（2015）锡法民初字第00906号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-09-30
案件名称
无锡世联行房地产咨询有限公司与江苏长江置业发展有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡世联行房地产咨询有限公司,江苏长江置业发展有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡法民初字第00906号原告（反诉被告）无锡世联行房地产咨询有限公司，住所地无锡市梁溪区中山路359号。法定代表人朱敏，该公司董事长。委托代理人鲍铭炜、黄淮，该公司职员。被告（反诉原告）江苏长江置业发展有限公司，住所地无锡市锡山区安镇镇查桥。法定代表人钱静江，该公司总经理。委托代理人唐夏沁，江苏金匮律师事务所律师。原告无锡世联行房地产咨询有限公司（以下简称世联行公司）诉被告江苏长江置业发展有限公司（以下简称长江置业公司）商品房代理合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨晓敏独任审理，后长江置业公司提起反诉，本案经批准于2016年1月13日转为普通程序审理，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告世联行公司的委托代理人鲍铭炜、黄淮，被告长江置业公司的委托代理人唐夏沁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世联行公司诉称：其与长江置业公司于2013年4月签订《无锡·江苏长江置业·金域·香颂花园项目综合销售服务全程代理合同》（以下简称《2013销售代理合同》），约定由其代理销售长江置业公司开发的金域·香颂项目，按成交金额收取佣金。其于2013年5月开始销售工作。2015年7月，长江置业公司高薪引诱世联行公司销售人员入职其公司，由此导致销售代理活动无法继续履行。目前，长江置业公司尚结欠其代理佣金994360元，违约金性质的滞纳金共计454957元。故诉至法院请求判令：1、被告支付拖欠原告代理费994360元及因该费用产生的违约金，计算方式：以180546元为基数，自2014年12月7日起至实际付款之日，按照每日2‰计算；以378660元为基数，自2014年12月29日起至实际付款之日，按照每日2‰计算；以173308元为基数，自2015年6月9日起至实际付款之日，按照每日2‰计算；以133825元为基数，自2015年7月9日起至实际付款之日，按照每日2‰计算；以128021元为基数，自2015年8月1日起至实际付款之日，按照每日2‰计算；2、诉讼费用由被告承担。被告长江置业公司辩称：世联行公司所称与事实不符。1、事实上是世联行公司违约，从2015年1月起世联行公司因人员纷纷离职，导致与被告的代理销售合同根本无法履行；2、其缓予支付代理费是得到世联行公司项目负责人的认可的；3、世联行公司所称逾期付款违约金无事实依据，且所依据的每日2‰计算率明显不当，是合同打印失误。双方约定的是每日万分之二，这个在第二份合同中已经予以更正；4、双方约定的代理期限至2016年3月31日，世联行公司从2015年1月起就部分不履约，从2015年6月起就完全不履约，世联行公司应承担违约责任。反诉原告长江置业公司诉称：双方于2013年签订《2013销售代理合同》，后又签订补充协议。但从2015年1月起，世联行公司销售人员严重不到位，给其造成了不能量化的损失，其多次口头警告并根据合同约定予以处罚。2014年六个月销售房屋250套，但2015年十个月仅销售了138套，资金不能回笼给其造成了很大的经济损失。由于世联行公司自2015年6月起无故中止合同，应按约支付违约金50万元，另由于其工作人员不到位，其共计罚款18万元，该罚款得到世联行公司现场负责人的认可。故诉至法院，请求判令：1、世联行公司赔偿损失，承担违约责任68万元；2、本案反诉费由反诉被告负担。后在审理中，长江公司变更反诉请求如下：1、判令被反诉人赔偿损失68万元，包含：反诉人于2015年7月另行和一家营销策划公司签订营销策划合同支付营销策划费用30万元；从2015年3月至2016年3月，反诉人陆续另聘用销售人员补充售楼处人员工资106885元；另外是因为对方终止合同给我方销售带来的间接损失约20万元左右。2、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告世联行公司辩称：长江置业公司的反诉超过法定时限。关于工资，合同无法履行的原因是对方造成的，且这不是一种损失，在售楼处现场，越多的销售人员工作对于销售业绩作用更大，对对方而言是有利的。