（2015）东三法民一初字第2059号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-25

案件名称

东莞市三局实业发展有限公司与东莞市神彩光学有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市三局实业发展有限公司,东莞市神彩光学有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第2059号原告东莞市三局实业发展有限公司，住所地：东莞市。法定代表人徐林生，总经理。委托代理人许开明，男，汉族，××年××月××日出生，住址：广东省东莞市。被告东莞市神彩光学有限公司，住所地：东莞市。法定代表人谭贻梅。原告东莞市三局实业发展有限公司（以下简称“三局公司”）诉被告东莞市神彩光学有限公司（以下简称“神彩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三局公司的法定代表人徐林生及其委托代理人许开明已到庭参加诉讼。被告神彩公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原��三局公司诉称，（一）2012年12月26日，原告与东莞市鑫凌能源科技有限公司（原称“东莞市金凌能源科技有限公司”）就原告拥有的东莞市塘厦镇高丽六路八号的厂房租赁事宜签署《房屋租赁合同》。合同主要约定如下：租赁总面积5954平方米，每月租金合计69066.4元；缴付租金时间为当月15日前，否则原告有权加收每天5‰的滞纳金。承租方每月须缴付1300元电梯租金。（二）2013年12月20日，原告与被告签订《补充协议书》，自2014年1月1日起，被告向原告每月支付卫生费1050元。（三）经原告同意，2013年1月28日东莞市鑫凌能源科技有限公司和被告签署《房屋租赁合同》，就被告和东莞市鑫凌能源科技有限公司分租原告拥有的东莞市塘厦镇高丽六路八号的厂房，达成协议，约定租金由被告缴交给东莞市鑫凌能源科技有限公司，原告协助被告办理了营业执照。（四）经原告同意，2014年12月28日东莞市鑫凌能源科技有限公司和被告签署《合租协议》，从2015年1月1日起执行。双方主要约定如下：1、被告租赁总面积为4150平方米，每月租金合计46236元；缴付租金时间及租金滞纳金按东莞市鑫凌能源科技有限公司与原告所签《房屋租赁协议》执行。2、被告每月须缴付1300元电梯租金。3、被告向原告每月支付卫生费700元。以上租金及其他费用，由被告直接向原告支付。原告在东莞市鑫凌能源科技有限公司和被告签署《合租协议》上，也签字盖章，确认了《合租协议》。签订上述三份协议后，原告已完整履行合同义务，但被告神彩公司没有履行合同义务，长期拖欠原告厂房使用费、电梯使用费、卫生费、水费，经原告主要负责人多次上门催缴及发函催缴，被告均以种种理由推托拖欠不缴，至2015年12月31日累计欠缴使用费267336元、电梯使用费7800元、卫���费4200元，水费60312元，合计拖欠原告款项339648元。综上所述，原告认为，被告神彩公司拖欠大额租金等款项的行为，严重违反了双方签署的合同约定，给原告的经营工作带来很大影响，造成原告较大经济损失。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：一、被告神彩公司支付2015年7月至2015年12月31日止共6个月欠缴厂房使用费267336元；二、被告神彩公司按合同支付拖欠6个月电梯使用费7800元；三、被告神彩公司按合同支付6个月拖欠卫生费4200元；四、被告神彩公司支付2015年4月至12月水费共计60312元；五、被告神彩公司承担本案全部诉讼费。被告神彩公司在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提出任何答辩。经审理查明，座落于东莞市塘厦镇青湖头高丽地段（国有土地使用证号：东府国用（2000）字第特306号）的土地的土地使用权人为三局公司。三局公司在该国有土地上建造了房屋，地址为东莞市塘厦镇高丽六路八号，截止本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。2012年12月26日，三局公司作为出租方，东莞市金凌能源科技有限公司（现更名为“东莞市鑫凌能源科技有限公司”，以下简称“金凌公司”）作为承租方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：三局公司将位于三局高丽工业区B4一单元房屋租给金凌公司，租赁总面积为5954平方米；租赁期限从2013年1月1日至2015年12月31日；每月租金为69066.4元，租金应在当月十五日前交原告财务部；等。2013年12月20日，三局公司与金凌公司签订一份《补充协议书》，主要约定，在租赁期内，三局公司有偿向金凌公司提供绿化、治安管理、垃圾清运等综合服务，费用由金凌公司按月以现金支付方式支���；绿化基金100元／月、治安管理费500元／月、垃圾清理费450元／月，每月合计1050元，金凌公司从2014年1月1日起缴交，缴费截止期与房租截止期同步；等。