（2016）浙0702民初1406号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-05-06

案件名称

胡月存与金华市中兴商贸有限公司永康分公司、永康市紫东驿站商务酒店有限公司等合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市婺城区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡月存,金华市中兴商贸有限公司永康分公司,永康市紫东驿站商务酒店有限公司,永康市中兴物业管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

金华市婺城区人民法院民事判决书（2016）浙0702民初1406号原告：胡月存。被告：金华市中兴商贸有限公司永康分公司，住所地：永康市解放街35号5单元401室。负责人：杨日华。委托代理人：蔡瑛，浙江泽鉴律师事务所律师。被告：永康市紫东驿站商务酒店有限公司，住所地：永康市西城街道胜利街87号（时代广场）。法定代表人：陈章妙。被告：永康市中兴物业管理有限公司，住所地：永康市解放街35号5单元401室。法定代表人：杨日华。原告胡月存为与被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司（以下简称中兴商贸永康分公司）、永康市紫东驿站商务酒店有限公司（以下简称紫东驿站商务酒店）、永康市中兴物业管理有限公司（以下简称中兴物管公司）合同纠纷一案，于2015年10月20日向永康市人民法院提起诉讼。永康市人民法院同日受理立案后，于同年11月18日裁定移送本院审理。本院2016年2月14日受理立案后，依法由审判员独任审判，于同年3月29日公开开庭进行了审理。原告胡月存、被告中兴商贸永康分公司的委托代理人蔡瑛到庭参加诉讼。被告紫东驿站商务酒店、中兴物管公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告胡月存起诉称：被告中兴商贸永康分公司原为金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（以下简称中兴房产永康分公司）。被告紫东驿站商务酒店系实际经营管理人。原告于2004年10月26日与被告中兴商贸永康分公司及被告中兴物管公司签订永康时代广场产权式酒店公寓委托管理合同一份，合同载明原告购买时代广场1号楼5层19号公寓委托被告经营；房屋回报收益按房屋总价对应年度回报率计算，支付时间为每年12月1日和6月1日。合同还载明：如中兴物管公司擅自提前终止合同，应给付原告房屋买卖合同总价30%的违约金。合同还规定除约定赔偿外如一方违约应承担1万元违约赔偿金等等。合同签订后，被告支付了2015年5月30日前的收益回报，尔后单方终止合同，撤离经营场所，原告多次交涉无果。原告诉请：1．判令被告支付2015年6月1日到起诉之日止的租金16735.20元；2．判令被告支付违约金68400元；3.判令被告支付违约赔偿损失1万元；4.判令被告支付房屋恢复原状费用137160元。原告为证明上述事实及主张，向本院提交的证据有：1．永康时代广场产权式酒店公寓委托管理合同一份，用以证明被告违约；2．商品房买卖合同一份，用以证明原告是案涉房屋的权利人；3．房产证复印件一份，用以证明涉案房屋是住宅，应该有一户一表；4．信访事项答复意见书两份、永康市领导对时代广场住宅公寓全体业主向其提交的申请报告的批复复印件一份，用以证明时代广场住宅公寓水电分户需巨额资金。被告中兴商贸永康分公司答辩称，原告要求中兴商贸永康分公司承担2015年6月1日至起诉之日止的租金以及违约金、违约损失赔偿和恢复原状费用不合理。首先，中兴商贸永康分公司已经于2015年9月22日被金华市婺城区人民法院裁定破产重整，租金计算到起诉之日止没有法律依据。违约金和违约损失赔偿系重复计算，该两项费用即使存在，也不应由中兴商贸永康分公司承担。房屋恢复原状的费用不存在。其次，原告陈述的事实与理由部分与实际不符。原告与被告中兴物管公司签订永康时代广场产权式酒店公寓委托管理合同，将其所有的位于永康时代广场的房产交给被告中兴物管公司管理。合同签时房产尚未交付，原告同意被告中兴商贸永康分公司按《商品房买卖合同》的约定与被告中兴物管公司办理交付手续。被告中兴商贸永康分公司作为托管合同的担保方，按合同第六条第二款第一项、第七条第四款的约定，对被告中兴物管公司未支付的回报收益承担担保义务。对被告中兴物管公司已经支付2015年6月1日前的回报收益的事实，被告中兴商贸永康分公司无异议。经查，原告诉称的被告单方终止合同、撤离经营场所的事实发生在2015年6月10日。由此可以确定，被告中兴物管公司于2016年6月10日以实际行为单方终止了与原告的托管合同，确实构成违约，应该按合同约定承担违约责任。