（2015）鄂黄陂民商初字第00199号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-08-03

案件名称

滑歆与武汉汉口北信和农贸市场有限公司、招商银行股份有限公司武汉分行商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市黄陂区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

滑歆,武汉汉口北信和农贸市场有限公司,招商银行股份有限公司武汉分行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十条，第二十五条第一款，第二十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省武汉市黄陂区人民法院民事判决书（2015）鄂黄陂民商初字第00199号原告滑歆。委托代理人成和彬，湖北鼎君律师事务所律师，均为特别授权。被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司。住所地：武汉市黄陂区滠口汉口北大道**号。法定代表人郑应存，该公司执行董事。委托代理人胡钦勇，湖北法辉律师事务所律师，特别授权。被告招商银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市汉口建设大道518号。负责人文行赤，该银行行长。委托代理人张江、袁光汉，该单位职工，均为特别授权。原告滑歆诉被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司（以下简称信和农贸公司）、被告招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘静独任审判，后因案件复杂，本案依法转入普通程序，组成由代理审判员刘静担任审判长，人民陪审员彭正西、任丽君参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告滑歆的委托代理人成和彬、被告信和农贸公司的委托代理人胡钦勇、被告招行武汉分行委托代理人袁光汉、张江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滑歆诉称：2013年12月25日，原告滑歆与被告信和农贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买信和农贸公司位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的湖北汉口四季美农贸城第2号楼1单元18层2号房；购房总价为215090元，交房时间为2014年7月31日前。合同签订后，原告支付购房款首付款115090元。余款按揭付款。2014年1月11日，原告与招行武汉分行、信和农贸公司签订了《个人购房借款及担保合同》，三方约定由招行武汉分行向原告提供贷款100000元，原告所借贷款由招行武汉分行直接划入信和农贸公司在招行武汉分行开立的存款账户。原告归还贷款本息。但在交房届满之后，信和农贸公司未能交付房屋。2014年10月30日，信和农贸公司向原告发放《关于汉北轻轨1号交房方案》及《公告》，承认其逾期交房90天并单方将交房日期延至2015年1月31日，但截至起诉时，被告仍未交房。请求法院判令：1、解除原告与第一被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、解除原告与第一被告、第二被告签订的《个人购房借款及担保合同》；3、第一被告返还原告已支付首期购房款115090元；4、由第一被告支付原告利息损失至首期购房款清偿完毕时止（以本金115090元为基数，按银行同期贷款利率计算）；5、由第一被告返还原告已还贷款本金及利息至首期购房款清偿完毕时止；6、由第一被告返还第二被告剩余贷款本金及利息；7、由第一被告承担本案诉讼费用。原告滑歆为支持其诉讼主张，向法庭提供如下证据：证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份。证明原、被告之间存在合法真实的房屋买卖法律关系，且合同对房屋金额、交房时间及解除条件有明确的约定。证据二、销售不动产统一网络发票一份。证明原告已按合同约定向被告支付了首期购房款115090元，用于计算违约金的依据。证据三、《公告》复印件一份。证明：1、信和农贸公司已自认其逾期交房超过90天；2、被告的违约行为已达到合同的解除条件，原告有权要求解除购房合同。证据四、《个人购房借款及担保合同》、《招商银行个人贷款合同》。证明第二被告将该笔款项直接汇入了第一被告账户。证据五、《贷款信息》、《招商银行储蓄存款历史交易》。证明原告自2014年3月8日至2015年3月8日共计偿还贷款本金及利息共计15532.05元。被告信和农贸公司辩称：1、原告没有交存住宅专项维修资金，不符合解除合同的条件，不享有解除权；2、违约金过高，不符合合同的约定，原告不应该从付款第二日计算逾期交房违约金，那时还没有达到合同约定的交房日期；3、原告对招行武汉分行的诉求不应合并审理。请求驳回原告的诉求，诉讼费由原告承担。被告信和农贸公司未向法庭提供证据。被告招行武汉分行辩称：1、我行与原告签订的《个人购房借款及担保合同》是合法有效的；2、原告与第一被告的民事纠纷不能影响答辩人作为抵押权人的优先受偿权，原告将答辩人的所有债务清偿后，答辩人才同意解除《个人购房借款及担保合同》；3、原告将答辩人由第三人变更为被告，并且要求法院解除原告与答辩人的《个人购房借款及担保合同》，但法院已将本案案由定为商品房销售合同纠纷，如原告起诉解除《个人购房借款及担保合同》则与本案案由相悖，另外，本案答辩人并未提出诉讼请求，本案应仅处理商品房买卖合同纠纷。被告招行武汉分行为支持其主张，向法庭提供如下证据：证据一、《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、期房抵押证明各一份。证明原告向第三人借款100000元，案涉房屋办理的期房抵押，我行对案涉房屋享有优先受偿权。证据二、客户还款清单、业务明细。证明截止2016年3月29日，原告尚欠招行武汉分行贷款本金及利息84598.72元。庭审中，信和农贸公司对原告提供的证据一的真实性无异议，证明目的有异议，认为根据合同的第10条规定，买受人未按合同约定履行这项义务；根据合同的第11条第1、2项约定，买受人也没有按照合同约定的程序解除合同，合同并没有约定解除合同我方需要支付违约金。信和农贸公司告对原告提供的证据二无异议。信和农贸公司对原告提供的证据三的真实性、关联性、证明目的均有异议。信和农贸公司对原告提供的证据四、五的关联性有异议，认为与本案无关，不能证明原告按照约定履行了合同的付款义务。