（2016）新28民终字155号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-22
案件名称
熊成英与巴州中美物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊成英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新28民终字155号上诉人（原审被告）熊成英，女，汉族，1971年12月6日出生。被上诉人（原审原告）巴州中美物业服务有限公司法定代表人陈建明，该公司总经理。委托代理人李友兵，男，汉族，1968年7月6日出生。上诉人熊成英与被上诉人巴州中美物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，因不服库尔勒市人民法院（2015）库民初字第4102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人熊成英及其委托代理人游文国，被上诉人巴州中美物业服务有限公司的委托代理人李友兵等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年11月18日，库尔勒市中美物业服务有限公司（2013年3月25日名称变更为巴州中美物业服务有限公司）与库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司将其修建的库尔勒财富国际大厦的前期物业服务事宜交由库尔勒市中美物业服务有限公司管理，期限自2011年1月1日至2015年12月31日，合同中约定库尔勒市中美物业服务有限公司提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修和管理；3、物业共有部位的相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他服务事项。2012年4月7日，原告与被告熊成英签订《财富公馆业主规约及物业服务合同》，合同中确定原告的资质等级为3级，对普通高层带电梯住宅物业服务收费标准为每月每平方米1.1元。同日，被告在住房验收交接表上签字，确认电表底数为0。被告住财富公馆小区2栋1单元704室，建筑面积为120.28平方米。被告熊成英自签订物业服务合同后一直未交纳过物业费、电费、垃圾清运费。截止2014年8月份，被告共用电2282度。原审法院认为，原告巴州中美物业服务有限公司与被告熊成英签订的《财富公馆业主规约及物业服务合同》系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效对双方具有约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照约定向原告支付物业费。2012年4月至2014年12月31日共计33个月，被告应当交纳的物业费为4366.16元（120.28平方米×1.1元×33个月＝4366.16元），故对原告请求判令被告支付物业费4366.23元的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告认为原告无资质且其提供的物业服务不符合双方合同中的约定故拒绝交纳物业费的辩解意见，因被告提供的证据不能证明该主张，故本院不予采纳。对原告请求判令被告交纳垃圾清运费222.75元的诉讼请求，根据库尔勒市市容环境卫生管理局的收费标准，被告应当交纳的垃圾清运费为222.75元（6.75元／户／月×33个月=222.75元），且被告当庭表示愿意交纳，故本院予以支持。对原告请求判令被告交纳电费1277.92元的诉讼请求，根据2282度电×0.56元／度＝1277.92元，故本院予以支持。被告主张2282度电中有486度电系楼房施工方所使用的辩解意见，因被告未提供相应的证据予以证实，且由被告签字的《住房验收交接表》中确定被告入住时电表底数为0，故本院不予采纳。被告逾期未支付物业费，应向原告支付违约金469.84元（1.1元／月／平方米×120.28平方米×月息6.33‰×528个月=442.21元），故对原告请求判令被告支付违约金4100元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告主张原告与开发商在该小区没有通过综合验收的情况下签订《前期物业服务合同》违反法律规定属于可撤销的合同，按照法律规定，合同当事人一方自知道或者应当知道撤销事由起1年内有权行使撤销权，本案的被告非《前期物业服务合同》的当事人，故被告无权对该份合同行使撤销权，对被告的该主张本院不予采纳。综上所述，被告共计应当向原告支付6336.67元（物业费4366.16元＋垃圾清运费222.75元＋电费1277.92元＋违约金442.21元＝6309.04元）。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、由被告熊成英于本判决生效后三日内一次性支付原告巴州中美物业服务有限公司物业费4366.16元、垃圾清运费222.75元、电费1277.92元、违约金442.21元，合计6309.04元。二、驳回原告巴州中美物业服务有限公司的其他诉讼请求。宣判后，上诉人熊成英不服，向本院上诉称：被上诉人与与库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》中明确约定了被上诉人的义务及物业服务等级和标准，被上诉人未按照合同约定履行相应的义务，因此，业主也不应当交纳相关的费用。原审法院认定事实有误，请求二审法院依法查清事实予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求。本院查明的事实及证据与原审法院查明一致。本院认为，上诉人熊成英与被上诉人巴州中美物业服务有限公司签订的《财富公馆业主规约及物业服务合同》系双方真实意思的表示，符合相关法律规定，属有效合同。被上诉人巴州中美物业服务有限公司向上诉人熊成英提供了相关的物业服务，上诉人应向被上诉人交纳相关的物业费用，现上诉人熊成英上诉称被上诉人未按《前期物业服务合同》中约定的物业服务等级和标准提供物业服务，但其未提供相关证据。依据“谁主张、谁举证”的证据规则的规定，其应承担举证不能的法律责任，因此，其上诉理由均不能成立，本院不予支持。另，上诉人熊成英在二审庭审中认可其自入住财富公馆小区2栋1单元704室以来，未交纳过相关费用，且在入住时由上诉人签字的《住房验收交接表》中显示电表底数为0，故原审认定上诉人熊成英交纳的物业费、电费、垃圾清运费的数额并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（1）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊成英负担。本判决为终审判决。审判长 阿 勒 腾审判员 张 丹 丹审判员 敖登高娃二〇一六年四月十三日书记员 王 小 宁 微信公众号“”