2013年1月28日，金凌公司作为出租方，神彩公司作为承租方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：金凌公司将位于东莞市塘厦三局高丽工业区6路8号B栋房屋租赁给神彩公司，租赁总面积为2091.5平方米，租赁期限从2013年1月1日至2015年12月31日止；2091.5平方米为11.6元／平方米，加上共担费用1000元（其中有：电梯租赁费650元及管理费350元）总金额为25261.4元／月；签合同时需交25000元押金，每月租金应当在当月1日－5日提前将至金凌公司财务部；等。2014年12月28日，金凌公司、神彩公司与三局公司三方签订一份《合租协议》，主要约定：经房东三局公司同意金凌公司与神彩公司房租及水电杂费分开交，从2015年1月1日开始执行。使用面积及房租总额：神彩公司使用面积4150平方米，房租金额46236元；卫生费：神彩公司700元；电梯使用费：神彩公司1300元；合计：神彩公司48236元；水费、电费由合租双方根据自家水表电表数交三局公司；等。三局公司2015年9月8日向神彩公司发出《关于要求按租赁合同依时支付租金的函》，主要内容：对欠缴租金达两个月的厂商、商户，我公司将在7天内向该公司发出《催缴欠租函》，要求欠租人在20天内清还欠租。2015年9月15日，神彩公司盖章确认收到该函件。三局公司2015年10月22日向神彩公司发出《催缴欠款的函》，主要内容：截至2015年9月30日神彩公司欠款总241180元，应于2015年10月31日前付清上述欠款，如逾期仍不偿还，追究违约责任；等。2015年11月30日，神彩公司转账30000元至三局公司账户，同日，三局公司开具两张收款收据，金额共计30000元，其中水费19920元、7月部分租金10080元。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、合租协议、催缴欠款的函、关于要求按租赁合同依时支付租金的函、国有土地使用证、收款收据、中国银行对公客户收款通知单、神彩欠款统计表等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告神彩公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。案涉《房屋租赁合同》、《合租协议》虽系三局公司、金凌公司、神彩公司的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，三局公司和金凌公司签订的《房屋租赁合同》、金凌公司和神彩公司签订的《房屋租赁合同》以及三局公司、金凌公司、神彩公司三方签订的《合租协议》依法无效。合同无效，但神彩公司已实际占有使用三局公司的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费��，人民法院一般应予支持”的规定，神彩公司仍应按约定的租金标准支付三局公司房屋占有使用费。本案中，三局公司按《合租协议书》约定的租金标准46236元／月主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。三局公司主张神彩公司未支付自2015年7月份起至2015年12月31日止的房屋占有使用费，神彩公司未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，本院采信三局公司的主张，认定神彩公司应支付三局公司此期间房屋占有使用费267336元（46236元／月×6个月－10080元］。另，三局公司主张拖欠6个月电梯使用费7800元、6个月的卫生费4200元、2015年4月至12月的水费60312元，举证了欠款统计表、收款收据为证，神彩公司未举证反驳，对三局公司的主张，本院予以采信，神彩公司应支付上述欠款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告东莞市神彩光学有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市三局实业发展有限公司房屋占有使用费267336元；二、被告东莞市神彩光学有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付拖欠原告东莞市三局实业发展有限公司的电梯使用费7800元、卫生费4200元、水费60312元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6394.4元、保全费2612.26元，原告东莞市三局实业发展有限公司已预交，由被告东莞市神彩光学有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　韦枝展人民陪审员　　刘丽璋人民陪审员　　曾　雯二〇一六年四月十三日书　记　员　　余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 来自：