（2015）中一法三民一初字第741号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-10-26

案件名称

许萍萍与中山市吉雅房地产开发有限公司、梁伟忠商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许萍萍,中山市吉雅房地产开发有限公司,梁伟忠,中国工商银行股份有限公司中山三乡支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法三民一初字第741号原告：许萍萍，女，1967年7月18日出生，澳门特别行政区居民，住澳门黑沙湾海边马路宝辉花园宝发阁32楼D座，澳门居民身份证7／383650／4。委托代理人：卫冬云、叶嘉玲，系广东卓正律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁伟忠，男，汉族，住广东省茂名市茂南区，公民身份号码×××3363。被告：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地中山市。负责人：刘同朋。委托代理人：林剑影、陈辉，系该行职员。原告许萍萍诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、梁伟忠、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工行三乡支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许萍萍委托代理人卫冬云、被告工行三乡支行委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、梁伟忠经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年12月24日，原告与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司购买位于中山市XXXX商铺。合同签订当日原告向吉雅公司支付了全部购房款，中山市菊城公证处对合同予以公证。原告后得知商铺备案在梁伟忠名下，为此，原告于2009年9月25日向法院起诉［案号（2009）中一法三民一初字第940号］，法院经审理后判决确认被告梁伟忠与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，吉雅公司协助原告办理位于中山市XXXX商铺的房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告梁伟忠与吉雅公司协助办理注销中山市XXXX商铺的销售合同备案登记手续；2.确认被告梁伟忠与工行三乡支行签订的《个人住房抵押贷款合同》、《抵押合同》无效，被告工行三乡支行与吉雅公司协助办理注销中山市XXXX商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表；3.（2009）中一法三民一初字第940号、（2013）中中法民一终字第741号民事判决书、（2014）中一法执字第4806号受理申请执行案件通知书。被告吉雅公司未作答辩亦未提供证据。因被告梁伟忠下落不明，本院依法于2015年10月20日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。被告工行三乡支行辩称：1.银行的审贷流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；2.讼争的商铺所有权属于借款人（××），他项权（押抵权）人是银行，原告无权要求再确权；3.抵押担保条款独立于主合同，抵押合同有效。因此，向银行借款的××与开发商之间的商品房买卖合同有效，借款人与银行之间的借款／抵押合同合法有效，银行的抵押权应当受到法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告工行三乡支行提供了梁伟忠的按揭贷款相应证据材料。经审理查明：2004年12月24日，原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告吉雅公司购买位于中山市XXXX商铺，建筑面积为175.05平方米，单价为每平方米3508.77元，总价款合计600000元；付款方式为一次性付款，总价款100000元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，出卖人应当在2004年12月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2005年6月9日，双方签订《三乡镇中心区综合市场物业交接书》，吉雅公司将商铺交付给原告使用。原告认为，原告已依约向被告吉雅公司付清了购房款，吉雅公司已经交付商铺，但一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2009年9月25日向本院起诉［案号（2009）中一法三民一初字第940号］，请求判令：1.确认梁伟忠与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，协助原告办理中山市XXXX商铺地产权属证书。中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市XXXX商铺，建筑面积为175.05平方米，购房总价为831487元，签约日期为2004年12月2日，备案登记日期为2004年12月9日；涉案房地产于2005年1月20日抵押登记在工行三乡支行名下，贷款金额为498000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述（2009）中一法三民一初字第940号案本院经审理后认为，原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向吉雅公司付清购房款，吉雅公司也已将涉案房地产交付给原告使用。吉雅公司应当在商品房交付使用后依约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却又与梁伟忠签订商品房买卖合同，并将涉案商品房登记备案在梁伟忠名下，之后又以梁伟忠的名义与工行三乡支行签订抵押贷款合同，并将涉案商品房抵押登记在工行三乡支行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，梁伟忠与被告吉雅公司之间对涉案商品房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。梁伟忠与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项关于“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”合同无效的规定，应当确认三方当事人的借款抵押行为无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市XXXX商铺的权属登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。因此，本院于2013年5月13日作出（2009）中一法三民一初字第940号民事判决：1.确认梁伟忠与被告吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的广东省商品房买卖合同，协助原告办理中山市XXXX商铺的房地产权属证书。该判决生效后，原告于2014年6月18日向本院申请执行。后原告于2015年6月18日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告许萍萍与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经本院作出生效的判决，确认梁伟忠与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，梁伟忠及吉雅公司应协助办理注销中山市XXXX商铺的商品房销售合同备案登记手续；梁伟忠与工行三乡支行签订的借款合同及抵押贷款合同已被认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故工行三乡支行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市XXXX商铺的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、梁伟忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁伟忠、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市XXXX商铺的商品房销售合同备案登记手续；二、确认被告梁伟忠与中国工商银行股份有限公司中山三乡支行签订的《个人住房抵押贷款合同》、《抵押合同》无效；被告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市XXXX商铺的商品房抵押登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告梁伟忠、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行连带负担（三被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　伍青花审　判　员　　吴立和人民陪审员　　梁加成二〇一六年四月十三日书　记　员　　余　伟林雷第8页共8页 微信公众号“”