（2016）桂0703民初552号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-05-27

案件名称

广西钦州市天诚物业服务有限公司与黄秀山物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

钦州市钦北区人民法院

所属地区

钦州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广西钦州市天诚物业服务有限公司,黄秀山

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民事判决书（2016）桂0703民初552号原告广西钦州市天诚物业服务有限公司，住所地钦州市永福东大街16号悉尼阳光小区。法定代表人黄少杏，该公司总经理。委托代理人黄丽红，该公司主任助理。委托代理人林霞，该公司办公室主管。被告黄秀山，农民。原告广西钦州市天诚物业服务有限公司（以下简称天诚物业公司）与被告黄秀山物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法由审判员揭业萍适用简易程序于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄丽红、林霞到庭参加诉讼，被告黄秀山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告是广西上元置业有限公司（下称上元公司）聘请的物业管理公司，负责钦州市“悉尼阳光”住宅小区的物业管理服务，被告是“悉尼阳光”住宅小区7幢3单元X02室业主。自2012年10月以来一直拖欠原告的物业管理服务费等相关费用，截止2016年1月，尚欠公摊电费582.9元（2012.10-2015.11）、公摊水费32.4元（2012.10-2015.11）、生活垃圾费21元（2013.1-2013.3）、电梯维护费1110元（2013.1-2016.1）、物业管理费3236.4元（2012.10-2015.11），共4982.7元没有支付。被告的行为违反了《钦州市悉尼阳光住宅小区前期物业管理服务合同》的规定，根据该合同第三十一条、《前期服务协议》第八条第四款、《收取城市生活垃圾处理费协议书》第六条第二款的规定，被告拖欠的各项费用应从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，滞纳金共计7519.1元（2013.1-2016.1）。原告已为被告提供了相应的物业服务，有权直接向被告收取物业管理费及其他相关费用。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告应遵守原告与上元公司签订的《钦州市悉尼阳光住宅小区前期物业服务管理合同》及遵守《前期服务协议》的规定。被告欠费期间，原告曾以催款函的形式多次向被告催收未果。依据《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》第108条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判决被告支付自2012年10月至2016年1月所欠的物业管理费等共计4982.7元，滞纳金7519.1元，共12501.8元。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；2、住宅小区业主基本情况登记表、被告身份证复印件、二次装修审批表，证明被告是悉尼阳光小区7幢3单元402室业主；3、上元公司的营业执照、组织机构代码证、钦州市悉尼阳光住宅小区前期物业管理服务合同，证明被告应受《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》的约束；4、广西钦州市悉尼阳光小区业主入住合约、业主入住手册，证明被告与原告签订了业主入住合约，领取了业主入住手册，应受合约和手册的约束；5、钦州市物价局、钦州市建设规划委员会关于“悉尼阳光”小区物业服务收费的批复，证明原告收取的物业服务费及其他相关各项费用是经钦州市物价局核准的；6、商品房买卖合同，证明被告所购买的房屋位于钦州市永福东大街16号，是原告提供物业管理服务的小区；7、钦州市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告、收取城市生活垃圾处理费协议书、悉尼阳光小区水电费公摊公示，证明原告收取的每月7元生活垃圾处理费是按照规定收取的；8、悉尼阳光小区业主应收各项费用明细清单、催款函、律师函，证明被告尚欠的物业管理费、公摊水电费、生活垃圾处理费及应支付的违约金数额。被告黄秀山不作答辩，也没有向本院提交证据。本案证据经开庭质证，本院认证如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄秀山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据经本院审查核实，内容真实、来源合法，对本案待证事实具有证明力，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：钦州市悉尼阳光小区由上元公司开发建设，被告黄秀山是该小区7栋3单元X02房的业主。2009年8月25日，上元公司与原告签订了一份《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》，委托原告对悉尼阳光小区物业进行管理服务，负责向业主收取下列费用：物业管理服务费、电梯维护费、公共部位的公摊水电费、生活垃圾处理费等；委托管理期限自2009年9月1日起至悉尼阳光小区召开业主大会并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。物业管理服务费收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米0.68元；电梯维护费每户每月30元；生活垃圾处理费每户每月7元收取；公共部位公摊水电费按供应部门的供应价格计收；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起应每天按所欠物业管理服务费总额的3‰支付违约金。原告自2009年9月1日起在该小区内从事物业服务。2010年12月30日，被告黄秀山与原告签订《广西钦州市悉尼阳光小区业主入住合约》并领取《业主入住手册》，合约约定：立合约人确认应遵守《悉尼阳光业主手册》的各项规定及城市管理法规；严格遵守《业主手册》中的所有管理规章制度，同意悉尼阳光物业管理处为本小区提供物业管理服务，按时缴纳物业综合服务费和公摊水电费等内容。根据《商品房买卖合同》记载，被告黄秀山的住宅建筑面积为128.19平方米，应按每月每平方米0.68元交纳物业服务费，自2012年10月起至2016年1月，被告未向原告交纳物业服务费等各项费用共计4982.7元，其中2012年10月至2015年11月的公摊电费582.9元；2012年10月至2015年11月的公摊水费32.4元；2013年1月至2013年3月的生活垃圾费21元；2013年1月至2016年1月的电梯维护费1110元；2013年1月至2016年1月的物业服务费3236.4元。