（2015）滨塘民初字第11104号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-01

案件名称

王润胜、ＸＸ与天津上嘉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王润胜,ＸＸ,天津上嘉物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

天津市滨海新区人民法院民事判决书（2015）滨塘民初字第11104号原告王润胜。委托代理人刘永超，天津纳淼律师事务所律师。委托代理人郭永珍（原告之妻），自由职业。原告ＸＸ。委托代理人刘永超，天津纳淼律师事务所律师。委托代理人郭永珍（原告之妻），自由职业。被告天津上嘉物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽贻丰家园2-1-702号。法定代表人殷宗友，总经理。委托代理人胡东颖，天津上嘉物业管理有限公司法律顾问。原告王润胜、ＸＸ与被告天津上嘉物业管理有限公司（以下简称“上嘉物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理，依法由代理审判员武亚楠独任审判，于2015年12月15日、2016年1月7日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行审理。原告及原、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王润胜、ＸＸ诉称，原告系天津市滨海新区塘沽新馨家园3栋XXX室业主，被告系原告所在小区物业公司。原告王润胜与新馨家园小区开发商天津市塘沽区永丰房地产开发有限公司签订《新馨家园地下车位租赁（使用）协议》取得小区地下一个车位长期使用权，停放机动车辆，并向开发商支付使用费25000元。原告正常使用地下车位时，被告要求签订《新馨家园地下停车位维护协议》，该协议要求原告向被告支付地下车位维护费每月60元。2015年11月10日左右，原告家中新购置奥迪轿车，停放在地下车位，两次发生划痕，经维修花费5000元。因原告地下车位处于现有安装监控设施盲区，导致车辆划痕具体成因不明，但该期间正值被告人员在原告停车位上方及一侧安装管线施工，被告施工未提前告知原告将车辆移动至安全区域。原告作为小区业主，被告不向原告提供物业服务合同便收取物业管理服务费，收取物业费未开据正式发票且未公示收费标准。被告再次通过“协议”形式，开征明目，在物业费之外再行收取所谓地下车位维护费。被告的行为损害了原告的合法权益，故原告起诉，请求法院判令：1、被告加装地下车位监控设施、保证原告涉诉车位处于监控安全区状态;2、被告赔偿原告车辆维修费5000元;3、被告向原告提供物业服务合同，公示物业服务收费标准;4、被告向原告开具收取物业费3600元发票;5、被告返还已收取原告地下车位维护费300元;6、本案诉讼费由被告承担。上述款项合计5300元。庭审中，原告变更诉讼请求第4项为：被告返还原告已交纳物业费2400元，并开具物业费发票1200元。原告为支持其主张提供如下证据：证据一、房产证1份、户口本1份，证明二原告为新馨家园小区业主,二原告为父子关系，原告于2015年下半年购买涉诉房屋，并于2015年9月份取得房屋产权证；证据二、机动车登记证书1份，证明车牌为津K×××××奥迪轿车为原告ＸＸ及家庭所有；证据三、物业费收据3张，证明被告向原告违法收取2013年5月18日至2015年5月17日物业服务费2400元，被告向原告收取2015年5月18日至2016年5月17日物业费未开具发票；证据四、照片5张，证明原告使用的地下停车位照明灯光无法照明，未安装监控摄像头，被告施工未告知原告移动车辆，擅自在原告车辆上方搭建电线的事实，施工导致车辆受损；证据五、地下停车场监控视频光盘1张、车辆受损局部照片3张，汽车维修票据1张，证明原告使用的地下停车位处