（2015）济民一终字第1693号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-04-20

案件名称

张仁芳、张士俊与刘意房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张仁芳,张士俊,刘意,济南市锦绣川水库管理处

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济民一终字第1693号上诉人（原审原告）张仁芳，女，1952年7月23日出生，汉族，无业，住济南市。上诉人（原审原告）张士俊（系张仁芳之夫），男，1951年7月9日出生，汉族，无业，住济南市。两上诉人共同委托代理人张茂甲，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘意，男，1983年9月28日出生，汉族，济南市水利局锦绣川水库管理处职工，住济南市。委托代理人王业亮，山东德康律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）济南市锦绣川水库管理处，住所地济南市。法定代表人孙清明，主任。委托代理人陈烽，男，该单位职工。上诉人张仁芳、张士俊因与被上诉人刘意、济南市锦绣川水库管理处（以下简称锦绣川水库）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3204号民事判决书，向本院提起上诉，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人张仁芳、张士俊的委托代理人张茂甲，被上诉人刘意的委托代理人王业亮、被上诉人锦绣川水库的委托代理人陈烽到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2014年4月28日张仁芳（甲方）与刘意（乙方）签订房屋交易合同一份，该合同载明：房屋坐落：历城区仲宫镇龙山路西建设银行仲宫分理处北邻第一套。三层砖混结构楼房，建筑面积（151.88）平方米。经甲乙��方协商同意，自2014年4月28日起，甲方将此房产权及所有权一次性转让给乙方，交易价格为元，由乙方在2014年4月28日前将现款一次性交付甲方。（以甲方收据为证），甲方房屋内外附属物归乙方所有。甲方在2014年4月29日起将房产交付给乙方刘意使用。双方签字生效。甲方签字处是张仁芳、张士俊签名并捺印，乙方签字处是刘意签名并捺印。后张仁芳、张士俊将该房屋的房屋所有权证、张仁芳与锦绣川水库的协议及收据交付给刘意。2014年5月4日刘意出具证明一份，内容为：自2014年5月4日所打98万元房屋收到条无效，依5月4日后（包括2014年5月4日）为准，所收房款98万元为抵债。证明人刘意签名并捺印。另查明，张仁芳、张士俊之子张宁（又名张义宁）与刘意系第三人锦绣川水库的同事。2014年4月28日张宁与刘意签订协议书一份，内容为：因债务问题经双方协��，张义宁将历城区仲宫镇龙山路西建设银行仲宫分理处北邻第一套。三层砖混结构楼房，建筑面积（151.88）平方米。抵押给刘意。抵押金额98万元。经协商张义宁还清刘意欠款980000元后，张义宁可以收回所抵押房屋。双方签字生效。甲方签字：张义宁签字并捺印，乙方签字：刘意签字并捺印。后张宁于2014年5月死亡。张仁芳、张士俊主张与刘意签订的房屋交易合同是受欺诈，刘意借抵债为由并未实际支付98万元；且该房屋系张仁芳、张士俊自建，土地性质为集体，所以该合同无效。为此张仁芳、张士俊提交房屋交易合同一份（复印件）、协议书一份、房屋所有权证（复印件）及房屋档案一份，证实该房屋的土地权属性质是集体；提交录音光盘及书面材料一份，证实因张仁芳、张士俊之子张宁欠刘意借款未偿还，双方协商用张仁芳、张士俊的房屋抵债，签订��房屋交易合同。刘意对该房屋所有权档案不予认可，认为张仁芳、张士俊的房屋自锦绣川水库购买，并非其自建，且在房管部门查出该房屋登记在锦绣川水库名下，并未办理房屋所有权证；对房屋交易合同及协议书无异议，认可确实是因张仁芳、张士俊之子欠刘意98万元，双方协商用该房屋抵债；对录音光盘的真实性不予认可，无法证实其主张。为此刘意提交锦绣川水库出具的说明一份、张仁芳与锦绣川水库签订的房产交易合同一份及收据一份、房屋权属状况信息一份及档案一份，证实该交易合同已经履行，该房屋至今登记在锦绣川水库名下。锦绣川水库对张仁芳、张士俊提交的房屋所有权证表示不知情，对刘意提交的证据无异议，认可是张仁芳自该单位购买的涉案房屋，并支付了15万元，大证已经办理，分户小证尚未办理。原审法院认为：《中华人民��和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；…...。根据张仁芳、张士俊提交的房屋交易合同以及协议书可以看出，张仁芳、张士俊与刘意之间不存在房屋买卖的意思表示，是因为张仁芳、张士俊之子欠刘意钱，双方自愿达成以物抵债的协议，并无欺诈、胁迫的情形。