招行武汉分行对原告提供的证据均没有异议。原告、被告对招行武汉分行提供的证据均无异议。本院认为，信和农贸公司对原告提供的证据一的真实性无异议，该证据能达到其证明目的，本院予以采信；信和农贸公司对原告提供的证据二无异议，本院予以采信。原告提供的证据三系复印件，信和农贸公司也不认可其真实性，对该证据，本院不予采信。原告提供的证据四、证据五客观真实，且招行武汉分行也未提出异议，本院予以采信。招行武汉分行提供的证据，原告与信和农贸公司均没有异议，本院予以采信。经审理查明：2013年12月25日，原告滑歆与第一被告信和农贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为黄120130164）一份。合同约定：原告购买信和农贸公司位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的湖北汉口四季美农贸城第2号楼1单元18层2号房；购房总价为215090元。合同还约定：交房时间为2014年7月31日前；逾期交付超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付房款。合同还对房屋交接、保修等事项进行了约定。合同签订当日，原告向信和农贸公司支付了购房首付款115090元。2014年1月11日，原告与招行武汉分行、信和农贸公司签订了《个人购房借款及担保合同》，三方约定由招行武汉分行向原告提供贷款100000元，原告所借贷款由招行武汉分行直接划入信和农贸公司在招行武汉分行开立的存款账户。2014年1月22日，案涉房屋办理了武汉市期房抵押证明。抵押人为滑歆，抵押权人为招行武汉分行，该权利摘要中载明：本证书具有与房屋他项权证的同等效力，约定期限为2014年1月11日至2024年1月11日。而至今被告未能交付房屋。2015年4月14日，原告诉至法院提出前述诉讼请求。本院认为：原告滑歆与被告信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效。原告履行了付款义务，但被告至今仍未履行交房义务。按照合同约定被告在逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，故原告诉至法院要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉求，本院予以支持。信和农贸辩称原告没有交存住宅专项维修资金不符合解除合同的条件，不享有解除权的理由，没有提交证据证实，原告亦不予认可，故本院不予采纳。滑歆与汉口北信和农贸市场签订的《武汉市商品房买卖合同》及与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》虽然相互独立但又紧密关联，且商品房买卖合同的解除，将导致借款及担保合同目的无法实现，可以合并审理这两个法律关系，因此两被告提出原告的诉求不能合并审理的抗辩意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告请求解除原告与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，信和农贸公司应按照约定将原告支付的房款返还原告，因此原告要求信和农贸公司返还已支付购房首付款及已还贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除后，信和农贸公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还招行武汉分行和原告。即信和农贸公司应向招行武汉分行返还剩余的贷款。原告主张信和农贸公司向招行武汉分行返还剩余的贷款的诉求，本院予以支持。信和农贸公司清偿剩余贷款本息等债务后，招行武汉分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。关于原告主张信和农贸公司承担利息损失的问题。按照合同约定，信和农贸公司逾期交房导致合同解除，信和农贸公司应向原告支付违约金。但对该违约金的计算方法约定不明，对于因信和农贸公司违约造成原告的损失，本院根据原告的实际损失，信和农贸公司的履行情况及违约程度等综合因素，依法确定原告的利息损失的数额以购房款首付款115090元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月25日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告滑歆与被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为黄120130164的《武汉市商品房买卖合同》；二、解除原告滑歆与被告招商银行股份有限公司武汉分行、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为8140109968008的《个人购房借款及担保合同》；三、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还原告滑歆购房首付款115090元；四、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司向原告滑歆支付利息损失（该损失以115090元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月25日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；五、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还原告滑歆已偿还的购房贷款本金及利息（以招商银行股份有限公司武汉分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还被告招商银行股份有限公司武汉分行剩余的购房贷款（以招商银行股份有限公司武汉分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；自武汉汉口北信和农贸市场有限公司清偿上述贷款之日起十日内，招商银行股份有限公司武汉分行办理湖北汉口四季美农贸城2号楼1单元18层2号房屋上抵押登记的涤除手续。上述应付款项于本判决书生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　刘　静人民陪审员　　彭正西人民陪审员　　任丽君二〇一六年四月十三日书　记　员　　冯　茜来源：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