（2015）西民初字第1036号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-15
案件名称
原告牡丹江市空调小区业主管理委员会诉被告艾立华房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
牡丹江市西安区人民法院
所属地区
牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牡丹江市空调小区业主管理委员会,艾立华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款
全文
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1036号原告牡丹江市空调小区业主管理委员会。代表人庄文泽，男，主任。被告艾立华，女，满族。委托代理人姜锡东，黑龙江晟博律师事务所律师。原告牡丹江市空调小区业主管理委员会诉被告艾立华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法适用普通程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理，原告牡丹江市空调小区业主管理委员会代表人庄文泽、被告艾立华及其委托代理人姜锡东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牡丹江市空调小区业主管理委员会诉称，2011年9月30日原、被告双方签定房屋租赁合同，将40平方米房屋出租给被告，租期为四年，即2011年9月30日至2015年9月30日。合同到期后原告通知被告三次，被告拒绝搬出，故请求判令被告返还房屋；给付2015-2016年取暖费1526.4元；给付2015年10月1日开庭之日的损失，按每日补偿300元共计算为33000元；案件受理费由被告负担。被告艾立华辨称，原告要求收回被告租赁到期的房屋违反法律规定，不应得到法院支持，理由如下：被告在租赁原告房屋到期后，依据法律规定享有优先承租的权利，但原告在未向被告出示任何业主委员会或业主大会做出的对该租赁房屋处理决定意见书面文件的情况下，自行收回房屋留做己用为名擅自剥夺了被告优先承租的权利，对被告造成了巨大损失。依据牡丹江市房产管理局牡房发（2014）114号关于《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条第九项明确规定了利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用是需要业主大会决定的事项，而原告在被告租赁房屋到期后也与其商谈过续租事宜，其并不是原告诉求当中所谓的欲收回己用不再租赁，但是在被告要求其出具业主大会对其租赁房屋决定意见或其对该房屋处理是否有业主大会授权时，原告却单方面停止了双方续租商谈，转而起诉了被告。依据牡房发（2014）114号文件，原告如果没有业主大会对该租赁房屋的处置决定意见或是业主大会对其就该租赁房屋处置的授权委托，那么其对该租赁房屋是没有权利进行处置的，其也就没有权利与被告签订或解除任何的合同，因此，原告的主张无理无据，应予以驳回。原告要求被告在租赁合同到期后未搬出期间按每日300元补偿的主张也没有任何法律依据，理由如下：双方签订的原租赁合同中并无对延期搬出需支付补偿款的约定；即使被告延期搬出，也应按原租赁合同约定的租赁费用继续履行。综上，原告的诉讼请求，既违反相关的法律规定，又违背了客观事实，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据原告的陈述和被告的答辩，本庭归纳本案的争议焦点为：原告是否有权利要求被告返还房屋；原告主张2015年10月1日至开庭之日按每日300元赔偿是否有依据，是否剥夺被告优先承租权。审理中原告牡丹江市空调小区业主管理委员会为支持其主张，向法庭举证如下：证据一、房屋租赁合同一份。证明被告租原告的房子，房屋到期，被告应该搬走，原告需要租用办公室。被告对证据真实性、合法性无异议，对证明问题有异议。该证据能证明双方租赁房屋系2011年9月30日签订租赁合同，2015年9月30日房屋到期，被告依据有关规定享有优先承租权。因被告对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信。证据二、房产证一份。证明原告有权出售出租该房屋。被告对证据真实性、合法性无异议。对证明问题有异议。该证据体现了空调小区所有房产性质是全民产，不属于私产，该房屋产权应属于空调小区共有财产，空调小区业主委员会是由全体小区业主选举产生的，其所拥有的权利系全体业主需召开业主大会对其授权，并不是像原告所有自身就有对该房屋租赁和买卖权利。