代理合同中没有禁止对方组建销售团队，因此对方招募员工进行销售与对方陈述的世联行公司存在违约行为没有因果关系。关于对方与案外人签订的营销策划合同，支出费用由世联行公司承担的理由不成立。双方曾在2013年签署代理合同，其向长江置业公司收取的是企划费，且该费用涉及服务在该合同到期后终止，后签署的合同未再收取企划费，所提供的营销策划服务也是免费的，长江置业公司基于世联行公司免费提供的服务来认定损失是没有事实依据的。长江置业公司与案外人签署的营销策划合同，与本案无因果关系。关于间接损失20余万元未举证证明，不予认可。经审理查明：2013年4月28日，长江置业公司（甲方）与世联行公司（乙方，原名为深圳世联地产顾问无锡有限公司）签订《无锡·江苏长江置业·金域·香颂花园项目综合销售服务全程代理合同》一份，约定由乙方受托代理销售甲方开发的坐落于无锡市锡山区安镇街道查桥锡沪路与盛源北路交叉口东北侧的“江苏长江置业·金域·香颂花园项目”商铺目前及未来经批准的全部可售建筑面积共约31000平方米。双方确认该项目由甲方销售团队和乙方销售团队联合代理销售。乙方提供的服务包括营销策划、市场调研服务及销售代理服务。甲方应按时足额向乙方支付报酬，包括平面企划月费、销售代理费、溢价奖金等。平面企划费共计30万元，自2013年5月至2013年11月，每月支付5万元。若逾期支付上述各费用超过10天，则按拖欠金额每日2‰的标准支付滞纳金。若甲方延迟支付乙方服务费超过一个月，乙方将调整现场销售人员，并有权单方面提出解除合同，书面通知甲方后撤场，甲方仍须支付乙方已完成工作阶段的服务费及相关费用。关于结算时间及程序，合同约定：买方交清认购书中的首期楼款、签订《商品房买卖合同》且办好银行按揭手续且全款到账后，双方即可结算销售代理费，结算金额以买方和甲方已签署《商品房买卖合同》中的总楼款为准结算代理费。乙方将结算单提供给甲方审算，甲方在5个工作日内将签章确认的结算单交回乙方，乙方开具代理费发票，甲方在收到代理费发票后5个工作日内将代理费划转至乙方账户。合同另约定：销售项目经理应常驻现场，乙方保证重要销售节点乙方至少有6名销售人员在售楼现场从事销售工作。在日常非强销接待时间，经甲方书面同意乙方可减少销售人员数量。除员工辞职、离职、甲方要求更换的销售人员外，乙方保证销售人员稳定。如该项目年度主要管理人员流动率超出30%，则每流动一人次扣除佣金五千元。此外，若乙方未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构或委托分销，乙方应向甲方支付违约金50万元。此后双方另签订《无锡·江苏长江置业·金域·香颂花园项目综合销售服务全程代理合同补充协议》一份，约定乙方代理销售的物业范围在此前合同的基础上增加该项目的8号、10号楼普通住宅，面积约33718平方米，共约290套。对原合同中约定的代理费率进行了调整。2014年11月15日，双方又签订《无锡·江苏长江置业·金域·香颂花园项目综合销售服务全程代理合同补充协议二》一份，约定乙方受托代理销售的物业在原合同及原补充协议的基础上增加香颂花园项目7号、9号楼共约325套普通住宅，及8号、10号楼至原补充协议代理期结束仍未售出的132套普通住宅，及香颂花园项目洋房共约292套，同时减少香颂花园项目商铺部分。双方约定上述房屋销售代理期限为2014年9月1日至2014年12月31日。协议同时载明：“本补充协议与原合同约定不一致的，以本补充协议为准；本补充协议未约定事宜按照原合同执行。”2015年5月27日，双方再次签订《无锡·江苏长江置业·金域·香颂花园项目综合销售服务全程代理合同》一份，约定由乙方受托代理销售前述合同期内建设的高层住宅余货及未来经批准的全部洋房住宅可售建筑面积共约70000平方米。该项目销售方式、代理费的结算方式、结算时间、违约责任等的约定与前述合同一致。代理期限为2015年1月1日至2016年3月31日。关于逾期支付报酬滞纳金标准变更为每日0.2‰。乙方服务内容为营销策划、市场调研服务及销售代理服务，未约定收取营销策划费。合同附件一载明主要管理人员为：营业二部总监徐康哲、项目经理陈冰、策划师张密霞。另查明：1、2014年11月29日，世联行公司向长江置业公司送交“金域香颂项目2014年11月结算表”、“2014年11月20日金域香颂住宅结佣明细”及金额为180546元的代理费发票一张；2、2014年12月19日，世联行公司向长江置业公司送交“金域香颂项目2014年12月结算表”、“2014年12月金域香颂住宅结佣明细”及金额为378660元的代理费发票一张；3、2015年5月29日，世联行公司向长江置业公司送交“金域香颂项目2015年5月结算表”、“2015年5月金域香颂住宅结佣明细”及金额为173308元的代理费发票一张；4、2015年7月11日，世联行公司向长江置业公司送交“金域香颂项目2015年6月结算表”、“2015年6月25日金域香颂住宅结佣明细”及金额为133825元的代理费发票一张；5、审理中，世联行公司向本院提交“截至2015年10月16日金域香颂住宅结佣明细表”一份，代理费金额载明为128021元。