（2016）沪0113民初1952号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-08-29

案件名称

上海博炀瑞实业有限公司与上海贵山建材有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海博炀瑞实业有限公司,上海贵山建材有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初1952号原告上海博炀瑞实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人何成龙，总经理。委托代理人陈永东，上海市东海律师事务所律师。被告上海贵山建材有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人卞修山，总经理。原告上海博炀瑞实业有限公司与被告上海贵山建材有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈永东，被告的法定代表人卞修山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海博炀瑞实业有限公司诉称，2011年10月，原被告签订土地租赁合同，约定，原告将位于上海市宝山区罗盛路XXX号的28.5亩土地出租给被告使用，年租金为人民币100万元，先用后付，租期自2011年11月18日至2016年11月18日止。2014年11月18日至2015年11月17日的租金，被告仅支付了70万元，剩余30万元未支付。2015年7月，租赁场地边的河道拓宽，使得租赁场地面积少了2亩多，故原告按照缩小的面积计算后告知被告可以扣减3万元租金，但被告声称河道拓宽给其造成了损失、不同意支付剩余的租金，故原告起诉要求被告支付拖欠的2014年11月18日至2015年11月17日的租金27万元，并按银行同期贷款利率支付上述款项自2015年7月18日起至实际支付之日止的利息。被告上海贵山建材有限公司辩称，被告实际支付的70万元已远远超过其实际应当支付的租金，故不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：第一，双方签订租赁合同时，原告告知被告租赁面积为28.5亩，但被告在实际使用中经测量及土地所有人即上海市宝山区天平村民委员会告知，实际亩数为20亩，每亩每年租金约合35,100元，故每年租金应当减少298,350元，从2011年11月至2014年11月，三年多收取租金895,050元。第二，2014年7月开工建设的上海市中小河流治理宝山区潘泾(练祁河—罗北路)工程共占用被告租用土地约3亩左右，至2015年底共1年半时间，应扣减租金157,950元。第三，从2014年10月份开工建设的潘泾(练祁河—新川沙河)河道综合整治工程(罗盛桥翻建工程)，工程截断了被告及附近其它厂家唯一主干道后，经协商及原告认可，从被告租用场地中间新开辟一条通道，供附近车辆、人员出入通行，该新辟通道共占用被告场地约4亩左右，至2015年年底一共一年零两个月，原告对此应减收租金163,800元。第四，原被告签订的租赁合同第二条约定，原告提供16间砖瓦房归被告使用，但被告租用不久，该16间砖瓦房被拆除了12间，只保留了4间，按每间租金每年5,000元计算，原告每年应减少租金60,000元。第五，从2011年至今，被告已向原告交纳租金378万元，但被告一直向原告索要正规发票，但原告至今未开具。综上，不同意原告的诉讼请求；对于被告多支付的租金，被告保留诉权。经审理查明，2011年10月25日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《土地租赁合同》，主要内容为，一、甲乙双方经多次协商，现将位置罗盛路XXX号、面积为28.5亩土地，租给乙方用于生产再生石子、水泥预制及建材堆场等经营项目。并协助乙方可以修建不超过1,000平方米的生产厂棚。二、现有的围墙、16间瓦房归甲方所有、乙方使用。其余的所有机械、设备等设施，是乙方投资归乙方所有。三、租赁期首定5年。合同期限从2011年11月18日始至2016年11月18日止。合同期满后，乙方有优先租用权。四、租金为每年100万元。付款方式一年一付。先用后付。五、甲方应确保乙方车辆进出的道路畅通、经营所需的电力(380伏100千瓦)、自来水的正常供应及乙方正常生产经营。否则甲方必须承担乙方的一切经济损失。(乙方所使用的水电费用按当地电力公司、自来水公司收费标准收取)。六、合同期间如遇国家征用、双方应无条件服从。合同租赁即自行终止。关于赔偿事宜按谁投资谁得益的原则、双方友好协商为准。审理中，原告确认，2014年11月18日前的租金，被告已全额按约付清。被告确认，被告确支付了2014年11月18日至2015年11月17日间的租金70万元。2015年12月28日，原告向被告发某催款函，主要内容为，因水利河道拓宽占用地2.5亩，从2015年7月7日到2015年11月17日扣除土地租金3万元，尚欠土地租金27万元，限被告于2016年1月1日前付清土地租金。被告收到该催款函后，向原告发某催款回复函，主要内容为，被告租用罗盛路XXX号共28.5亩生产再生石料、水泥建材所使用。在2014年9月份前接到上级有关部门的通告，把所租的土地西半部分撤出清除有利水利工程进展。但由于该土地缩小面积，对被告生产所需要的机械设备，不能正常生产，造成巨大损失。被告在15年又接到村委会通知，限在年底搬迁。在搬迁的过程中罗盛路大桥又被拆(厂门口)，进、出厂的运输车辆无法通行。限原告于2016年元月15日之前把该作的事情做好。