（2016）皖11民终215号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-04-24
案件名称
张董波、张董生等与张福军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张福军,张董波,张董生,张苳梅,张董霞,滁州新奥燃气有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖11民终215号上诉人（原审被告）：张福军，男，1974年4月20日出生，汉族，厨师，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审原告）：张董波，男，1965年12月12日出生，汉族，公务员，户籍地安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审原告）：张董生，男，1967年6月1日出生，汉族，公务员，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审原告）：张苳梅，女，1969年9月18日出生，汉族，无业，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审原告）：张董霞，女，1971年11月1日出生，汉族，会计，户籍地安徽省滁州市琅琊区。上述三被上诉人的共同委托代理人：张董波，身份信息同上，系上述三被上诉人哥哥。原审第三人：滁州新奥燃气有限公司，住所地安徽省滁州市凤凰东路496号。法定代表人：韩继深，该公司总裁。上诉人张福军因与被上诉人张董波、张董生、张苳梅、张董霞，原审第三人滁州新奥燃气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年11月19日作出的（2015）南民一初字第01265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人张福军，被上诉人张董波以及张董生、张苳梅、张董霞的共同委托代理人张董波到庭参加诉讼。原审第三人滁州新奥燃气有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年5月4日卜素成将凤阳路248-13、248-13-2号房屋租给张福军开饭店，双方约定了租赁用途、租赁期和租金，约定租期到2013年5月4日。在租赁期间，张福军拆除了248-13房屋与248-14房屋之间的隔墙所形成的一间包间，对于一楼房屋进行装潢吊顶，把二楼从西向东第一个包间改建为一个卫生间、一个配菜房，并且对电力进行了增容，安装了天燃气设施。2015年3月15日，张福军撤走了相关营业用具，不再租赁房屋。原审法院认为：一、双方签订的房屋租赁合同合法有效，张福军解除租赁合同应当按照合同约定履行其义务。由于双方在房屋租赁合同、租赁期间未约定解除合同后张福军不负责恢复拆除设施义务，因此张福军仍应负有恢复义务。张福军与第三人在张董波、张董生、张苳梅、张董霞的凤阳路248-13房间内安装的天燃气管道和表箱燃气设施在张福军解除租赁合同后已经影响张董波、张董生、张苳梅、张董霞对于房间的使用，张董波、张董生、张苳梅、张董霞要求张福军和第三人一并拆除该设施应予支持。卜素成已经将涉案房屋变更为张董波、张董生、张苳梅、张董霞名下，原审庭审中询问张董波电表容量对于张董波、张董生、张苳梅、张董霞是否有影响，其称“影响不大”，因此张董波、张董生、张苳梅、张董霞诉讼请求恢复是不恰当的，张董波、张董生、张苳梅、张董霞要求张福军恢复248-13房间卜素成电表户名和要求张福军恢复248-13房间卜素成电表容量的请求，因为涉及案外人卜素成和电力公司，与本案不是同一法律关系，张董波、张董生、张苳梅、张董霞可以另行主张权利，本案不作处理；二、张董波、张董生、张苳梅、张董霞并未提供证据证明其屋面漏雨系张福军所为，因此其要求张福军维修漏雨的屋面的诉讼请求，不予支持；三、张福军第一次庭审中陈述“一楼原来是一间大包间，是我拆除的，房子是2008年我从卜素成手上租来的，2008年6月是我隔成的两间，拆除与张董波、张董生、张苳梅、张董霞无关”、“我2008年从卜素成手里租来的，原房东是卜素成，我没有改过，后来从张董波手里租房后才改动的”，因此应当认定“张福军将一楼原来一间大包间”拆除，张福军应当予以恢复。