（2016）川0181民初293号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-11-23
案件名称
成都建工地产开发有限责任公司与董成科房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都建工地产开发有限责任公司,董成科
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二十九条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初293号原告成都建工地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区。法定代表人米英。委托代理人冷冰，国浩律师（成都）事务所律师。委托代理人白颍，女，1979年6月28日出生，汉族，住成都市青羊区。被告董成科，男，1984年3月16日出生，汉族，住四川省汶川县。原告成都建工地产开发有限责任公司与被告董成科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由代理审判员何加敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人冷冰、白颍，被告董成科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都建工地产开发有限责任公司诉称，原、被告于2012年8月24日签订了编号为“CH-01-0605”的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于都江堰市X城X期X栋X单元X楼X号商品房，房屋总价款619339元。协议签订后，被告向原告支付了189339元首付款，剩余43万元购房款以易航按揭方式支付，同时，原告为被告的43万元按揭款在中国银行股份有限公司都江堰支行承担连带保证责任。此后，因被告未按期向银行偿还贷款，原告向中行都江堰支行承担了保证责任，替被告向银行偿还了全部贷款本息及相关费用，此外交房后物业费均由原告代缴，而被告至今未向原告支付上述费用。根据双方签订的《房屋买卖合同（补充协议）的相关约定》，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。综上，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年8月24日签订的编号为“CH-01-0605”的《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》；2、被告向原告支付违约金185801.7元人民币；3、被告向原告赔偿损失532622.4元人民币（含原告代被告向第三方支付的：贷款本息、罚息及相关费用526.715.04元，物管费5907.36元）；4、被告向原告支付自2015年9月22日起暂计算至2015年12月31日的资金占用损失费26599.11元（从原告代为垫付之日2015年9月22日起算，实际应计算至被告付清全部款项之日时止以526715.04元为基数，以日利率0.05%计算）；庭审中，原告将其诉讼请求第3项中的物管费变更为6390.11元。被告董成科辩称，1、原、被告已于2015年9月29日口头协商解除了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》；2、原告诉请的违约金过高，请法院依法调减；3、原、被告双方已口头协议解除合同，原告已经收回房屋，原告应退还被告首付款，扣除被告向银行代偿的款项，原告仍应向我退房款，因此被告无需向原告支付资金占用利息。经审理查明，原、被告双方于2012年8月24日签订《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》与本案有关的约定有：1、原告将X城X期X幢X单元X楼X号房屋出卖给被告，被告采取商业贷款付款方式，首付款189339元，被告已于2012年8月24日付清，剩余43万元，被告在向中国银行股份有限公司都江堰支行申请按揭贷款后已全额向原告支付。双方约定原告应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房。2、若因买受人（被告）原因导致《买卖合同》解除，则双方同意按以下方式处理：……若因买受人解约或者由于买受人的原因导致《买卖合同》解除给出卖人（原告）造成的一切直接损失、间接损失及相关费用，买受人亦应予以赔偿并且买受人应当向出卖人支付相应于总房款30%的违约金。因买受人的原因导致《买卖合同》解除，且需到《买卖合同》备案登记机关办理相关解除手续的，买受人应当自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则买受人每迟延一日需向出卖人支付相当于全部房价款的千分之五的赔偿金。出卖人有权在依前条约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金同其他应扣除款项一并扣除。若买受人选择商业按揭贷款方式付款，且未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人代付全部款项万分之五的违约金。2013年1月26日，被告董成科为借款人、中国银行股份有限公司都江堰支行为贷款人、原告成都建工地产开发有限责任公司为担保人，三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为43万元，贷款期限为30年，还款日为每月10日，借款人还款方式采用按月等额本息还款。保证人成都建工地产开发有限责任公司提供阶段性连带责任保证。从2014年8月起，被告未向中国银行股份有限公司都江堰支行还款。2015年9月22日，原告作为担保人代被告向中国银行股份有限公司都江堰支行支付贷款本息、罚息及相关费用共计526715.04元。以上事实，有双方当事人的陈述、原告提供的原、被告身份信息、《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、转账凭证、回单凭证在案佐证，本院对以上证据予以采信，对以上事实予以确认。本院认为，关于合同效力的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》，被告抗辩称，原、被告双方签订的合同已于2015年9月29日协商解除，本院认为，被告主张合同解除时间是2015年9月29日，但被告未向法庭提交充足证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院将合同解除时间确认为，原告提交的民事诉状副本送达被告之日，即2016年1月14日。对于原告诉请被告支付违约金185，801.7元（按房款总价30%计算），被告抗辩称违约金过高，请法院依法调减，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等予以裁量，酌情调减其违约金，调减为61933.9元。原告诉请被告支付赔偿损失533105.15元人民币（含原告代被告向第三方支付的：贷款本息、罚息及相关费用（526715.04元，物管费6390.11元）及自2015年9月22日起的资金占用损失费（原告代为垫付之日2015年9月22日起算，实际应计算至被告付清全部款项之日时止以526715.04元为基数，以日利率0.05%计算），被告抗辩称对于原告代其向银行偿还的贷款无异议，但因原、被告双方互负债务，被告不应向原告支付资金占用利息。本院认为，对于被告向原告赔偿损失533105.15元，因双方无异议，本院予以支持。对于资金占用利息，原告代被告偿还银行贷款，被告理应支付资金占用利息，但因原、被告双方的合同解除，本案所涉都江堰市X城X期X栋X单元X楼X号商品房的权利归于原告，但被告已经付清该房屋的全款，合同解除后，双方应进行结算，双方现阶段是互负债务状况。因而本院对原告主张的合同解除前的资金占用利息部分予以支付，酌情按照银行同期贷款利息计算，对于合同解除后的资金占用利息不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告成都建工地产开发有限责任公司与被告董成科签订的编号为“CH-01-0605”的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》；二、被告董成科于本判决生效之日起十日内支付原告成都建工地产开发有限责任公司违约金61933.9元；三、被告董成科于本判决生效之日起十日内支付原告成都建工地产开发有限责任公司代偿款533105.15元（向中国银行股份有限公司都江堰支行支付的贷款本息、罚息及相关费用526715.04元，物管费6390.11元）；四、被告董成科于本判决生效之日起十日内支付原告成都建工地产开发有限责任公司资金占用利息（以526715.04为基数，从2015年9月22日起，按银行同期贷款利率计算至2016年1月14日）；四、驳回原告成都建工地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11250元，减半收取5625元，由被告董成科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 何 加 敏二〇一六年四月十三日书 记 员 刘胡会子