（2015）静民一（民）初字第3496号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-01

案件名称

上海静安悦诚资产管理有限公司与沈中旗房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海静安悦诚资产管理有限公司,沈中旗

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条

全文

上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一（民）初字第3496号原告上海静安悦诚资产管理有限公司，住所地本市。法定代表人王纪来，董事长。委托代理人刘超。委托代理人甘莉。被告沈中旗，男，汉族，1962年10月28日出生，住本市。原告上海静安悦诚资产管理有限公司诉被告沈中旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告上海静安悦诚资产管理有限公司的委托代理人甘莉、被告沈中旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海静安悦诚资产管理有限公司诉称，2012年11月28日，原告与案外人王某某签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于上海市静安区万航渡路XXX号（悦达广场）4层L4-06室房屋（以下简称系争房屋）出租给王某某，租赁期限自2012年12月11日至2015年12月10日。合同签订后，原告将房屋交付王某某。2013年5月，原、被告及王某某签订了《租赁合同之主体变更协议—悦达889广场》，内容为，原租赁合同的承租方由王某某变更为被告。自2015年5月1日起，被告未再支付原告租金、物业管理费，原告经多次催讨无果，诉至法院，要求判令：1、原、被告之间的房屋租赁合同于2015年9月13日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金人民币110，109.37元（以下币种均为人民币）、物业管理费27，582.68元、推广宣传费4，812.65元、水费2，871.27元，并以上述欠付的租金、物业管理费及推广费为本金，自2015年9月13日起按千分之五的标准计算滞纳金，超过50，000元，按50，000元计算；3、没收被告支付的租赁保证金71，530元和物业管理费的保证金18，690元；4、被告支付原告合同解除的违约金49，740元；5、被告支付原告房屋复原费用19，506元。被告辩称，同意双方的租赁合同于2015年9月13日解除；由于被告租赁部位处于商场的边缘，商场内的空调吹不到其店面，再加上天热，又影响了被告的生意，造成被告经营不善，所以拖欠原告租金，之后，物业公司又采取停水停电的方式催讨租金，被告更无法经营，拖到同年9月13日，被告只能将租赁房屋归还原告；自2015年5月1日后没有支付租金、物业管理费及推广费，对欠付水费的金额没有异议，但被告已付清水费；原告主张的解除合同的违约金太高，要求法院予以调整。经审理查明，2012年11月28日，原告（甲方）与案外人王某某（乙方）签订了《房屋租赁合同》及《商场管理协议》，约定，甲方将系争房屋（建筑面积77.87平方米）出租给乙方，租赁期限自2012年12月11日至2015年12月10日止；其中2012年12月11日至2013年12月10日的月租金为22，975元，2013年12月11日至2014年12月10日的月租金为23，685元，2014年12月11日至2015年12月10日的月租金为24，870元；租金支付的时间：每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的租金；租赁保证金是为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方押金，该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证；乙方应于租赁期内按照约定向甲方或甲方指定的管理公司支付该房屋的商场管理费，该房屋的商场管理费应按照租赁面积每平方米每月80元计算，即该房屋的每月商场管理费为6，230元；租赁期内，乙方应向甲方支付该房屋的推广宣传费，推广宣传费为每月营业额（含税）的1.5%；无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态，乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿；乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过三十日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋，同时乙方应另行按月租金的两倍金额补偿甲方；除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等乙方于合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期累计超过十日，甲方有权停止公用事业供应，在前述停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、商场管理费用等，乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用，若乙方逾期支付相应费用累计超过三十日的，甲方依据合同约定选择解除合同的，前述违约金应当由乙方支付至合同解除之日止。2012年12月11日，原告向王某某交付了房屋，王某某也支付了租赁保证金71，530元及商场管理费保证金18，690元。