根据勘验笔录，恢复具体内容为张福军在张董波、张董生、张苳梅、张董霞248-13房间与蔡某、李某248-14房屋之间（一楼）修砌隔墙（按照轻钢龙骨石膏板材质，长6.41米长，4米高，厚0.1米；中间为木门，规格是2.05米×0.92米，门、门框长宽、门材质参照二楼包间木门标准）；四、张福军庭审中陈述“本来厨房就高，大厅我是改造的，贴了地砖，厨房我只贴了砖，是经过张董波、张董生、张苳梅、张董霞同意的”，张福军没有提供证据证明其改造地面以及不需要恢复原状是经过张董波、张董生、张苳梅、张董霞同意的，根据张董波、张董生、张苳梅、张董霞提供的照片和现场勘查，厨房地坪已经显著低于大厅地面，影响张董波、张董生、张苳梅、张董霞的使用，为了更加经济解决双方纠纷，张董波、张董生、张苳梅、张董霞要求张福军铲平248-13内厨房的垫高地坪并且铺贴和前厅同样地砖的诉讼请求，应予支持。五、对于涉案房屋内存在张福军没有运走垃圾双方无异议，张福军应当清理屋内垃圾；六、张福军违约，没有恢复其租赁前房屋原状，影响张董波、张董生、张苳梅、张董霞使用，依法应当赔偿张董波、张董生、张苳梅、张董霞相关损失，但考虑到张福军于2015年3月15日已搬出房屋，张福军未恢复其租赁前房屋并未根本影响张董波、张董生、张苳梅、张董霞使用房屋，同时张董波、张董生、张苳梅、张董霞亦有义务采取措施减轻自己的损失，酌定张福军给予张董波、张董生、张苳梅、张董霞半个月租金的赔偿，即赔偿张董波、张董生、张苳梅、张董霞2242元；七、由于张福军原审第二次庭审中认可张董波、张董生、张苳梅、张董霞诉讼请求中的“拆除张福军装潢吊顶”为拆除装饰品，因此对于张董波、张董生、张苳梅、张董霞主张的张福军装修吊顶事实予以认定，张董波、张董生、张苳梅、张董霞要求张福军拆除装潢吊顶的请求，应予支持。张董波、张董生、张苳梅、张董霞提供的证人李某、蔡某证言及其提供的照片均能证明张董波、张董生、张苳梅、张董霞房屋二楼从西向东第一个包间洗手池、蹲空设施和配菜房的石墩子为张福军所为，因此张董波、张董生、张苳梅、张董霞要求张福军予以恢复诉讼请求，应予支持。原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张福军和第三人滁州新奥燃气有限公司自本判决生效之日起一个月内拆除张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13号房屋内安装的天然气管道和表箱燃气设施；二、张福军于本判决生效之日起一个月内恢复张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13号房屋内的包厢（在248-13一楼房间与蔡某、李某248-14一楼房屋之间修砌隔墙，按照轻钢龙骨石膏板材质，长6.41米，4米高，厚0.1米；中间为木门，规格是2.05米×0.92米，门、门框长宽、门材质参照二楼包间木门标准）；三、张福军于本判决生效之日起一个月内铲平张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13号厨房的垫高地坪，铺贴和前厅同样地砖；四、张福军于本判决生效之日起一个月内清除张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13、248-13-2号房屋内的垃圾；五、张福军于本判决生效之日起一个月内拆除张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13一楼房屋装潢吊顶，拆除248-13-2号房屋内二楼从西向东第一个包间洗手池、蹲空设施和配菜房的石墩子；六、张福军于本判决生效之日起一个月内赔偿张董波、张董生、张苳梅、张董霞3010元；七、驳回张董波、张董生、张苳梅、张董霞其他诉讼请求。案件受理费125元，由张董波、张董生、张苳梅、张董霞负担100元，张福军负担25元。张福军上诉称：1、滁州市凤阳路248-13号房屋原产权人为卜素成，2008年其承租该房屋，用于餐饮经营。后卜素成于2009年6月3日将案涉租赁房屋过户给张董波、张董生、张苳梅、张董霞，2008年6月其在卜素成同意下将其中一间大包间隔成两个小包间，在隔断中间增开了一扇门。而后，又因为扩建经营需要，才将两个小包间之间的隔断拆除，恢复至承租时的状态。另，其承租案涉房屋时厨房的地坪就高于前厅，因该厨房的地砖有破损，其才征得产权人的同意重新贴铺了地砖，并未垫高厨房，从另一方面讲，其垫高厨房无任何理由，不垫高亦不影响其经营收益，但是垫高厨房地坪还增加额外支出。