于监控盲区，2015年11月10日物业人员驾驶三轮车从原告使用的停车位经过，停放在该车位的原告新购置奥迪轿车出现划痕，原告支付维修费5000元；证据六、《新馨家园地下车位租赁（使用）协议》1份、永丰房地产开发有限公司出具车位使用费往来收据1张、新馨家园地下室施工图设计文件11页，证明原告花费25000元从开发商处购买87号地下停车位使用权事实，地下车库停车总量设计211个车位，原告购买车位属于设计内车位指标范畴；证据七、照片7张，内容为原告所在小区楼道消防设施、公共照明灯、楼道门控、卫生情况，证明被告在为小区服务期间，消防设施损毁失灵，公共照明损毁、楼道门控损毁，小区卫生不达标；证据八、照片9张，内容为被告在原告所在小区地下通道违法私开车位，影响人防防护和战时使用的违法事实，证明物业公司未依法向人防部门报批，擅自在消防通道、应急通道门前设置停车位自行牟利，影响人防防护及战时使用；证据九、车位管理费收据2张，证明原告王润胜交付被告2015年6月22日至2016年1月2日车位管理费300元，至今尚未开具发票，被告收取车位管理费无法律依据；证据十、新馨家园地下室平面图2张，该组证据与原告提供的证据六共同证明原告使用地下车位87号的合法性；证据十一、原、被告签订的《新馨家园地下车位维护协议》复印件1份，证明被告依照物业服务合同收取小区物业秩序管理维护、卫生清洁等费用后再次向原告重复收取费用，违反《天津市物业管理条例》，该协议应为无效；证据十二、新馨家园地下工程布局图2张（自建委取得），新馨家园地下室小区车位图1张（开发商和小区物业管理部门现行使用），证明原告开发商处购买的小区车位事实存在，属于依法合理取得。被告上嘉物业辩称，本案立案的案由是物业服务合同纠纷，但在原告所主张的诉讼请求当中有相当多的要求是在物业服务合同纠纷之外的案由，使案件的主旨成为赔偿之诉，而不是合同纠纷。针对原告第1项诉讼请求，被告不同意为原告安装车位监控设施，理由是原告目前所占用的车位并不属于正规的车位，而是人防工程的位置，因开发商及被告工作人员重大失误，将车位出租给原告使用。现原告应从该车位退出，被告将协助原告办理相关的手续，退还车位的租赁费用及日常维护费。针对原告第2项诉讼请求，被告认为原告不应该在物业服务合同纠纷当中提出赔偿请求，所以被告不同意原告的该项诉讼请求。针对原告提出的第3项诉讼请求，物业服务合同在被告处及原告所在小区的业主委员会均有公示，原告可以自行查阅。在合同当中亦有对物业服务合同收费标准的约定。针对原告提出的第4项诉讼请求，被告不同意返还原告主张的2400元物业服务费。2015年8月17日，经原、被告协商，原告对其所居住房屋（新馨家园3-XXX）前业主所欠的物业费及原告在2015年至2016年的物业费（2013年5月18日至2016年5月17日）一并交纳，形成了三张收据，双方自愿达成了口头协议，并已实际履行，且被告给予原告一定优惠，故被告不同意返还原告已经交纳的2400元物业费，原告可以凭被告开具的收据，到被告处开具正式的发票。针对原告提出的第5项诉讼请求，如果原告从现有车位退出，被告同意退还原告维护费300元。针对原告提出的第6项诉讼请求，被告不同意承担本案诉讼费用。被告上嘉物业为支持其主张提供以下证据：证据一、营业执照复印件1张、组织机构代码证复印件1张、资质证书复印件1张，证明被告主体资格；证据二、天津市住宅物业服务合同1份、物业管理服务合同备案证明复印件1份，证明被告与天津市塘沽区新馨家园住宅小区业主会于2013年5月12日签定合同，合同中约定了收费标准。合同的第11页第七条第一大项第三条内容为：业主对机动车辆有保管要求的，另行与乙方签订机动车保管合同。本案原告要求被告在车位上安装监控设施、照明设施是基于对车辆的保管要求，对于保管的单向要求应当要签订保管合同；证据三、人防工程检查整改通知1张，2015年12月29日滨海新区塘沽人防办向本案被告下达的，因涉及到本案原告车辆存放的位置，系人防封堵构件存放地点，人防办要求被告对于该位置进行恢复。