（2016）渝02民终417号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-29

案件名称

吴嗣明与杨兰军,张登胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第二中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴嗣明,杨兰军,张登胜

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第七条，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款

全文

重庆市第二中级人民法院民事判决书（2016）渝02民终417号上诉人（原审原告）吴嗣明，男，1963年3月3日出生，汉族。被上诉人（原审被告）杨兰军，男，1971年11月18日出生，汉族。被上诉人（原审被告）张登胜，男，1972年8月21日出生，汉族。上诉人吴嗣明因房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2015）忠法民初字第00274号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人吴嗣明、被上诉人杨兰军、张登胜及其共同委托代理人管小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明，2008年5月13日，原告及范淑华与被告杨兰军、张登胜签订建房协议并经忠县公证处公证，约定由二被告拆除吴嗣明、范淑华所有的位于忠县官坝镇建设路188号，套内建筑面积为66.97平方米的房屋，二被告应于2009年4月31日前将其所建房屋竣工验收后交付原告，所还房屋为：临街门面一间（建筑面积为长12.24米×宽3.5米=43平方米，方位为本栋房的官坝至碾盘方向的最后一间）以及住房一套（建筑面积125平方米，房屋设计为四室两厅双卫一厨，房号5-4，方位为官坝场至碾盘方向），并约定原告分得房屋的房产证、国土证由二被告负责办理，一切费用由二被告承担，一方违约支付对方违约金伍万元，并赔偿违约造成的一切损失。2009年12月4日，被告向原告交付房屋，并向原告支付违约金26000元，原告向被告出具收条，载明：“今收到杨兰军、张登胜关于与吴嗣明、范淑华房屋置换中违约责任和房屋面积，以及相关的矛盾和争议，杨兰军、张登胜一次性补偿吴嗣明、范淑华人民币贰万陆仟元正，今后双方都不能在房屋问题发生争议。”现原告以二被告逾期未为其办理房屋产权证及所交付房屋存在质量问题为由起诉，请求判令：二被告及时为原告办理房屋产权证，并赔偿违约金50000元、精神损失费150000元及其他损失101350元，共计251350元；二被告返还原告未调换的房屋通道占地面积13.32平方米；被告承担诉讼费。一审另查明，原告吴嗣明与范桂华于2012年4月9日协议离婚，约定位于忠县官坝镇官坝场建设路房屋归吴嗣明所有。原审原告吴嗣明一审诉称，他与前妻范淑华原有位于忠县官坝镇建设路的房屋一栋。2008年二被告开发忠县丝绸公司蚕茧站房屋，因其房屋与被告所开发房屋相邻，2008年5月13日，二被告与他及范淑华协商，由被告拆除他所有的临界房屋套内建筑面积66.97平方米，并约定被告于2009年4月31日前将其所建房屋竣工验收后交还他临街门面一间（建筑面积43平方米）以及住房一套（建筑面积125平方米，四室二厅双卫一厨，房号5-4，方向为官坝场至碾盘方向），一方违约向对方支付违约金伍万元并赔偿损失。但被告在建设过程中不按设计图纸施工，偷工减料，造成房屋质量存在严重安全隐患，且未按时交房及办理房屋产权证。现他起诉请求判令：1、二被告及时办理房产证交付予他，并赔偿违约金50000元、精神损失费150000元及其他损失101350元，共计251350元；2、二被告返还未调换的房屋通道占地面积13.32平方米；3、被告承担诉讼费。原审被告杨兰军、张登胜一审辩称，1、原、被告之间签订建房协议属实，协议签订后他们按照协议约定将拆建房工程承包给有建筑资质的金马建司进行施工，现该新建房屋已经竣工验收并交付原告，至今没为原告办理房产证是因为原告要求直接将房屋产权办理在他一人名下，因建房合同系被告与原告及其前妻范淑华所共同签订，当时原告与范淑华系夫妻关系，因此他们无法直接将房产证办在原告一人名下；2、他们与原告已于2009年12月4日达成协议，约定由他们对因迟延交房、迟延办证等违约行为向原告赔偿违约金及损失26000元并支付兑现，原告现要求他们支付违约金50000元不成立；3、原告要求他们赔偿精神损失费及其他损失于法无据；4、他们已按照原告被拆迁房屋的房屋产权登记证书上的面积66.97平方米以及合同约定向原告还房，原告要求返还未调换的房屋通道占地面积13.32平方米缺乏事实依据。