案涉房屋中的一楼房屋装潢吊顶仅仅是一些装饰品，并不影响房屋使用。248-13-2房屋内自西向东第一个包间内的洗手池、蹲空设施和配菜房的石墩子在其承租时就存在，并非其增设，而证人李某、蔡某并非该房屋的共有人或者施工人，对该房屋的设施细节了解如此详细不具有合理性，且李某、蔡某系另案因相同案由起诉张福军，故二人的证人证言不能作为本案定案依据。本案房屋产权变更不影响租赁合同合法有效，张福军与卜素成之间的约定可以对抗张董波、张董生、张苳梅、张董霞。无论是侵权法里的侵权责任还是合同法理的违约责任都始终贯穿一条基本原则，即损害填补原则。现张董波、张董生、张苳梅、张董霞不仅没有因此造成损失，反而因此受益，故张董波、张董生、张苳梅、张董霞要求张福军恢复原状无事实及法律依据，亦违背公序良俗。2、原审判决违反法定程序。本案适用简易程序审理，原审立案时间为2015年6月8日，判决时间为2015年11月19日，且未经双方当事人同意并报请原审法院院长批准延长审限，超出了简易程序审理期限；3、原审法院未告知张福军举证权利及举证期限，致使法律知识淡薄的张福军丧失了举证机会，直接导致错误判决。故请求撤销原判，改判驳回张董波、张董生、张苳梅、张董霞一审诉讼请求。张董波、张董生、张苳梅、张董霞在庭审中答辩称：答辩意见同一审起诉意见，请求驳回上诉，维持原判。二审中张福军为支持其上诉请求所举证据为证人袁某保出庭证言，证明：一楼包间内隔墙系张福军修建，厨房地砖系张福军铺设，案涉房屋二楼有男女卫生间及杂物间。张董波、张董生、张苳梅、张董霞质证意见为，证人证言不属实，二楼没有两个卫生间。本院认为，一楼包间内隔墙系张福军修建，张董波、张董生、张苳梅、张董霞并无异议，张董波、张董生、张苳梅、张董霞亦认可厨房地砖系张福军铺设，故本院对证人证言中这两项内容予以确认。对于证人袁某保陈述二楼有男女卫生间及杂物间的证人证言，张董波、张董生、张苳梅、张董霞不认可，本院将结合本案其他证据予以综合认定。本院认为，原审中张董波申请蔡某、李某出庭作证，证明张福军将案涉租赁房屋二楼中一间包间改建为卫生间和一个配菜房，因蔡某与李某系张福军另案当事人，同张福军有利害关系，故本院对蔡某、李某证人证言中对卫生间及配菜房的陈述不予采信。结合本案证人袁某保证人证言，应当认定二楼包间内的卫生间及配菜房并非张福军所为，故原审对该事实认定不当。双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。本院除对原审查明的事实予以确认外，另查明：2009年6月3日案涉租赁房屋的产权人由卜素成变更为张董波、张董生、张苳梅、张董霞。2013年5月4日卜素成与张福军合同到期后，张董波、张董生、张苳梅、张董霞未与张福军签订新的房屋租赁合同。二楼包间内的卫生间及配菜间并非张福军所建。248-13房屋内的天燃气管道和表箱设施、一楼的装潢吊顶已被张董波拆除，该房屋内垫高的厨房地坪已被张董波铲平、厨房内的地砖已被张董波重新铺设。248-13-2房屋内自西向东第一个包间内的洗手池、蹲空设施和配菜房的石墩子已被张董波拆除。248-13、248-13-2房屋内垃圾已被张董波清理。根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、张福军的上诉请求能否成立；2、原审程序是否存在违反情形。本院认为，卜素成与张福军签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。卜素成与张福军房屋租赁合同到期后，因房屋产权人已变更为张董波、张董生、张苳梅、张董霞，而张董波、张董生、张苳梅、张董霞并未与张福军签订新的房屋租赁合同，故张董波、张董生、张苳梅、张董霞与张福军之间形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除租赁合同。对于争议焦点1。根据本案查明的事实，张董波已将248-13房屋内的天燃气管道、表箱设施拆除，已将垫高的厨房地坪铲平并重新铺贴了瓷砖，已将案涉房屋一楼内的装潢吊顶，248-13-2房屋内二楼自西向东第一个包间内的洗手池、蹲空设施和配菜房内的石墩子予以拆除，案涉房屋内的垃圾予以清理，故原审判决的上述各项内容已不具备可执行性，故本院对张董波、张董生、张苳梅、张董霞以上诉讼请求予以驳回，对于张福军主张驳回张董波、张董生、张苳梅、张董霞以上诉讼请求的上诉请求予以支持。