证明原告的车位并不是合法的车位，进而可以证明原告与天津市塘沽区永丰房地产开发有限公司所签订的车位租赁协议是无效的，应当予以清退；证据四、照片9张，内容为原告停放车辆的具体地点，在照片中显示车位号码为86号，而86号下面已经明确标注已售出，并不存在87号车位，封堵构件无法进行恢复，在其他的部位进行堆放，照片内容包括在清理构件时留下的焊点；证据五、新馨家园商业建施设计文件2张（由原设计单位提供），建施13号、14号图中对本案所涉及的停车位有明确的标注，证明原告所停放87号车位是不存在的。经审理查明，原告王润胜与ＸＸ系父子关系。滨海新区塘沽新馨家园3-XXX号房屋登记在原告ＸＸ名下，2015年9月1日原告ＸＸ取得该房屋所有权证。牌照号为津K×××××奥迪轿车登记在原告ＸＸ名下。被告上嘉物业于2013年5月12日与天津市塘沽区新馨家园住宅小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定被告为该小区提供物业服务的期限为自2013年5月19日至2016年5月18日。原告王润胜以新馨家园4号楼1804室业主的名义与天津市塘沽区永丰房地产开发有限公司（以下简称“永丰房地产”）签订《新馨家园地下车位租赁（使用）协议》，该协议约定：永丰房地产投资开发的新馨家园地下车位未计入公摊面积，成本也未计入住宅房屋销售价款，故新馨家园地下车位所有权由永丰房地产享有。基于王润胜对地下车位使用的需求，永丰房地产同意王润胜以长期租赁的方式使用87号地下车位，该车位的租赁（使用）费为25000元，期限自2015年6月20日至2037年6月20日，租赁期满后，王润胜可无偿续租20年，续租期满后王润胜可再无偿续租20年。协议约定费用只为永丰房地产向王润胜提供车辆专用停车位的租赁（使用）费，不含相关的车位维护管理费用。在该协议有效期内，王润胜应与物业公司签订相应的车位维护管理协议，并服从物业公司的车位管理规定。因车辆管理产生的权利与义务，以乙方与物业公司签订的车位维护管理协议为准。同时，永丰房地产向王润胜出具87号车位使用费收据，数额为25000元。2015年6月22日，原告王润胜（乙方）以新馨家园4号楼1804室业主的名义与被告上嘉物业（甲方）签订《新馨家园地下停车位维护协议》，协议约定：为了便于停车位的正常管理和车辆的有序出入，永丰房地产（开发商）将小区现有的地下停车位委托给上嘉物业进行经营管理。据此，甲乙双方在平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则下，就甲方将小区地下停车位出租给乙方使用的事宜达成一致意见。地下停车位编号为86号，该协议有效期限自2015年6月22日始至2016年6月22日止。协议期满经双方协商一致可以续签。自使用之日起开始收取维护费60元/月。甲方的责任包括：1、根据永丰房地产的授权和本协议的约定向乙方提供地下停车位；2、负责地下停车位的公共秩序维护工作；3、负责地下停车位的卫生清洁工作。协议约定地下停车位的所有权归开发商所有。其维修养护工作由甲方根据所有者的授权进行维修养护。该协议同时约定甲方的免责条款：1、乙方车辆在地下停车位内丢失或损坏的，甲方不承担赔偿责任（特约服务除外）；2、对于乙方车辆在停车位内损坏或丢失的，甲方将协助乙方向公安机关报案并配合公安机关对案件进行调查和处理，甲方不承担任何经济责任。2015年6月22日上嘉物业向王润胜出具86号地下车位管理费收据，数额为180元。2015年8月17日上嘉物业向王润胜出具86号地下车位管理费收据，数额为120元。另查，2015年8月17日，原告委托代理人郭永珍向被告上嘉物业交纳新馨家园3-XXX号物业费共计3600元，被告向其出具收据3张，内容分别为：2013年5月18日至2014年5月18日1459元（免459元，实收1000元），2014年5月18日至2015年5月17日1459元（免59元，实收1400元），2015年5月18日至2016年5月17日1459元（实收1200元）。