一审法院认为，对于原、被告所签订合同的效力问题，根据《中华人民共和国建筑法》第十三条：“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”本案中二被告拆建原告位于忠县官坝镇建设路188号房屋应当要求具备相应建筑资质，因被告不具备建筑资质，其承建行为违反了以上法规的规定。二被告抗辩称其已按照建房协议约定：“由乙方负责承包给有资质的单位进行拆建房施工。”将拆建房工程承包给具有建筑资质的金马建司进行施工，一审法院责令被告于开庭后七日内向该院提交相应证据，被告逾期未提交法庭。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同被认定为无效。”之规定，原、被告签订的建房合同应属无效。关于合同无效后的法律后果问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因二被告不具备相应建筑资质，而原告明知被告不具备建筑资质而仍将其房屋发包给被告拆建，故原、被告双方对于合同无效以及最终合同目的无法实现均存在过错责任。原告主张要求二被告及时为原告办理房屋产权证，因该栋房屋已竣工验收，原告亦实际接房入住，且二被告已为部分业主办理了房屋产权证，因此对原告的该主张予以支持。协议中虽约定一方违约支付对方违约金伍万元，并赔偿违约造成的一切损失，但原、被告于2009年12月4日形成的收条，其对违约责任、房屋面积等问题的约定，应视为对原建房协议中关于违约责任条款的变更。被告已向原告支付了违约金26000元，原告亦实际接收房屋并装修入住，现原告再次以二被告违约为由要求二被告承担违约金50000元系重复主张，对此不予支持。原告要求二被告赔偿精神损失费150000元，于法无据，不予支持。原告要求二被告赔偿损失101350元，因其提交的借条、领款领据不能证明其实际损失，且其该请求亦存在重复主张的问题，因此对其该主张不予支持。原告要求二被告返还未调换的房屋通道占地面积13.32平方米，原告对其主张未提交任何证据予以证明，且即使存在原告所主张的问题，因原告已实际从二被告处接房居住，并与二被告于2009年12月4日就违约责任和房屋面积等问题达成补偿协议，因此原告在此亦不可重复主张，故对原告的该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：1、被告杨兰军、张登胜为原告吴嗣明办理其位于忠县官坝镇建设路188号房屋的房地产权证；2、驳回原告吴嗣明的其他诉讼请求。本案案件受理费2735元，由原告吴嗣明负担。上诉人吴嗣明上诉请求：1、判令被上诉人自2016年4月8日起20日内为上诉人办理房屋产权证书，并承担办证所有费用；2、判令被上诉人承担未办理房产证违约金5万元；3、因被上诉人未按图施工，造成上诉人家属病患，判令被上诉人赔偿精神损失费15万元；4、判令被上诉人赔偿各项损失共计101350元，具体包括因诉讼及信访花费的汽车燃油费损失及误工工资、因未办理房产证导致其不能正常向银行抵押贷款，需通过民间高利借款而产生的利息差额；5、判令被上诉人返还未调换的房屋通道占地面积13.32平方米，并承担本案所有诉讼费用。主要事实和理由：1、一审法院仅判决被上诉人为上诉人办理房产证，但没有限定多少个工作日内办理，现请求被上诉人在20个工作日内为上诉人办理房产证；2、2万多元的收条是被上诉人为房屋方位问题和房屋构造柱没有钢筋补偿的，并不是未按期办理房产证和另外应补偿10多平方米房屋的补偿，故该2万元的协议不能否定被上诉人应支付的5万违约金、应补偿的房屋面积等赔偿；3、上诉人通过从建委档案室提出的档案图纸发现被上诉人未按图施工，房屋存在水泥板断裂等质量问题，导致家属一直精神压抑，故应赔偿精神损失费；4、上诉人因收蚕茧需资金周转，一直向民间借款，每年利息最低达3万元以上，这是因被上诉人未按期办理房产证导致，其利息差应予赔偿；5、已公证的建房协议中的房屋面积指的是套内面积，套外面积没有调换，故被上诉人应返还13.32平方米的套外面积；6、上诉人一审起诉时要求对房屋质量问题立案，但一审法院对房屋质量不予立案，这是导致上诉人案件被动的主要原因，上诉人多次到有关单位信访，但没有合理解释，请求中级法院给予答复。