（2016）冀06民终679号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-14

案件名称

魏红肖与河北景奥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省保定市中级人民法院

所属地区

河北省保定市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河北景奥房地产开发有限公司,魏红肖

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省保定市中级人民法院民事判决书（2016）冀06民终679号上诉人（原审被告、反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司。地址：河北省定州市商业街（中山新天地北侧）。法定代表人聂京广，该公司董事长。委托代理人李亚玲，河北归元律师事务所律师。委托代理人白贺，河北归元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）魏红肖。委托代理人王红伟，北京安科律师事务所律师。上诉人河北景奥房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2015）唐民初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河北景奥房地产开发有限公司的委托代理人白贺，被上诉人魏红肖及委托代理人王红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告魏红肖与被告景奥公司于2011年12月12日签订《商品房买卖合同》一份及还款协议一份（原告为乙方，被告为甲方），该合同中原告魏红肖��买受人，被告景奥公司为出卖人，合同载明，建筑面积为105平方米，单价为每平方米14761元，总房款金额（人民币）壹佰伍拾伍万元整，小写1550000元，使用年限50年。面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意，以产权登记面积为准，据实结算，多退少补。房屋交付期限为2011年12月31日。还款协议载明，乙方购买万宝利商厦门店15号商铺，建筑面积为105平方米，商铺总款1550000元，已交付房款930000元，剩余房款620000元，2012年1月20日前付10万元，3月25日前付52万元（无利息）。如乙方在规定的还款期限内无法还清全部房款，甲方有权收回该商铺，另行出售后退还乙方所交房款，并扣除违约金20000元。在原被告签订合同和协议时原告已交付房款930000元，到2012年6月26日原告共计交房款1480000元整。剩��的房款原告因发现该商铺面积只有85.59平方米，与合同约定面积不一致才没交清。经到唐县房地产交易管理所核实，原告所购买的位于唐县光明路万宝利商厦一层临街门市15号商铺产权面积为85.59平方米。房屋交付后，至今未办理房屋权属登记手续。上述事实有原告提交的2011年12月12日签订《还款协议》、交款收据、被告提供的《商品房买卖合同》、法院调取的唐县房地产交易管理所证明及当事陈述、庭审笔录予以证实。原审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》一份及《还款协议》一份是双方真实意思表示，又不违反国家法律行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。房地产交易管理所是办理房产证的机关，唐县房地产交易管理所所作出的房屋产权面积为85.59平方米的证明，合法有效，予以确认。在本案中原告与被告景奥公司签订的合同中约定如房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意，以产权登记面积为准，据实结算，多退少补。原告购买的房屋实际产权面积为85.59平方米，原告多交付216528.57元（1480000元-1550000元÷105平方米×85.59平方米），根据公平原则，原告已经知道多交付，没有再交付的必要，原告未按还款协议全部交付房款，且到2012年6月26日被告继续收取原告的房款，已表明被告继续履行与原告之间的房屋买卖合同，原被告之间签订的还款协议对双方没有约束力，因此，原告未按还款协议全部交付房款，并不属于原告违约。原告要求被告返还多交付的房款216528.57元，及被告协助原告办理房屋权属登记手续，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当返还原告方多交付的房款及被告协助原告办理房屋权属登记手续。因此，原告要求被告返还多交付房款216528.57元及被告协助原��办理房屋权属登记手续的主张，符合法律规定，予以支持。被告反诉称，依法解除双方于2011年12月12日签订的《房屋买卖合同》，并责令被反诉人将坐落于唐县万宝利商厦第1座第1层门店15号房返还反诉人；判令被反诉人支付违约金2万元的主张，属证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、被告河北景奥房地产开发有限公司于判决生效后十日退还原告魏红肖房款216528.57元；二、被告河北景奥房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告魏红肖办理房屋产权登记手续；三、驳回被��（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4548元、反诉费150元，由被告河北景奥房地产开发有限公司承担，判决生效后七日内交纳。判后，河北景奥房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。理由：一、原审判决对于被上诉人的违约行为不予认定，既违背了事实，也有悖于法律规定。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《还款协议》可以证实，上诉人和被上诉人之间的房屋买卖关系，有着明确的履行顺序。被上诉人不仅存在违约行为，而且违约在先，上诉人有权拒绝履行。1、根据双方于2011年12月12日所签《商品房买卖合同》及《还款协议》可知，双方买卖商铺的履行顺序为（1）被上诉人于2010年12月20日交付上诉人购房款97.5万元；（2）上诉人于2011年12月31日前将房屋交付被上诉人；（3）被上诉人将余款在2012年3月25日前付清；（4）上诉人协助被上诉人办理房产登记；（5）以房产登记面积为准对交易价格据实结算。本案中，上诉人完成了房屋交付义务，而被上诉人却未将购房余款交付上诉人，至今仍有7万元购房款未予给付。根据《合同法》67条之规定，由于被上诉人未在法定期限内支付房款，上诉人有权拒绝协助被上诉人办理房屋登记，结算房款。2、原审判决以“公平原则”认定“原告已经知道多交付了房款，没有再交付的必要”不能成立。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第15条的规定及双方所签《商铺认购合同》第4条的约定，上诉人有权解除合同。原审法院无视法律规定直接以公��原则认定被上诉人的违约行为违背了法律原则的适用条件。二、原审认定本案所涉商铺实际面积为85.59平方米理据不足。被上诉人申请一审法院向唐县房产交易管理所调取的证明不能作为认定本案事实的依据。首先，房产所不具有测绘资质。其次，该证明未说明面积数据的来源、计算方式，且该数据的构成也没有图纸或者其他测绘方法予以证实。再次，该证明也不符合法定证据形式。因该证明不能作为证据使用，被上诉人也未提供其他证据证实本案所涉房屋面积为85.59平方米，应当承担举证不能的法律后果。综上，上诉人和被上诉人之间的商品房买卖关系存在先后履行顺序，因被上诉人未能按期交付房款，上诉人有权解除双方之间的买卖合同。请求二审法院撤销原判，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人魏红肖辩称，截至2012年，被上诉人支付的��屋价款已经超过了根据实际面积计算的价款，被上诉人不存在违约行为，上诉人也无法拒绝履行合同约定的义务，上诉人陆续收取被上诉人房屋价款的行为表明上诉人丧失了解除合同的权利。对于房屋实际面积的证据合法有效，如上诉人对面积测量结果有异议，应当通过其他方式解决，而不是诉讼，我们认可一审法院判决结果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人在二审中均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人河北景奥房地产开发有限公司和被上诉人魏红肖之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。双方对房屋的面积差异进行约定，双方同意据实结算，多退少补。根据合同约定，上诉人应当交付的房屋面积为105平方米，而上诉人实际交付的房屋面积为85.59平方米。因被上诉人已经支付的房款已经超出应交房款，且上诉人已将该房屋实际交付给被上诉人使用，故原审判决上诉人退还被上诉人多缴纳的房款并无不当。上诉人主张被上诉人未按照合同约定履行付款义务，被上诉人的行为已经构成根本违约，上诉人有权拒绝协助被上诉人办理房产登记、结算房款的抗辩理由不能成立。上诉人不认可唐县房管所出具的商铺面积证明，但其未提供相反证据予以证实其所交付房屋的实际面积，故本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4848元，由上诉人河北景奥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　娟代理审判员　康　然代理审判员　陈绍文二〇一六年四月十三日书　记　员　沈　飞关注公众号“”