（2015）西民初字第1748号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-12-14
案件名称
周文良与南昌市西湖区民政工业公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市西湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周文良,南昌市西湖区民政工业公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1748号原告：周文良，男，1958年5月12日出生，汉族，现住南昌市西湖区。被告：南昌市西湖区民政工业公司，住所地：南昌市三益巷24号，组织机构代码：49116044-6。法定代表人：雷国林，系该公司经理。委托代理人：万琳洁，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201311551299，特别授权。原告周文良诉被告南昌市西湖区民政工业公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周文良、被告南昌市西湖区民政工业公司委托代理人万琳洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周文良称：原告与南昌市西湖区民政局下属南昌市西湖区民政工业公司房屋租赁合同纠纷一案已由南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院两级法院判决，现该判决已具有法律效力，根据南昌市中级人民法院（2014）洪中三终字第90号民事判决书的判定，原告继续承租位于南昌市西湖区翠花街27-29号店面至2015年8月14日，承租期限即将到期时，被告口头答应继续让原告承租该店面，租金继续按照每月4500元进行计算，2015年2月13日，南昌市西湖区民政局代表被告预先收取原告一年租金50000元，现该店面的租赁期间已届满，我明确向其提出了续租的要求，但被告一直拒绝与原告续签租赁合同，也不将原告之前所预先缴纳的租金予以退回，因此被告的行为已经构成违约，故依法起诉，请依法判如所请：1、判令被告与原告续签于南昌市西稍有区翠花街27-29号店面租赁合同，并依法确认原告具有优先承租权；2、本案诉讼费用由被告承担。原告周文良提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格；证据二、收条2张，证明原告已经缴纳174000元的租金；证据三、西湖区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室文件西信联发（2012）73号复印件，证明政府承诺合同期后，在同等条件下原告享有优先权；证据四、证明一份、个体工商户营业执照一份，证明民政局局长答应将西湖区翠花街27、29号店面承租给原告儿子周清，原告儿子周清在西湖区翠花街25号开了一家百货店。被告南昌市西湖区民政工业公司辩称：一、我国法律没有规定优先承租权，被答辩人的主张没有法律依据。本案应该根据合同双方平等自愿的原则处理。法定的权利来源于法律的规定，才具有广泛的拘束力。而优先承租权在我国法律中并没有规定，故被答辩人要求确认其具有优先承租权是没有法律依据的，应当驳回其诉讼请求。二、答辩人与被答辩人双方无合同关系，没有优先承租的约定。答辩人要求周文良立即无条件返还店面，从未口头答应周文良由其继续承租。答辩人与被答辩人从未签订过《房屋租赁合同》，即便根据已生效的南昌市中级人民法院（2014）洪民三终字第90号判决书判决，原翠花街27、29号店面由周文良承租的期限从2012年8月15日算起至2015年8月14日。周文良的使用期限已到期，答辩人要求收回店面，周文良应当无条件返还店面。答辩人未与周文良有任何口头协议承诺由其继续租赁。即便根据南昌市中级人民法院的生效判决，2015年8月14日起被答辩人应当退还店面，双方也没有关于优先承租的约定及合意，双方未就优先承租的问题进行协商取得一致意见，请合议庭驳回周文良的诉讼请求。三、周文良拖欠租金，无视南昌市中院的生效判决，至今未履行生效法律文书确定的义务，系无诚信的承租人，答辩人不同意由其继续承租。我国《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。周文良一直未按期交付租金，至今拖欠店面租金，拒绝向答辩人缴纳迟延缴付租金的利息及一二审应当由其承担的诉讼费用，其诚信度不高，故答辩人不同意给予原告优先租用。因此，周文良不应享有优先承租权。四、周文良欺骗南昌市西湖区民政局财务室工作人员骗取总收条，诬陷西湖区民政局多收其50000元租金，意欲少交租金损害答辩人的利益。周文良于2015年2月13日向西湖区民政局财务室工作人员缴纳租金50000元，由西湖区民政局出具50000元收条。其于2015年3月23日向财务室工作人员缴纳租金74000元，两次共缴纳124000元，当日，周文良要求财务室工作人员向其出具124000元总收条，并承诺一定会向西湖区民政局交还2015年2月13日开出的50000元收条。工作人员基于对其信任开出了124000元总收条并特别注明“凭此条换取收据”，表明工作人员仅向周文良收取了124000元租金，并仅凭此收条方可换取正规收据。而周文良却违背承诺拒不向民政局退还50000元收条，私自将两张收条交予西湖区法院执行局，虚构事实向执行法官陈述其向民政局缴纳了174000元，其目的是损害答辩人的利益妄图少交租金。综上，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，周文良拒不向答辩人缴纳租金并欺骗南昌市西湖区民政局财务室工作人员骗取收条，妄图损害答辩人的利益。其行为毫无诚信，其诉讼请求没有法律和事实上的依据，不应得到支持，请合议庭驳回其诉讼请求。