被上诉人杨兰军、张登胜答辩称，1、被上诉人与上诉人及其前妻签订了建房协议，并进行了公证，房屋2009年竣工验收。当初约定还房归上诉人及其前妻所有，而上诉人与其前妻离婚时约定房屋归上诉人所有，因上诉人前妻不予配合，导致被上诉人在办证时遇到困难。2009年12月4日，双方因办证及违约责任、还房面积等发生矛盾，经过镇政府协调，被上诉人赔偿给上诉人26000元，并约定双方不再为房屋引发争议；2、上诉人要求20个工作日办理房产证明显不合理，应按照办证机关规定来办理，且该上诉请求属二审新增加的诉讼请求，故不同意由法院审理判决；3、因办证及违约责任、还房面积等违约金被上诉人已于2009年赔偿，上诉人再次请求5万元违约金属重复主张；4、上诉人没有提供其家属生病的依据，不能证实其生病与修房屋有法律上的因果关系，精神损失费亦不属于合同纠纷范畴，故不应赔偿精神损失费；5、上诉人主张的各项损失属签订合同时无法预见的，也无证据证实其损失，主张损失无法律依据；6、被上诉人是按图施工，按协议还房，且房屋面积争议已于2009年解决，上诉人主张返还13.32平方米的面积无事实依据，也属重复主张；7、诉讼费用由法院依法裁判。二审审理过程中，上诉人吴嗣明向法庭提交了下列证据：1、涉案房屋所在住宅楼的质量竣工检查报告；2、涉案房屋所在住宅楼设计变更通知汇总表；3、涉案房屋所在住宅楼设计单位的设计变更通知单、整改通知及户型设计平面图；4、涉案房屋所在住宅楼施工图；5、涉案房屋所在住宅楼部分外观照片。拟证实被上诉人修建的房屋质量不合格，也不应该经过竣工验收。被上诉人质证意见：对该证据的真实性无异议，对照片上的批注不予认可，该证据恰恰能证明被上诉人所修房屋质量合格，不能达到上诉人证明的目的。本院认为，房屋质量是否合格需经法定程序确认，仅凭上诉人提交上述证据不能充分证明涉案房屋所在住宅楼质量不合格，故对该证据不予采信。本院二审开庭查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。针对二审中双方当事人的争议焦点，本院分别评判如下：关于上诉人吴嗣明主张的办理房产证期限问题。上诉人一审起诉时请求被上诉人及时办理房产证，并没有请求相应的履行期限，一审针对该诉求已作出相应的判决，即被上诉人为上诉人办理房产证。现上诉人请求自2016年4月8日起20日内为上诉人办理房屋产权证书，并承担办证费用。因该上诉请求是上诉人二审新增加的诉讼请求，被上诉人对此不予认可，并表示法院不能就此审理判决，故对该上诉请求本院不予处理；关于上诉人吴嗣明主张的违约金和返还13.32平方米的套外面积问题。依据双方2008年5月13日签订的《建房协议》，被上诉人的履行义务包括了按约定期限及面积交付上诉人房屋及为上诉人办理房产证等义务。而后双方在履行该合同中发生纠纷，为解决该纠纷，2009年12月4日由上诉人吴嗣明给被上诉人出具收条。载明，上诉人收到被上诉人为房屋置换中的违约责任和房屋面积，以及相关矛盾和争议支付的一次性补偿26000元，今后双方都不能再房屋问题发生争议。该收条表明双方对被上诉人在履行该合同中产生违约责任已进行了处分。而从《建房协议》约定的被上诉人义务内容和上诉人出具收条载明的事项看，其违约责任理应包括办理房产证及面积争议。因双方的该处分行为并不违反法律、行政法规禁止性规定，故应对双方均具有约束力。现上诉人再次主张被上诉人支付违约金和返还13.32平方米的套外面积，因与其之前的处分行为不符，无法律上的依据，故不予支持。关于上诉人吴嗣明主张的精神损失费150000元及其他损失101350元的问题。本院认为，上诉人主张损失，需举示证据证实其损失的实际存在和具体数额以及该损失与被上诉人行为之间存在法律上的因果关系，但上诉人在本案中没有充分证据证实其主张的损失，依本案现有证据亦不能认定，故应承担举证不能的不利后果，对该上诉理由亦不予支持。综上，上诉人吴嗣明的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5071元，由上诉人吴嗣明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　姜长城审　判　员　　杨继伟代理审判员　　蒋乾巽二〇一六年四月十三日书　记　员　　章立立百度搜索“”