以物抵债的本质为代物清偿，代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。以物抵债是实践性法律行为，本案中张仁芳、张士俊与刘意达成了以物抵债的协议，虽然交付了房产证和房屋，但因没有办理物权转移手续，以物抵债未生效。张仁芳、张士俊与刘意签订的交易合同并未损害国家利益。综上，张仁芳、张士俊以欺诈、胁迫为由要求确认张仁芳、张士俊与刘意签署的房屋交易合同无效无事实和法律依据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告张仁芳、张士俊的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张仁芳、张士俊负担。上诉人张仁芳、张士俊不服原审判决上诉称：原审判决认定事实、适用法律错误。一、本案中张仁芳、张士俊的诉讼请求为要求确认2014年4月28日房屋交易合同无效，原审判决针对该请求既不裁判，亦不释明，却对诉讼请求范围以外的所谓“以物抵债”协议作出裁判，属越权。二、原审判决视以物抵债协议为房屋交易合同且以此为由驳回张仁芳、张士俊诉讼请求错误。以物抵债的前提是债务人存在未偿还债权人之债，本案中，张仁芳、张士俊不欠刘意债务，《协议书》与《房屋交易合同》主体不同，张仁芳、张士俊没有在以物抵债协议��上签字，张仁芳、张士俊也从未认可该协议，张宁无权抵押、处分张仁芳、张士俊的房屋，张仁芳、张士俊提交该《协议书》是为了证实张宁与刘意恶意串通，损害张仁芳、张士俊的合法权益。原审判决将房屋交易合同和以物抵债协议书混为一体，张仁芳、张士俊与刘意只存在房屋交易合同关系，不存在以物抵债关系，张仁芳、张士俊签订涉案房屋交易合同的原因系刘意谎称以房屋交易合同办理贷款，并将贷款100万元无息借贷给张仁芳、张士俊使用，诱使张仁芳、张士俊签署了房屋交易合同，以物抵债仅仅是刘意的单方意思。由于涉案房屋属于村民在集体土地上建造的住宅，依法禁止自由买卖，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，故张仁芳、张士俊与刘意签订的房屋交易合同无效。另，原审法院以“原被告双方提交��房屋档案登记信息相互矛盾”为由，宣布休庭，待法院向济南市房管局调取证据后重新开庭，但至今没有看到法院调取的新证据，等来的却是错误追加了第三人参加诉讼。请求二审法院撤销原审判决，改判确认2014年4月28日的房屋交易合同无效、判令刘意返还房屋和房产证；一、二审诉讼费用由刘意承担。被上诉人刘意答辩称：张仁芳、张士俊的上诉请求无事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审。被上诉人锦绣川水库答辩称：没有新的意见，同意原审判决。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，二审审理中，张仁芳、张士俊称签订房屋交易合同时，其仅知道其子欠包括刘意在内的很多人的钱，但不知道欠刘意钱款的具体数额，后从其子的遗书中知道欠刘意98万元。本院认为：2014年4月28日，张仁芳、张士俊与刘意之间针对涉案房屋自愿签订《房屋交易合同》，该合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，虽然张仁芳、张士俊未实际收取刘意购房款，但张仁芳、张士俊提交的刘意于2014年5月4日向其出具的《证明》明确载明所收房款98万元为抵债，结合张仁芳、张士俊之子欠刘意98万元，张仁芳、张士俊之子于2014年4月28日与刘意签订协议书，将涉案房屋抵押给刘意，抵押金额98万元及张仁芳、张士俊与刘意签订房屋交易合同时亦知道其子欠刘意钱款等情况，原审认定张仁芳、张仁俊与刘意之间的行为实为以物抵债并无不当。张仁芳、张士俊主张涉案房屋系其在集体土地上自建的房屋，故《房屋交易合同》无效。本院认为，济南市房产管理局已于2001年8月8日为张仁芳办理了涉案房屋的所有权证书，张仁芳以��拥有合法房屋所有权证书的房屋与刘意达成以物抵债协议，并不违反法律规定，张仁芳、张士俊主张合同无效不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院不予支持。锦绣川水库与本案处理结果有法律上的利害关系，原审法院通知其参加诉讼符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”由于张仁芳、张士俊要求刘意返还房屋及房产证的上诉请求系二审中增加的请求，双方调解不成，根据前述法律规定，本院不予处理，��事人可另行主张权利。原审判决正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张仁芳、张士俊负担。本判决为终审判决。审　判　长　　车言江审　判　员　　赵平洋代理审判员　　何菊红二〇一六年四月十三日书　记　员　　刘　翔关注公众号“”