但根据托管合同的约定，被告中兴商贸永康分公司只承担未支付回报收益，被告中兴物管公司单方终止合同的违约责任不应由被告中兴商贸永康分公司承担。三被告是独立主体，所承担的权利义务不同，被告中兴商贸永康分公司只需承担合同约定的担保义务。综上，被告中兴商贸永康分公司只承担合同约定的相关担保义务，请求依法驳回原告对被告中兴商贸永康分公司部分不合理的诉请。被告中兴商贸永康分公司为证明上述事实及主张，向本院提交的证据有：1．（2015）浙金破（预）字第9号民事裁定书、（2015）金婺破字第20-1号决定书各一份，用以证明中兴商贸永康分公司已破产；2．钱江晚报复印件一份，用以证明被告中兴物管公司于2015年6月10日停止经营，单方终止与原告的合同关系。被告紫东驿站商务酒店、中兴物管公司未作答辩，也未向本院提交证据。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：1．对原告证据1，被告中兴商贸永康分公司对真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为根据合同内容，被告中兴商贸永康分公司只对被告中兴物管公司未支付的房屋回报收益和超过六个月未支付回报收益原告解除合同的违约金承担担保责任，本案系被告中兴物管公司单方终止合同违约，被告中兴商贸永康分公司不承担该违约责任。经查，被告中兴物管公司未按约支付收益回报，中兴房产永康分公司未履行代付义务，该两被告已违约。被告中兴商贸永康分公司的异议内容部分符合合同约定，但不能推翻被告中兴物管公司和中兴房产永康分公司违约的事实。被告紫东驿站商务酒店不是委托管理合同的当事人，不存在对原告构成违约的合同基础。本院确认该证据对被告中兴物管公司和中兴商贸永康分公司违约事实的证明力，不确认该证据对被告紫东驿站商务酒店构成违约的事实的证明力。2．对原告证据2，被告中兴商贸永康分公司无异议，但认为合同附件三对房屋交付时的状态有约定，并不涉及到一户一表，交付时也没有一户一表。本院确认该证据的证明力。3．对原告证据3，被告中兴商贸永康分公司认为根据涉案房屋所在的土地使用权性质，涉案房屋为商用住宅，通水通电的约定并未涉及一户一表。经查，商品房买卖合同中并未约定涉案房屋应有一户一表，原告将房屋交付给被告中兴物管公司时也没有一户一表。本院不确认该证据的证明力。4．对原告证据4，被告中兴商贸永康分公司认为与本案无关。经查，被告中兴商贸永康分公司的异议成立。本院对该证据的证明力不作认定。5．对被告中兴商贸永康分公司的证据1，原告无异议。本院确认该证据的证明力。6．对被告中兴商贸永康分公司的证据2，原告无异议。经查，委托管理合同的双方当事人是原告、被告中兴物管公司和中兴房产永康分公司，紫东驿站商务酒店不是该合同的当事人，该酒店停止经营的事实并不能证明被告中兴物管公司单方终止与原告的合同关系。本院不确认该证据的证明力。根据本院确认证明效力的上述证据及原告当庭陈述，本院认定以下事实：2004年10月26日，原告胡月存与中兴房产永康分公司签订《商品房买卖合同》一份，向中兴房产永康分公司购买永康时代广场1幢5层8519号房屋（以下简称案涉房屋），合同约定该房屋套内建筑面积30.541平方米，总价款22.8万元（按套内建筑面积计算，每平方米7465.37元），付款方式为签约当天支付7.8万元，余款在签约后一周内办理按揭贷款，房屋交付时间为签约当天。同日，原告胡月存就案涉房屋与被告中兴物管公司及中兴房产永康分公司签订《永康时代广场酒店式公寓委托管理合同》一份，将案涉房屋委托中兴物管公司出租、自行经营或者与他人合作经营。委托管理合同均约定：托管期限自2004年12月1日至2019年11月30日止；托管收益自托管之日起每半年支付一次，首期收益6840元的支付时间为2004年12月1日；年度回报收益按以下方式计算：房屋总价款×对应年度回报率÷2；对应年度的回报率为：2004年12月1日至2009年11月30日为6%；2009年12月1日至2014年11月30日为6.67%；2014年12月1日至2019年11月30日为7.34%；除首期回报收益外，中兴物管公司在每年的6月1日和12月1日向委托方足额支付每半年的回报收益；中兴物管公司逾期向支付回报收益的，委托方有权要求中兴物管公司按合同履行，若中兴物管公司在收到催讨函5个工作日内未支付，应向委托方加付应付款日万分之二点一的违约金；若中兴物管公司在一个月内未能支付回报收益，由中兴房产永康分公司代为支付；如中兴物管公司六个月内仍未支付回报收益，委托方有权提出终止合同并收回房屋，中兴物管公司和中兴房产永康分公司应按未付房屋总收益的30%支付违约金；中兴物管公司擅自提前终止合同，按房屋买卖合同成交价款总额的30%向委托方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，应进行全额赔偿；任何一方违反该合同其他约定给对方造成损失的，须向对方支付1万元违约金；中兴房产永康分公司自愿为中兴物管公司应向委托方支付的回报收益向委托方作担保，在中兴物管公司不能支付时，由担保人支付。