原告主张由于其车辆在地下停车位停放时被损坏，原告自行修理，天津鑫源动力汽车维修服务有限公司于2015年12月4日出具维修费发票，数额为5000元。上述事实，有原、被告双方陈述及原、被告提供的证据在案证实，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告作为小区业主与开发商签订《新馨家园地下车位租赁（使用）协议》，与被告签订《新馨家园地下停车位维护协议》，虽然两份协议涉及的地下停车位号并不一致，即原告与开发商签订的协议中约定为87号，原告与被告签订的协议中约定为86号，但原告实际已经使用了车位，并向被告交纳了车位维护费，被告亦向原告出具了车位维护费收据，说明原、被告之间关于地下停车位的服务合同关系成立，双方应按签订的《新馨家园地下停车位维护协议》行使各自的权利、履行各自的义务。原告主张被告应加装地下车位监控设施、保证原告涉诉车位处于监控安全区状态。根据双方签订的《新馨家园地下停车位维护协议》，双方并未约定被告应为原告单独安装监控设备并保证地下停车位的每辆车均处于监控安全区域，且是否加装监控设备系被告经营的自主行为，法律对其并不具有强制力，故对原告的该项主张，本院不予支持。由于原、被告之间存在物业服务合同关系，被告在履行物业服务义务时应不断改进，尽力使每一位业主都享受到同等的服务。原告主张依据损害赔偿的法律关系被告应赔偿原告车辆维修费5000元。由于本案为物业服务合同纠纷，原告主张的法律关系不属于本案审理范围，故对原告的该项主张，本院不予支持，原告可另案主张。原告主张被告向原告提供物业服务合同，公示物业服务收费标准，并要求被告将上述材料提供给原告。被告表示物业服务合同在被告处及原告所在小区的业主委员会均有公示，原告可以自行查阅，合同当中亦有对物业服务合同收费标准的约定。庭审中被告当庭提交《天津市住宅物业服务合同》，原告亦进行质证。被告的行为已经履行了其对合同及收费标准的公示义务，被告亦通过庭审查看了合同内容及收费标准，故原告坚持要求被告向其提供物业服务合同及收费标准的主张，本院不予支持。原告主张被告返还原告已交纳物业费2400元，并开具物业费发票1200元。由于原告交纳物业费系其与被告协商后的自主行为，且已履行完毕，其在庭审中提交的证据不足以证实其在交费时受到欺诈或胁迫，故原告要求被告退还已经交纳物业费2400元的主张，本院不予支持。原告要求被告开具1200元的物业费发票，被告表示原告可以凭被告开具的收据，到被告处开具正式的发票。故对原告的该项主张，本院予以认可。原告主张被告返还已收取原告地下车位维护费300元，被告表示如果原告从现有车位退出，被告同意退还原告维护费300元。由于原告尚在使用地下停车位，原告的该项主张不符合双方约定，故本院不予支持。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。物业服务公司作为服务单位，为增加物业服务的透明度，得到居民的拥护和支持，应加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平；作为小区业主一员，也应支持、理解物业服务公司的工作，如对提供服务的物业公司有所不满，亦应通过合法、有效途径表达，以加强对其服务的监督，只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王润胜、ＸＸ于本判决生效后十日内可以凭被告开具的物业费收据，到被告处开具正式发票，被告天津上嘉物业管理有限公司应予以配合；二、驳回原告王润胜、ＸＸ的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告王润胜、ＸＸ负担25元（原告已交纳），被告上嘉物业负担25元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审　判　长　　杨旭萍代理审判员　　武亚楠人民陪审员　　张瑞香二〇一六年四月十三日书　记　员　　刘金艳来自：