对于张董波、张董生、张苳梅、张董霞要求张福军恢复案涉房屋内一楼包厢一节，因原审首次庭审中张福军对案涉租赁房屋内原有一个大包间的情况予以认可，故原审判决张福军恢复该包间有事实和法律依据，本院予以维持。对于张福军此节上诉请求不予支持。对于张董波、张董生、张苳梅、张董霞要求张福军赔偿占用房屋损失一节，因张董波、张董生、张苳梅、张董霞亦负有防止损失扩大之义务，原审酌定张福军赔偿张董波、张董生、张苳梅、张董霞半个月房租2242元正确，但判决主文表述为3010元错误，本院依法予以变更。对于争议焦点2。张福军上诉称原审适用简易程序，未经双方当事人同意及进行相应审批程序即延长审限一节，经查，双方当事人在2015年6月8日向法庭申请庭外和解三个月，原审据此对审限依程序进行变更，并未违反法定程序，故本院对张福军此节上诉理由本院不予采纳。对于张福军称原审法院未保证其举证权利一节，经查，原审法院已按法定程序向张福军送达开庭传票等诉讼材料，张福军对此亦认可，且原审共开庭审理四次，足以保证张福军的诉讼权利，故对张福军认为原审程序违法，未能保证其举证权利的上诉理由不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但二审中出现新的事实，本院依法对原审判决予以变更。张福军上诉请求中的合理部分本院予以支持，对于其他部分因无事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第01265号民事判决第二项、第七项，即“被告张福军于本判决生效之日起一个月内恢复原告张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13号房屋内的包厢（被告在原告248-13一楼房间与蔡锷、李清248-14一楼房屋之间修砌隔墙，按照轻钢龙骨石膏板材质，长6.41米长，4米高，厚0.1米；中间为木门，规格是2.05米×0.92米，门、门框长宽、门材质参照二楼包间木门标准）”、“驳回原告张董波、张董生、张苳梅、张董霞其他诉讼请求”；二、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第01265号民事判决第六项，即“被告张福军于本判决生效之日起一个月内赔偿原告张董波、张董生、张苳梅、张董霞3010元”为“被告张福军于本判决生效之日起一个月内赔偿原告张董波、张董生、张苳梅、张董霞2242元”；三、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第01265号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项，即“被告张福军和第三人滁州新奥燃气有限公司自本判决生效之日起一个月内拆除原告张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13号房屋内安装的天燃气管道和表箱燃气设施”、“被告张福军于本判决生效之日起一个月内铲平原告张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13号厨房的垫高地坪，铺贴和前厅同样地砖”、“被告张福军于本判决生效之日起一个月内清除原告张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13、248-13-2号房屋内的垃圾”、“被告张福军于本判决生效之日起一个月内拆除原告张董波、张董生、张苳梅、张董霞位于凤阳路248-13一楼房屋装潢吊顶，拆除248-13-2号房屋内二楼从西向东第一个包间洗手池、蹲空设施和配菜房的石墩子”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，由上诉人张福军负担20元，被上诉人张董波、张董生、张苳梅、张董霞负担105元；二审案件受理费50元，由上诉人张福军负担10元，被上诉人张董波、张董生、张苳梅、张董霞负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬代理审判员 付广永代理审判员 郭东武二〇一六年四月十三日书 记 员 岳陈陈附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 来自：