第三人临渭区站南办第一保育院于本判决生效后30日内予以搬离；三、被告申燕在本判决生效后10日内支付原告王红英房屋租金及占用费（计算办法：租金按10833元/月从2014年8月8日计算至本判决生效之日止，合同解除后至被告申燕向原告王红英交付全部租赁物之日止的占用费亦按照10833元/月计算；其中包括被告申燕已付的10000元）；四、被告申燕在本判决生效后10日内支付原告王红英电费12959元、水费10000元。原审宣判后，上诉人申燕与上诉人临渭区站南办第一保育院均不服，向本院提起上诉。上诉人申燕与上诉人临渭区站南办第一保育院上诉称：（2015）临渭民初字第00031号民事判决书认定事实错误，应予纠正。事实与理由：一、一审程序违法，被上诉人超过举证期限提交的证据而被认定；被上诉人庭后提交的证据已被篡改造成审判结果错误；二、1、合同主体认定错误，《房屋租赁合同》的主体是申颖而不是申燕；2、被上诉人与上诉人签订合同时候隐瞒了合同标的物属于国有资产的事实；3、被上诉人将租赁物租给两家，致使被上诉人合同目的不能实现；4、对被上诉人与渭南市临渭区卫生学校签订的租赁合同及续签的租赁合同真实性不认可。被上诉人王红英的委托代理人张育民答辩称：（2015）临渭民初字第00031号民事判决书事实认定清楚，适用法律准确，应予维持.二审经审理查明的事实与一审认定的事实相同。且双方当事人无新证据提交。本院认为：2011年7月26日，渭南市临渭区卫生学校会议决定将办公楼一至四层、教学楼一至三层房屋出租给被上诉人王红英。2014年8月8日，上诉人申燕以渭南市第一保育院法人的名义作为乙方与被上诉人王红英作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，乙方当事人虽然列名为法人是上诉人申燕的渭南市第一保育院，但合同的乙方签约人仅有上诉人申燕签名捺印，并无渭南市第一保育院签章，且渭南市第一保育院并未实际设立，实际设立的是渭南市临渭区站南办第一保育院，但双方并未对合同进行更改与补充，故上诉人申燕应为本案适格主体；关于被上诉人王红英将租赁物租给两家致使上诉人申燕合同目的不能实现之诉请，上诉人申燕并未向法庭提交证据证明合同目的不能实现及所受损失，且上诉人申燕已实际使用该租赁物，一审中亦未提出反诉，上诉人申燕的委托代理人申颖在二审庭审中也明确表示将另案起诉，故对此诉请本案不再涉及；关于上诉人申燕诉称与被上诉人签订合同时被上诉人刻意隐瞒了合同标的物属于国有资产的事实和对被上诉人与渭南市临渭区卫生学校签订的租赁合同、续租合同真实性不认可之诉请，上诉人申燕并未提供证据证明被上诉人王红英隐瞒标的归属给自己造成的损失，且上诉人申燕在实际占有使用该租赁物，渭南市临渭区卫生学校将该校办公楼一至四层、教学楼一至三层房屋租赁给谁或者不租赁给谁并不属于本案的审查范围；关于上诉人申燕诉称一审程序违法之诉请，被上诉人王红英一审庭后提交租赁物物品清单一份，“移交清单”系私自书写，该份清单仅仅证明租赁物的具体详情，且上诉人临渭区站南办第一保育院已实际占有使用，并没有对事实认定产生影响。综上，上诉人申燕、临渭区站南办第一保育院的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2309元，由上诉人申燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵继峰审 判 员 张效虎代理审判员 王军涛二〇一六年四月十三日书 记 员 王梦婕 搜索“”