2013年4月，原、被告及王某某签订了《租赁合同之主体变更协议-悦达889广场》，内容为，自2013年5月1日起，原租赁合同的承租方变更为被告，原合同其他条款保持不变，被告承诺完全理解与接受原合同约定的条款，被告同意履行原合同变更前后作为承租方的所有义务，并承担作为承租方的一切责任……王某某按照原合同已向原告支付的租赁保证金和商场综合管理费保证金转为被告向原告支付的租赁保证金和商场综合管理费保证金。自2015年3月1日起，被告未支付原告推广费、水费，自2015年5月1日起，被告未支付原告租金及商场管理费。2015年6月15日，原告发函被告，称，被告未按合同约定支付租金、商场管理费、推广费及水费，构成违约，要求被告于2015年6月30日前付清欠款。2015年7月7日、8月11日，原告两次通过律师发函被告，要求被告付清欠费，否则将解除双方的租赁合同关系。2015年9月13日，被告将系争房屋返还原告。因被告未支付欠款，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。又查，原告委托上海满丰建筑装饰工程有限公司对系争房屋进行了零星拆除、简易装修、维修、水电排布、垃圾清运等部分租赁恢复工程的施工，支付上海满丰建筑装饰工程有限公司拆除复原工程费19，506元。审理中，被告对原告主张的推广宣传费4，812.65元及水费2，871.27元的金额无异议，但表示水费已付清。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《商场管理协议》、房屋交付确认书、《租赁合同之主体变更协议—悦达889广场》、照片、公函、律师函、发票、押金收据、营业额确认单、建筑业统一发票以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与王某某签订的《房屋租赁合同》、《商场管理协议》以及原、被告与王某某签订的《租赁合同之主体变更协议—悦达889广场》，系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。根据上述协议的约定，王某某将其与原告之间租赁合同中承租人的权利义务一并转让给被告，被告取代了王某某原承租人的地位，与原告建立了租赁合同的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。被告自2015年5月1日起未支付租金、商场管理费、推广宣传费，已经构成根本性违约，原告有权解除租赁合同，但应当通知被告。现原、被告于2015年9月13日办理了房屋交接手续，故《房屋租赁合同》于2015年9月13日解除。被告未按约定支付租金、商场管理费，原告据此要求被告支付2015年5月1日至2015年9月13日的租金110，109.37元（24，870元×4%2B24，870元×12÷365×13）及商场管理费27，582.68元（6，230元×4%2B6，230元×12÷365×13），合法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告还应向原告支付租赁期内的推广宣传费，被告尚欠原告推广宣传费4，812.65元未付，原告据此主张，本院也予以支持。因被告逾期支付租金、商场管理费、推广宣传费，原告要求被告自2015年9月13日起，按上述欠款的每日千分之五计算逾期付款违约金，同时自愿将逾期付款违约金调整为50，000元，并无不当，本院予以准许。因被告违约致租赁合同提前解除，被告应当承担提前解约的违约责任。但是，违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失。原告要求没收被告租赁保证金，其性质就是要求被告支付违约金，现原告除没收被告租赁保证金外，还要求被告按月租金的两倍支付违约金，明显太高，经被告申请后，本院予以调整，违约金调整为三个月的租金74，610元。租赁期间，被告使用房屋发生的水费2，871.27元，应由被告承担，被告辩称水费已付清，未提供相应的证据予以佐证，本院不予采信。根据合同约定，被告返还房屋时应自费使该房屋恢复原状，因被告未履行该项义务，原告为此委托施工单位进行施工，由此产生的恢复原状的费用19，506元应由被告承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告上海静安悦诚资产管理有限公司与被告沈中旗之间的《房屋租赁合同》于2015年9月13日起解除；二、被告沈中旗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司租金110，109.37元、商场管理费27，582.68元、推广宣传费4，812.65元（与被告已付的租赁保证金90，220元折抵）；三、被告沈中旗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司水费2，871.27元；四、被告沈中旗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司逾期付款违约金50，000元；五、被告沈中旗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司提前解约违约金74，610元；六、被告沈中旗应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司恢复原状费用19，506元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6，622.60元，减半后为3，311.30元，由原告上海静安悦诚资产管理有限公司承担511.30元，被告沈中旗承担2，800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　刘志宏二〇一六年四月十三日书记员　　王　奇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 搜索“”