（2016）浙0681民初1630号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2018-07-20

案件名称

蔡满华、蒋红光与浙江宏磊东南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

诸暨市人民法院

所属地区

诸暨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡满华,蒋红光,浙江宏磊东南房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2016）浙0681民初1630号原告：蔡满华。原告：蒋红光。委托代理人：蔡满华，女，1970年3月1日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市浬浦镇盘山村下村***号，系被告蒋红光的妻子。公民身份号码：3306251970********。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。法定代表人：戚建萍，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。原告蔡满华、蒋红光为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年2月2日诉讼来院。本院立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员余欢君独任审判，并于同年3月21日公开开庭进行了审理。原告蔡满华、蒋红光以及被告宏磊公司的委托代理人毛卫东、王和欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡满华、蒋红光起诉称：2012年9月10日，两原告与被告宏磊公司签订浙江省商品房买卖合同一份（并支付全部房款）。该合同第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前交付房子，但被告并未如期将房子交付给原告，按照购房合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第2种方式约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。现被告迟延交房已构成违约，故起诉要求被告支付从2014年9月30日起至实际交付日止按已付房价款万分之三计算的违约金（至2014年12月23日为28909.44元）。被告宏磊公司答辩称：对原告诉称的原、被告之间存在商品房买卖合同关系属实，被告也存在没有及时具备合同约定的交付条件构成违约的情形。双方签订的合同约定在2014年9月30日前交付房屋，涉案商品房在2014年9月30日前已经结顶，钥匙可以交付，也可以装修；竣工验收时间是在2014年10月17日，被告在2014年11月26日办理了竣工验收备案证明，2014年12月23日该商品房正式通电。因被告在2014年前后经营陷入困境，导致房屋交付迟延，被告希望能与原告和谐处理本案；如果双方不能达成调解协议的，被告认为就原告所受损失，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按同类同地段房屋租金标准来确定原告的损失，同时希望法庭根据合同法第114条以及合同法司法解释二第29条规定，对本案违约金予以调整。经审理，本院查明下列事实：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。2012年7月17日，被告宏磊公司与原告蔡满华、蒋红光签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同约定：“1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第6幢2单元021402号房屋出卖给蔡满华、蒋红光；2、该商品房建筑面积133.82平方米，每平方米价格8676元，商品房总价款为1161022元；3、买受人在合同签署之日支付首期房款611022元，余款550000元由买受人在合同签订后10日内办理完毕相关贷款手续；4、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；5、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告蔡满华、蒋红光支付了购房款1161022元。2014年11月26日，涉案商品房在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。同年12月23日，被告宏磊公司解决了涉案商品房的公配房送电问题。2014年12月27日，被告将涉案商品房交付给原告。上述事实，除到庭原、被告的陈述外，还有原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、关于鸿盛名邸小区送电时间的证明等证据证实，被告经质证对上述证据未提出异议，本院依法予以确认。对于被告提供的诸暨市人民政府办公室关于“鸿盛铭邸”楼盘电气配套工程款支付事项的协调会议纪要、房屋买卖协议及房屋明细复印件，因与本案缺乏关联性，故本院不作为有效证据予以认定；对于被告提供的房地产租赁估价报告，因该评估报告系被告单方委托形成，且原告对此不予认可，故本院对该证据的证明力不予认定。本院认为，原、被告于2012年7月17日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。现两原告已按照合同约定支付了全部购房款，被告却未在合同约定的期间内将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，故被告宏磊公司的行为已构成违约。至于违约期限的确定，因被告于2014年12月27日才交付商品房，故本院认定迟延交房的期间为合同约定的交房最后期限的第二天即2014年10月1日起至2014年12月26日止，共计87天。至于违约金的计算标准，原告认为应当按照商品房买卖合同确定的标准计算违约金，被告认为该约定的违约金过高，应根据房屋租金以及损失情况予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应当对违约金是否约定过高予以审查。本案中，原告未能提供证据证实被告的违约行为对其造成的实际损失，故综合违约金的补偿性、惩罚性和本案的合同履行情况以及当事人的过错程度，本院酌情对违约金的计算标准予以调整，即自2014年10月1日起至2014年12月26日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，计1161022元87天0.00015=15151.34元。对于被告提出的要求按照租赁损失计算违约金的辩称，本院认为，原告购房的目的不限于出租，租金仅是衡量损失的一个方面，并不等同于原告买入该房屋的全部损失，故对该辩称本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告蔡满华、蒋红光逾期交房的违约金15151.34元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告蔡满华、蒋红光的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费523元，依法减半收取261.50元，由原告蔡满华、蒋红光负担130.75元，由被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担130.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员　　余欢君二〇一六年四月十三日书　记　员　　赵　焕微信公众号“”