原告先后于2013年4月24日、2015年2月9日、2015年11月16日，采取张贴拍照、国内挂号信邮寄和律师函催收的方式向被告催收未果。2016年2月25日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，钦州市悉尼阳光小区至今未成立业主委员会。本院认为，原告与广西上元置业有限公司签订的《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》及与被告黄秀山签订的《广西钦州市悉尼阳光小区业主入住合约》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》对悉尼阳光小区全体业主具有约束力。原告作为悉尼阳光小区物业服务企业，有权按《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》的约定收取物业服务费用。被告黄秀山作为悉尼阳光小区的业主，应按《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》的约定，按时交纳物业服务费。因此，原告请求被告黄秀山支付自2012年10月至2016年1月的物业服务费4982.7元合法有理，本院予以支持。关于违约金的问题。原告请求按欠款总额的日3‰计算违约金明显过高，本院酌情予以调整，即违约金的计算参照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条规定的加倍计算迟延履行期间的债务利息的计算利率（日万分之一点七五），以每月应交纳的物业服务费（含电梯维护费、公摊水电费和生活垃圾费）为基数，自2013年1月1日起分段计算至2016年1月31日。具体计算如下：2013年1月1日至2013年1月31日（31天），以16.7元为基数，违约金为0.09元；2013年2月1日至2013年2月28日（28天），以31.8元为基数，违约金为0.16元；2013年3月1日至2013年3月31日（31天），以48.3元为基数，违约金为0.26元；2013年4月1日至2013年4月30日（30天），以194.5元为基数，违约金为1.02元；2013年5月1日至2013年5月31日（31天），以335.9为基数，违约金为1.82元；2013年6月1日2013年6月30日（30天），以485.6元为基数，违约金为2.55元；2013年7月1日至2013年7月31日（31天），以625.8元为基数，违约金为3.39元；2013年8月1日至2013年8月31日（31天），以769.4为基数，违约金为4.17元；2013年9月1日至2013年9月30日（30天），以916.8元为基数，违约金为4.81元；2013年10月1日至2013年10月31日（31天），以1060.2元为基数，违约金为5.75元；2013年11月1日至2013年11月30日（30天），以1206.7元为基数，违约金为6.33元；2013年12月1日至2013年12月31日（31天），以1350.8元为基数，违约金为7.33元；2014年1月1日至2014年1月31日（31天），以1493.4元为基数，违约金为8.1元；2014年2月1日至2014年2月28日（28天），以1628.4为基数，违约金为7.98元；2014年3月1日至2014年3月31日（31天），以1764.6元为基数，违约金为9.57元；2014年4月1日至2014年4月30日（30天），以1894.4元为基数，违约金为9.95元；2014年5月1日至2014年5月31日（31天），以2022.6元为基数，违约金为10.97元；2014年6月1日至2014年6月30日（30天），以2152.3元为基数，违约金为11.3元；2014年7月1日至2014年7月31日（31天），以2280.6元为基数，违约金为12.37元；2014年8月1日至2014年8月31日（31天），以2412.2元为基数，违约金为13.09元；2014年9月1日至2014年9月30日（30天），以2541.2元为基数，违约金为13.34元；2014年10月1日至2014年10月31日（31天），以2671.2元为基数，违约金为14.49元；2014年11月1日至2014年11月30日（30天），以2801.4元为基数，违约金为14.7元；2014年12月1日至2014年12月31日（31天），以2930.1元为基数，违约金为15.9元；2015年1月1日至2015年1月31日（31天），以3060.9元为基数，违约金为16.61元；2015年2月1日至2015年2月28日（28天），以3191元为基数，违约金为15.64元；2015年3月1日至2015年3月31日（31天），以3321.1元为基数，违约金为18.02元；2015年4月1日至2015年4月30日（30天），以3450.1元为基数，违约金为18.11元；2015年5月1日至2015年5月31日（31天），以3580.4元为基数，违约金为19.42元；2015年6月1日至2015年6月30日（30天），以3709.6元为基数，违约金为19.48元；2015年7月1日至2015年7月31日（31天），以3838.8元为基数，违约金为20.83元；2015年8月1日至2015年8月31日（31天），以3968.3元为基数，违约金为21.53元；2015年9月1日至2015年9月30日（30天），以4098.1元为基数，违约金为21.52元；2015年10月1日至2015年10月31日（31天），以4227.5元为基数，违约金为22.93元；2015年11月1日至2015年11月30日（30天），以4358.6元为基数，违约金为22.88元；2015年12月1日至2015年12月31日（31天），以4489.6元为基数，违约金为24.36元；2016年1月1日至2016年1月31日（31天），以4617.9元为基数，违约金为25.05元。以上违约金合计445.82元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄秀山支付给原告广西钦州市天诚物业服务有限公司物业服务费4982.7元；二、被告黄秀山支付给原告广西钦州市天诚物业服务有限公司逾期付款违约金445.82元（违约金已计算至2016年1月31日，自2016年2月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，以4617.9元为基数，按日万分之一点七五计算）。案件受理费112元，减半收取56元，由被告黄秀山负担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员　　揭业萍二〇一六年四月十三日书记员　　卢春光附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度搜索“”