为证明己方主张，被告向本院提供下列证据：1、上海市宝山区罗店天平村民委员会于2015年9月1日发给刘允辉的通知，其中提及，刘允辉租用平整后的土地二十亩，由于该地块现从事的水泥制造、碎石加工等业务，影响了村民的正常生活，故责令三个月以内必须进行产业结构的调整。被告表示，刘允辉是原告的上家，该证据用以证明原告出租给被告的土地为20亩。2、文明施工告示的照片，证明建设单位为上海市宝山区水利管理署的上海市中小河流治理宝山区潘泾(练祁河—罗北路)工程开竣工日期为2014年7月15日至2015年5月10日。3、施工通告的照片，证明上海宝山水利工程有限公司于2014年10月22日发布施工通告，内容为，潘泾(练祁河—新川沙河)河道综合整治工程(罗盛路桥翻建工程)施工需要，罗盛路桥两侧拟定从2014年10月30日起进行封路，机动车请绕到月罗公路或罗北公路行驶。4、照片，证明租赁土地的南墙开了个南门，南门至北门开了一条便道，占用了被告的租赁土地。5、何成龙于2015年10月26日出具的保证书，内容为，保证南院墙开门，以后恢复院墙由我负责，于卞修山没有任何责任。原告对上述证据发表如下质证意见：1、真实性无异议，但不能证明土地的实际面积。上海市宝山区罗店天平村民委员会对于场地的算法可能不一样，也有可能是估算、毛算。被告自2011年起租用场地，至今才提出存在面积差异，有违常理。2、3，当地确实有类似的公告和通告，但原告无法判断是否就是被告提供的照片中的内容。原告并不否认施工的事实，但发布告示并不代表开始施工，也不代表被告看到公告后就自觉停产、并配合搬迁。4、5，真实性无异议，水利局在被告租赁场地外开设了便道，以便在原大桥拆除后，便于被告通行。被告租赁场地的南墙的确新开设了南大门，南北大门之间的通道的通行权在于被告，被告可以决定由谁来通行、怎么通行。等原大桥拆除后的新址再行建造大桥后，原告将负责帮被告将南墙的大门恢复好。原告表示，合同约定的租金标准系根据租赁面积28.5亩进行计算。因河道拓宽致使被告租赁场地缺少的面积在2.5亩到3亩左右，地址位于租赁场地的西面，系于2015年7月被拆除的；对于具体拆除的时间，原告无法提供证据。2015年7月底、8月左右，在被告承租场地的南墙开了一个门，南门与北门间的通道便于被告通行。原合同约定的16间瓦房中，12间位于被减少的2.5亩至3亩的场地上，故瓦房于2015年7月被相应拆除；为了补偿被告，原告提前为被告搭设了12间夹芯板的房子，但原告并不清楚被告是如何使用原瓦房以及现夹芯板房的。被告表示，合同约定的租金标准系根据租赁面积28.5亩进行计算。因河道拓宽致使被告租赁场地缺少的面积在3亩左右，地址位于租赁场地的西面，系于2015年3、4月份拆空的；对于具体拆除的时间，被告无法提供证据。2015年5、6月份，水利部门开了南门，并在南门与北门间建造了一条便道，给予被告及周边企业通行，这条便道原由被告堆放建材，现腾空后，租赁面积相应减少。2015年过年后，原告拆除了12间瓦房，这12间瓦房原先是提供给民工做宿舍的。2014年11月，原告提供给被告12个铁皮房子，房子放在了高压线下面，且漏水，致使民工无法居住，现在部分铁皮房子空关着，部分放了些工具。以上事实，有原告提供的土地租赁合同、催款函等，被告提供的通知、照片、承诺书、催款回复函等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告将系争土地出租给被告使用，租赁合同约定每年租金为100万元，付款方式为一年一付，先用后付。被告理应支付2014年11月18日起至2015年11月17日的使用费。根据本院查明的事实，因附近河道治理、大桥翻建等工程确致使系争土地租赁面积减少，且一定程度上影响了被告使用租赁土地的便利性与经济性，被告关于相应期间的租金应当予以减少的主张，尚属合理。出于公平原则的考虑，本院结合被告被减少的租赁面积、受影响的时间段及相应工程对被告使用土地的各类影响等，酌情确定被告还应向原告支付2014年11月18日至2015年11月17日间拖欠的租金21万元。至于被告提出的租赁面积并非28.5亩的主张，租赁合同明确，双方经多次协商，原告将28.5亩土地出租给被告，从合同的约定来看，被告理应知晓租赁土地的面积；且被告自2011年起租赁系争土地至2014年11月17日，三年内一直按约支付租金，从未就租赁面积提出质疑；此外，从被告向原告作出的催款回复函中可以反映出，被告亦提及原告将28.5亩场地出租给被告使用，而未对租赁面积提出质疑。现被告仅以案外人发某的通知为由，认为租赁面积有误，缺乏事实与法律依据，且有违诚信，本院对此观点不予采纳。至于被告提出的原告未出具发票的主张，相关事宜并不应当成为拒付或少付租金的理由。此外，因被告未能按期支付，原告要求其按照银行同期贷款利率支付利息，与法不悖，当予准许，利息起算日自2015年11月18日起算为宜。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上海贵山建材有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海博炀瑞实业有限公司支付2014年11月18日起至2015年11月17日拖欠的租金21万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付上述款项自2015年11月18日起至实际支付之日止的利息；二、原告上海博炀瑞实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,756元，由原告上海博炀瑞实业有限公司负担531元，由被告上海贵山建材有限公司负担2,225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　蒋梦娴二〇一六年四月十三日书记员　　茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 来自：