被告南昌市西湖区民政工业公司提交了如下证据：证据一、事业单位法人证书、被告组织机构代码证，证明被告身份证主体资格；证据二、1、南昌市西湖区人民法院（2013）西民初字第880号民事判决书、2、南昌市中级人民法院（2014）洪民三终字第90号民事判决书、3、江西省高级人民法院（2015）赣民申字第76号民事裁定书，证明南昌市西湖区民政工业公司自2013年起向西湖区人民法院起诉要求周文良腾退原翠花街27、29号店面，经过南昌市中级人民法院终审判决，由周文良承租的期限截止至2015年8月14日，现已到期，故周文良此时对店面已无任何权利，原被告双方也无任何关于优先承租权的约定，故原告要求的诉讼请求不成立；证据三、《西湖区房产管理局公有非住宅用房租赁合约》一份，证明本案诉争店面所有权属于南昌市房管局，由南昌市西湖区瓦子角住房保障和房产管理所代为管理，其与被告于2012年12月14日签订《公有非住宅用房租赁合约》，租期至2015年12月31日。被告系合法承租人；证据四、《关于执行周文良拖欠房屋租金等情况报告》、《收条》两份、《关于周文良两张收条的情况说明》，证明1、周文良不履行已生效法律文书确定的义务，拖欠被告租金、迟延给付租金的利息、一二审应当由周文良承担的诉讼费用，周文良系不诚信的承租人。2、证明周文良妄图通过非法手段少交租金的事实。周文良于2015年2月13日向西湖区民政局财务室工作人员缴纳租金50000元，由西湖区民政局出具50000元收条。其于2015年3月23日向财务室工作人员缴纳租金74000元，两次共缴纳124000元，当日，周文良要求财务室工作人员向其出具124000元总收条，并承诺一定会向西湖区民政局交还2015年2月13日开出的50000元收条。工作人员基于对其信任开出了124000元总收条并特别注明“凭此条换取收据”，表明工作人员仅向周文良收取了124000元租金，并仅凭此收条方可换取正规收据。而周文良却违背承诺拒不向民政局退还50000元收条，私自将两张收条交予西湖区法院执行局，虚构事实向执行法官陈述其向民政局缴纳了174000元，其目的是损害答辩人的利益妄图少交租金；证据五、2015年11月10日登载于信息日报A15版的《拍卖公告》复印件、江西省鑫源拍卖有限公司出具的《拍卖小结》、《经营店面租赁协议书》，证明1、根据南昌市中级人民法院的生效判决书，周文良的承租期限届满日期为2015年8月14日，南昌市西湖区民政工业公司多次要求收回店面，但周文良拒绝腾退拒绝缴纳房租，公司为防止国有资产流失，决定本着公开、公正、公平的原则委托江西省鑫源拍卖有限公司进行拍租。2、南昌市西湖区民政工业公司委托江西省鑫源拍卖有限公司在2015年11月10日登载于信息日报A15版的《拍卖公告》，向社会公开拍租信息。3、2015年11月17日南昌市西湖区民政工业公司与胡广清签订《经营店面租赁协议书》，由胡广清按照竞拍成交价取得本案诉讼店面的次承租权。经审理查明，位于南昌市西湖区翠花街27-29号店面为南昌市西湖区瓦子角住房保障和房产管理所的直管公房，2012年12月14日，被告南昌市西湖区民政工业公司作为承租方同南昌市西湖区瓦子角住房保障和房产管理所作为出租方签订《公有非住宅房屋租赁合同》一份，约定：“南昌市翠花街27-29号建筑面积116.26㎡的非住宅用房壹间租给乙方经营使用。租赁期为叁年，自二0一三年起至二0一五年十二月三十一日止。经出租方书面同意，被告可以转租。”因历史原因，在被告承租诉争店面之前，原告一直承租翠花街27-29号店面使用。在被告接手管理店面之后，分别于2013年1月29日、2013年3月11日向原告发出通知，要求原告限期与被告联系承租及店面续签问题，均未果。被告遂于2013年起诉至南昌市西湖区人民法院，要求原告腾退翠花街27-29号店面及赔偿非法占用店面损失10万元。2013年12月12日，南昌市西湖区人民法院作出（2013）西民初字第880号判决：1.原翠花街27-29号店面继续由原告承租，承租日期从2012年8月15日算起至2015年12月31日；2.原告拖欠被告的租金于判决生效之日起十五日内一次性结清，后续租金按月向原告缴纳（租金从2012年6月起按每月2600元的标准支付租金至2012年8月14日，从2012年8月15日起按每月4000元的标准支付租金至2013年5月，从2013年6月1日起按每月4500元的标准计算至2015年12月31日）。3.驳回其他诉讼请求。被告南昌市西湖区民政工业公司不服该判决，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院作出（2014）洪民三终字第90号判决：1.维持南昌市西湖区人民法院（2013）西民初字第880号民事判决第三项；2.变更南昌市西湖区人民法院（2013）西民初字第880号民事判决第一项为：原翠花街27-29号店面继续由周文良承租，承租日期从2012年8月15日算起至2015年8月14日；3.变更南昌市西湖区人民法院（2013）西民初字第880号民事判决书第二项为：周文良拖欠南昌市西湖区民政工业公司的租金114500元及利息于判决生效之日起十五日内一次性结清，后续租金按月交纳。后原告周文良不服南昌市中级人民法院判决，向江西省高级人民法院提出再审申请，江西省高级人民法院作出裁定：驳回周文良的再审申请。2015年2月及3月，原告周文良到西湖区民政局缴纳租金，西湖区民政局出具了两张收条，原、被告对缴纳的租金数额差异较大，租赁期满后2015年11月，被告委托江西鑫源拍卖有限公司对翠花街27-29号店面一年的租赁权公开拍卖，11月10日在《信息日报》上刊登了拍卖公告，11月17日在江西省鑫源拍卖公司拍卖，并拍卖成功。当日，被告同竞拍人签订《经营店面租赁协议书》一份，将翠花街27-29号店面出租给他人。另查明，上述事实，有租赁合同、通知书、照片及庭审笔录中原、被告陈述等证据所证实。本院认为，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：驳回原告江西木材厂的诉讼请求。本案由原告江西木材厂预交的案件受理费5880元，由原告江西木材厂承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长 胡 婷人民陪审员 涂志群人民陪审员 殷俊文二〇一五年××月××日书 记 员 雷志江速 录 员 张 园 关注微信公众号“”