原告所证明的问题没有法律依据，且与客观事实不符。因被告对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信。证据三、空调小区第三届业主委员会备案证明一份、组织机构代码证一份。证明选举结果。被告对组织机构代码证无异议，但该证据证明不了原告所证明的问题。本院认为，组织机构代码证是相关行政机关依法颁发，故对该证据予以采信。证据四、出纳李小燕2015年10月份拍摄的通知书照片复印件一份。证明2015年10月曾给被告下发通知书。被告对证据形式要件及证明问题均有异议。该证据不能作为证据使用，证明不了原告按照所述的时间向被告送达了通知，该照片均没有体现原告和被告。该证据不能证实原告所证明的问题。本院认为，原告无法证实该通知书已送达被告或出租房屋张贴，故对该证据不予采信。证据五、业主委员会大会记录一份。证明业主同意让被告搬出。被告对证据形式要件有异议，该证据为复印件。不能作为证据使用，如果原告出示原件，召开的会议程序违法，召开的不是业主代表大会，而是空调小区委员会内部纪要；该纪要格式存在重大误区，所述的发表自己的观点均未记录在案，字迹应是同一人书写，违背相关会议纪要条件；所有签名无法确认是否是参会人员本人所签。该证据体现不了参加会议的人员系该空调小区全体合法业主代表。该证据证明不了原告所证明的问题。本院认为，该证据系复印件，故对该证据不予采信。被告为艾立华为支持其主张，向法庭举证如下：证据一、房屋租赁合同一份。证明原、被告于2011年9月30日签订租赁合同，2015年9月30日到期，被告享有对该房屋的优先承租权。原告对真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议。原告想收回该房屋是因为原告想用来做办公室。本院认为，结合原告证据一对该证据予以采信。证据二、原、被告协商后起草的合同一份。证明该租赁房屋并不是像原告所说要收回用，双方对该事情起草过合同，因被告要求原告出示相关的其具备处置该房屋的证明文件时，原告单方面终止协商，原告对该租赁房屋存在租赁意向，被告应在同等租赁情况下享有优先承租权，不应被原告无条件收回。原告有异议，认为其没有与被告协商过此事。本院认为，该合同无甲、乙双方签字或盖章，故不予采信。根据原告在庭审中的举证、陈述、法庭调查和本院对该证据的认定意见，本院确定本案如下基本事实：2011年9月30日原、被告双方签定房屋租赁合同，将原告所有的位于空调小区一号楼一层40平方米的房屋出租给被告，双方约定租金每月180元，租期为四年，即2011年9月30日至2015年9月30日，租金缴纳方式为，四年租金一次性付清，总计8640元。原告持有该房屋的产权证，空调小区第三届业主委员会选举结果为主任庄文泽，已于2012年3月12日在小区公告。该合同到期后，原、被告未再达成租赁协议，被告仍占用租赁房屋。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告租赁原告的房屋到期理应归还，或与原告协商继续租赁事宜，若双方继续履行合同，则视为续租，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。但审理中，被告未能举出双方继续履行合同的证据。故无论是否有相关业主大会的决定，被告都应将承租的房屋归还原告。原告主张取暖费1526.4元，未提供相关证据，故不予支持，原告主张赔偿2015年10月1日到开庭之日的损失，按每日300元计算为33000元，被告无合同规定占用原告房屋，侵犯了原告的财产权利，被告应当承担了事责任，被告超期占用原告房屋的部分应，按每个月房租180元，计算至搬出之日止，按每月300元赔偿未提供相关证据，故不予支持。被告人主张享有优先承租权，但优先承租权不能对抗所有权人自己使用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告艾立华返还位于空调小区一号楼一层40平六米的，于本判决生效后五日内履行完毕，原告牡丹江市空调小区业主管理委员会房屋；二、被告艾立华赔偿原告牡丹江市空调小区业主管理委员会租赁房屋的损失，按每月180元计算，从2015年10月1日以后至实际搬出之日止；三、驳回原告牡丹江市空调小区业主管理委员会其他诉讼求请。案件受理费663元由被告艾立华负担50元，原告牡丹江市空调小区业主管理委员会负担613元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长 马蕴慧审判员 李世龙审判员 于 佳二〇一六年四月十三日书记员 贾媛媛 来源：百度“”