上述两份合同签订后，原告按约支付了购房款，中兴房产永康分公司直接将房屋交付给被告中兴物管公司经营管理。另查明，案涉房屋系精装房，交付时已经按经营酒店的模式进行了装潢，水电未分户。原告在与中兴房产永康分公司签订购房合同时已经与该公司及中兴物管公司约定所购房屋委托中兴物管公司经营管理。被告中兴物管公司接管案涉房屋后，按约支付了2015年5月31日止的回报收益，2015年6月1日起未再支付回报收益。2015年6月10日左右，开设于永康时代广场4至6层的紫东驿站商务酒店停业，案涉房屋闲置至今。中兴房产永康分公司在合同履行过程中已经变更为中兴商贸永康分公司。2015年9月10日，该公司向浙江省金华市中级人民法院申请破产重整，浙江省金华市中级人民法院于同月22日受理立案后，于次月28日指定本院审理。本院于2015年10月30日指定浙江泽鉴律师事务所和浙江中健会计师事务所担任中兴商贸永康分公司的管理人。本院已受理中兴商贸永康分公司的重整申请，但尚未裁定该公司重整。本院认为：原告胡月存与中兴房产永康分公司、被告中兴物管公司签订的商品房买卖合同和委托管理合同是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同各方当事人均应当按约全面履行。中兴房产永康分公司变更为中兴商贸永康分公司后，中兴房产永康分公司依上述合同享有的权利和应承担的义务由变更后的中兴商贸永康分公司继受和承担。被告中兴物管公司从2015年6月1日起未再支付回报收益，紫东驿站商务酒店2015年6月上旬停业后经营用房一直闲置至今的事实表明被告中兴物管公司已经实际终止履行委托管理合同，对该事实合同担保方也当庭予以认可。被告中兴物管公司逾期支付回报收益已超过1个月，中兴房产永康分公司未按合同约定代为支付回报收益，被告中兴物管公司和中兴房产永康分公司的行为均构成违约，应当承担相应的民事责任。主债务人未按合同约定履行义务，被告中兴商贸永康分公司作为担保人中兴房产永康分公司的权利义务继受人，应当根据合同约定承担保证责任。委托管理合同中的担保条款对保证方式的约定不明确，视为连带责任保证。根据担保条款的约定，被告中兴商贸永康分公司应承担的保证责任范围为中兴物管公司应付原告的回报收益及逾期支付回报收益应加付的日万分之二点一的违约金。原告未提供证据证明被告中兴物管公司接收房屋后改变了房屋原有状态，要求被告赔偿恢复原状的费用没有事实依据。被告紫东驿站商务酒店使用原告的房屋是基于被告中兴物管公司根据其与原告签订的委托管理合同对原告的房屋所作的处分行为，而不是基于该酒店本身与原告之间的委托管理关系，根据合同相对性，原告要求该酒店承担合同义务没有事实和法律依据。委托管理合同中既约定了逾期支付回报收益的违约金，又约定了受托方单方提前终止合同的违约金，同时还约定任何一方违约须向对方支付1万元违约金。原告同时主张单方提前终止合同的违约金和概括表述的1万元违约金，属于重复主张。被告中兴商贸永康分公司关于保证范围和约定的违约金过高的抗辩合法有据，本院酌情将单方提前终止合同的违约金调整为按原告起诉之日起至委托合同约定的托管期限届满之日止按合同约定标准计算的回报收益的30%。原告主张的2015年6月1日至起诉之日期间的回报收益计算有误，应予纠正。综上所述，对原告诉讼请求及被告中兴商贸永康分公司抗辩中合法有据部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告永康市中兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡月存2015年6月1日起至2015年10月20日期间的回报收益6510.68元；二、被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司对被告永康市中兴物业管理有限公司的上述债务承担连带保证责任；三、被告永康市中兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡月存单方提前终止委托管理合同的违约金20219.79元；四、驳回原告胡月存的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2392元（减半收取，原告已预交），由被告永康市中兴物业管理有限公司和被告金华市中兴商贸有限公司永康分公司共同负担（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　石伟明二〇一六年四月十三日代书记员　卢梦青关注微信公众号“”