长江置业公司对上述2014年11月、2015年5月、2015年6月的结佣明细表没有异议，对2014年12月结佣明细表中业主为汪睿杰的房屋不予认可，主张该房屋已经退房，后由业主韩金春购买，该事实在世联行公司提交的“截至2015年10月16日金域香颂住宅结佣明细表”也有体现，涉及佣金3831元，世联行公司予以认可。关于2014年12月结算表，世联行公司向长江置业公司提交补充说明一份，明确由于大部分房款未全款回笼，故此结算表仅作为开具发票用，不作为支付依据，实际佣金结算按照双方合同约定进行。审理中，长江置业公司提交“2014年12月结算表住宅全款到账日期表”载明除退房外，最晚的房款到期日为2015年3月3日，世联行公司不予认可，亦未举证证明。关于“截至2015年10月16日金域香颂住宅结佣明细表”所载明的内容，审理中，双方对业主为夏委、张正全、林登忠的房屋由于退房等原因一致确认不予结算佣金；对于费率按照0.9%计算，且如由长江置业公司员工售出，则按照50%结算佣金，双方均无异议。长江置业公司主张，由于世联行公司在2015年6月已经退场，故上述明细表中所涉房屋签约日期在2015年5月31日以后的均不应当结算佣金，签约日期在2015年6月1日之前的，明细表上载明的销售代表为陈冰的系长江置业公司员工销售的房屋，其余均认可为世联行公司员工销售的房屋，该意见与陈冰向本院的陈述一致。该表中，序号1-10号房屋（含夏委、张正全、林登忠）均为2015年6月1日前签订合同，其余均为2015年6月1日后签订的合同。关于世联行公司退场时间，其在诉状中陈述为2015年7月、在庭审中陈述为2015年6月左右，陈冰向本院陈述为2015年5、6月份。世联行公司另向本院提供茅佳明、芮松梅社保个人缴费明细，主张其给该二人社保缴费至2015年7月，故其公司在金域香颂楼盘退场时间为2015年7月。长江置业公司认为该社保缴费证明与世联行公司的退场时间无直接关联。又查明：长江置业公司以现场销售人员不足，销售业绩差等为由，分别于2014年3月12日、2013年9月9日、2015年1月30日、2015年2月28日、2015年3月31日、2015年4月30日、2015年5月30日、2015年6月22日向世联行公司开具“罚款通知单”，罚款金额共计18万元，陈冰在“罚款通知单”底部签字，该款未实际支付。2015年7月10日，长江置业公司与无锡正豪舒景传媒有限公司（以下简称正豪公司）签订营销策划合同一份，约定由正豪公司就金域香颂项目向长江置业公司提供营销策划服务，固定月费5万元/月，共计支付6个月，另外按照销售业绩给予奖金激励，合同另载明：“项目总负责：赵丰年，策划总监：杜兰兰，策划师：张密霞”。陈冰向本院陈述，其在世联行公司离职后，仍参与金域香颂项目的销售管理，但未入职其他公司。2015年9月30日，长江置业公司与正豪公司、无锡市沸点创意营销策划有限公司（以下简称沸点公司）签订“合同变更协议”一份，约定上述营销策划合同自2015年7月起正豪公司的所有权利义务均由沸点公司承继。2015年7月至2015年12月期间，长江置业公司分别向正豪公司转账支付15万元、向沸点公司转账支付15万元。审理中，长江置业公司另向本院提供茅佳明、刘奇恩2015年9月至2016年2月的工资单，杨燕萍、高惠琴2015年3月至2015年12月的工资清单，认为该四人的工资为世联行公司撤场后造成的长江置业公司的额外支出，其中茅佳明、刘奇恩为另行聘用，杨燕萍、高惠琴为长江置业公司从公司内部调配到销售岗位的员工。以上事实，由《无锡·江苏长江置业·金域·香颂花园项目综合销售服务全程代理合同》二份、补充协议、金域香颂项目结算表五份、社保缴费证明、罚款通知单、营销策划合同、合同变更协议以及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：关于本诉部分，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，长江置业公司与世联行公司签订销售代理合同，合法有效，其应当按照合同约定向世联行公司支付代理费。长江置业公司辩称其与世联行公司商定该款暂缓支付，但未举证证明，本院不予支持。长江置业公司另辩称应当在销售代理费中扣除罚款18万元，经审查，双方对此在合同中并无明确约定，世联行公司也未予以认可，陈冰作为销售人员无权对此作出确认，故该辩称意见，本院不予采纳。