（2015）济民一初字第3255号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-15

案件名称

济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会与杨建贞租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济源市人民法院

所属地区

济源市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会,杨建贞

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省济源市人民法院民事判决书（2015）济民一初字第3255号原告（反诉被告）济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会。法定代表人韩小红，临时牵头负责该居民委员会行政工作。委托代理人丁亚丽、乔旭光，河南剑光律师事务所律师。被告（反诉原告）杨建贞，男，1975年2月2日出生。委托代理人卢心波、崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。原告济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会（以下简��东夫人头居委会）与被告杨建贞租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理，后依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、诉讼风险提醒书。2015年8月10日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东夫人头居委会的负责人韩小红、委托代理人丁亚丽，被告杨建贞及其委托代理人崔静静到庭参加诉讼。2016年1月4日，本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告东夫人头居委会的负责人韩小红、委托代理人乔旭光，被告杨建贞及其委托代理人卢心波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东夫人头居委会诉称：2013年4月22日，其发出招租公告，被告递交用房招商申请书，表示若能中标，保证按文件的规定和要求履行全部义务，后被告中标。同年5月6日其与被告签订中标确认书。2013年5月30日，双方签订《东夫居委��山水世界城商业门面房租赁合同》，租赁房屋第一标段为山水世界城小区13号楼至15号楼南墙之间面朝东的一层、二层及13号楼面朝南的一层、二层门面房，5号楼从南往北数第二间至3号楼消防通道北一间面朝东的一层、二层门面房（约3780平方米），地下车库出口及消防通道除外，年租金为178万元；第二标段为山水世界城3号楼面朝北中间沉降缝往西至1号楼面朝北的全部一层门面房（约3560平方米），楼梯间和地下车库出口除外，年租金为166万元。合同中约定租赁期限为12年，自2013年7月1日至2025年6月30日止，租金支付方式为一年一交，先交后用，第一年租金签订合同当日支付，以后每期租金提前到当年的5月30日前支付。合同签订后，被告并未依照合同约定支付租金；2014年度第一标段的租金被告仅支付了93万元，仍欠85万元；2014年度（2014年5月至2015年6月30日）第二标段��金欠166万元；2015年度（2012年7月1日至2016年6月30日）第一标段欠租金178万元，第二标段欠租金166万元，共计拖欠344万元，以上共计595万元。经多次催要，被告均以种种理由予以推脱，严重损害了其的合法权益。依据合同第七条的约定，被告的行为已构成根本违约。现请求依法判令1、依法解除其与被告2013年5月30日订立的《东夫居委会山水世界城商业门面房租赁合同》；2、被告支付租金595万元及利息（按同期银行贷款利率的4倍从欠交之日起计算至租金交付之日）。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。被告杨建贞辩称：双方签订合同属实。其中标后按照双方约定向原告交付2013年租金共计344万元，但原告并未按合同约定向其交付房屋。现提起反诉，请求1、原告依照2013年5月30日签订的《东夫居委会山水世界城商业门面房租赁合同》第一款第一条的约定交付第一标段房屋304平方米；2、原告依照2013年5月30日签订的《东夫居委会山水世界城商业门面房租赁合同》第一款第一条的约定交付第二标段房屋3560平方米。庭审中，被告将反诉请求变更为请求2015年7月14日起依法解除其与原告2013年5月30日订立的《东夫居委会山水世界城商业门面房租赁合同》，原因是2015年7月14日原告以向次承租人发出通知，告知已经解除和被告的租赁合同。针对被告的反诉请求，原告辩称：其出租的房屋被告已实际控制，并且大部分房屋已经出租，其出租的房屋是依据房屋的现状进行出租，这个情况被告是明知的，并且已交了第一年的租金，因此不存在房屋未交付的情况。其同意双方2013年5月30日签订的《东夫居委会山水世界城商业门面房租赁合同》于2015年7月14日解除。原告提供的证据有：门面房租赁合同一份，证明：租金约定情况��被告对该证据的质证意见为：对租赁合同的真实性无异议，对按租赁合同约定应交的租金数额也无异议，但原告未按租赁合同履行义务，2014年度交的93万元属实，之所以剩余租金未付是因为原告未按合同交付房屋，所以其行使抗辩权，剩余部分不应交纳，另外起诉后开庭前又向原告支付了2014年度第一标段租金6万元。被告提供的证据有：2015年7月14日原告向次承租人下发的通知书，证明：因原告未能按约定交付符合使用条件的房屋，并且在2015年7月14日向次承租人发出解除合同通知，导致次承租人拒绝交纳应向被告交付的租赁费，被告根本无法收取租赁费用，次承租人是否将租赁费交纳给原告，被告也无法得知，同时基于该通知，次承租人纷纷不再承租，放弃经营。原告对该证据的质证意见为：对通知真实性无异议，但上面并没有写交��房租的时间，并且房屋也没有收回，实际上合同并没有解除，截止目前被告仍占有并使用出租房屋，并且出租给第三方收取费用，当时下发该通知是因为被告不给其交租金，其想通知次承租人将房租直接交给其，但实际上也没有人向其交房租，次承租人还与被告存在合同关系。经庭审举证、质证，本院认为：原、被告双方对对方提供的证据均无异议，对双方提供的证据均予以认定。根据原、被告诉、辩意见及有效证据，本院确认如下案件事实：2013年5月30日，原告东夫人头居委会与被告杨建贞签订《东夫居委会山水世界城商业门面房租赁合同》，载明“甲方（出租方）：济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会乙方（承租方）：杨建贞根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实、信用原则的基础上，就租用房屋事项达成如下协议：一、房屋的座落、面积（1）第一标段山水世界城小区13号楼至15号楼南墙之间面朝东的一层、二层及13号楼面朝南的一层、二层门面房，5号楼从南往北数第二间至3号楼消防通道北一间面朝东的一层、二层门面房（约3780平方米）。