双方对2014年11月代理费为180546元、2014年12月代理费为374829元（378660-3831）、2015年5月代理费为173308元、2015年6月代理费为133825元没有异议，本院予以确认。2015年10月结算表上所涉代理费，长江置业公司主张销售代表载明为“陈冰”的房屋，均为长江置业公司员工销售，与陈冰本人陈述一致，世联行公司不予认可，但未举证证明上述房屋系其销售人员实际售出，且其所提供表格上载明的成交金额均不正确，故本院对长江置业公司该主张予以采纳。关于退场时间，长江置业公司与陈冰均陈述为2015年6月，世联行公司对此前后陈述不一，时而陈述为2015年6月，时而陈述为2015年7月，且其退场时也未向长江置业公司出具书面通知，本院结合合同履行的实际情况，确认其退场时间为2015年6月，故2015年6月1日前签订商品房买卖合同的房屋应当由长江置业公司向世联行公司结算代理费（即2015年10月结算表中序号为3、5、6、7、8、9、10号房屋）根据双方协商确认的结算比例及房屋成交价格，经核算，2015年10月结算表上所涉房屋应付代理费为26989元。综上，长江置业公司还应当向世联行公司支付销售代理费889497元。根据双方合同约定长江置业公司应当在收到发票之日5日内付款，逾期超过10日的还应支付逾期付款违约金。两份代理合同的违约金支付标准约定不同，2013年合同约定为每日2‰，超出法律规定上限，应当予以调整，2015年合同约定为每日0.2‰，结合当事人真实意思表示，本院统一确认为每日0.2‰。故上述应付代理费中，其中2014年11月代理费以180546元为基数，自2014年12月14日起至实际付款之日，按照每日0.2‰计算；2014年12月代理费应付代理费时间双方未明确约定，结合房款到账时间及合同约定，本院确认以2015年3月18日作为逾期付款违约金起算点，即以374829元为基数，自2015年3月18日起至实际付款之日，按照每日0.2‰计算；2015年5月代理费以173308元为基数，自2015年6月13日起至实际付款之日，按照每日0.2‰计算；2015年6月代理费以133825元为基数，自2015年7月26日起至实际付款之日，按照每日0.2‰计算。关于2015年10月结算表中涉及房屋的应结佣金26989元，世联行公司尚未向长江置业公司交付发票，根据本案实际情况，该款应当支付，但不再计算逾期付款违约金。世联行公司的其他诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分，世联行公司未按合同约定全面履行合同，确属违约，如造成长江置业公司相应损失，理应赔偿。长江置业公司主张其损失分为三部分：第一，其向正豪公司及沸点公司支付的营销策划费，该部分费用为长江置业公司另行购买的服务，服务期间为2015年7月至2015年12月，该期间在其与世联行公司约定的合同期内，但世联行公司并未向其收取相关费用，故长江置业公司主张该部分费用为世联行公司违约造成的损失，本院不予支持。第二，其聘用销售人员的工资。根据双方合同约定，长江置业公司有权自行聘用销售人员，其按照销售情况向其聘用的销售人员发放工资及奖金，世联行公司停止服务后，其也无需再向其支付销售代理费，故其向销售人员发放的工资为其合理的销售成本支出，并不构成其损失。因此该部分主张本院不予支持。第三，间接损失20万元左右，该部分主张并未明确，亦未举证证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、长江置业公司于本判决生效后十日内向世联行公司支付销售代理费889497元及逾期付款违约金，计算方式如下：以180546元为基数，自2014年12月14日起至实际付款之日，按照每日0.2‰计算；以374829元为基数，自2015年3月18日起至实际付款之日，按照每日0.2‰计算；以173308元为基数，自2015年6月13日起至实际付款之日，按照每日0.2‰计算；以133825元为基数，自2015年7月26日起至实际付款之日，按照每日0.2‰计算；二、驳回世联行公司的其他本诉请求；三、驳回长江置业公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17844元，保全费5000元，合计22844元，由世联行公司负担1622元，由长江置业公司负担16222元。反诉案件受理费5300元，由长江置业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。审 判 长 杨晓敏代理审判员 高黎丹人民陪审员 钱莉丽二〇一六年四月十三日书 记 员 邓方媛 关注公众号“”