地下车库出口及消防通道除外。（2）第二标段山水世界城3号楼面朝北中间沉降缝往西至1号楼面朝北的全部一层门面房（约3560平方米）。楼梯间和地下车库出口除外。各标段商业门面房面积均由房管局测绘中心根据有关规定实地测绘、计算、提供。二、租赁期限该房屋租赁期共12年，自2013年7月1日起至2025年6月30日止。三、租金及支付方式1、该房屋前六年（即2013年7月1日至2019年6月30日）年租金为中标价叁佰肆拾肆万元整，第一标段178万元，第二标段为166万。第七年（2019年7月1日）起，每年年租金在上一年租金基础上按1%标准递增至承租期满。2、该房屋租金支付方式为一年一交，先交后用；第一年租金签订合同当日支付，以后每期租金提前到当年的5月30日前支付。……五、转租的约定1、乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。2、乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：（1）转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。（2）转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务。（3）转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。六、变更和解除本合同的条件在租赁期限内，有下列情况之一的，可以变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，��意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；（2）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（3）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（4）在租赁期内，该房屋经政府有关部门批准拆迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。”七、双方责任1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……（4）拖欠租金累计半个月以上的。2、甲方保证房屋内水通电通和乙方租赁期间正常经营，如因甲方原因导致乙方不能正常经营的，一切经济损失由甲方承担；如因甲方原因未按本合同约定的时间交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，租期顺延一天。……”合同签订后，原告按约将房屋交付被告。被告按约支付了2013年7月1日至2014年6月30日的租金，2014年7月1日至2015年6月30日期间第一标段的租金被告仅支付了93万元，第二标段的租金166万元未支付；2015年7月1日至2016年6月30日期间第一标段租金178万元及第二标段租金166万元被告也未按约定于2015年5月30日前向原告支付。2015年7月14日，原告向次承租人下发通知，载明“尊敬的商户：因原房屋租赁方杨建贞未按2013年5月30日与东夫居委会签订的山水世界城门面房租赁合同按期缴纳租金，我居委会多次联系通知均未履行合同义务，根据合同约定已经严重违约，东夫居委会已解除与杨建贞的租赁合同，并将杨建贞起诉至济源市人民法院。请你务于月日前将你所租赁的房屋租金按时缴纳至东夫居委会。逾期将承担相应责任和后果。帐户名称：济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会帐户：00×××12开户银行：农商行沁园支行联系人：宗麦有电话：137××××3836”。2015年11月16日，次承租人任晓斐（第二标段租户）向原告转账支付租金40000元；2015年12月31日，次承租人卢建芳（第二标段租户）向原告转账支付租金20000元，剩余租金被告至今未支付原告。经现场查看，第一标段的大部分房屋被告已转租，第二标段有部分房屋也已转租，第二标段的大部分房屋均存在一二层之间有楼梯且未封闭的情况。本院认为：原、被告双方于2013年5月30日签订的门面房租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按约将房屋交付被告后，被告未按期交纳租金，现原告要求被告支付2014年7月1日至2015年6月30日期间第一标段未付租金85万元及第二标段租金160万元，理由正当，本院予以支持。被告要求2015年7月14日起解除其与原告2013年5月30日订立的《东夫居委会山水世界城商业门面房租赁合同》，原告表示同意，对被告的该反诉请求本院予以支持。根据合同约定，被告应于2015年5月30日前向被告支付2015年7月1日至2016年6月30日期间第一标段租金178万元及第二标段租金166万元，但双方已同意合同于2015年7月14日解除，故被告仅应支付原告2015年7月1日至2015年7月14日期间的租金131945元，2015年7月15日至2016年6月30日期间的租金无需支付。综上，被告共应支付原告2581945元。被告辩称其之所以未向原告交付剩余租金，是因为原告未按合同约定向其交付房屋，但并未提供证据证明其主张，原告也不认可，且被告已将第一年的租金如数交纳，故被告的该辩称理由本院不予采纳。原告另要求被告按同期银行贷款利率的4倍以欠付租金595万元为基数支付租金欠交之日至租金交付之日的利息，因双方之间对欠付租金的利息没有约定，故对原告的该项请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告2013年5月30日签订的《东夫居委会山水世界城商业门面房租赁合同》于2015年7月14日解除。二、被告杨建贞于本判决生效后十日内支付原告济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会租金2581945元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53550元、反诉费50元，由原告济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会负担26144元，被告杨建贞负担27456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十��日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审　判　长　　晋巧霞人民陪审员　　崔作现人民陪审员　　张　桀二〇一六年四月十三日书　记　员　　杨亚楠更多数据：