（2015）珠香法民三初字第1280号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-11-02
案件名称
吕如松与广东承龙文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香洲区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕如松,广东承龙文化艺术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第1280号原告：吕如松，男，汉族，户籍所在地珠海市香洲区，公民身份号码×××6510。委托代理人：李庆瑞，广东汉基律师事务所律师。委托代理人：颜国虎，男，汉族，××年××月××日出生，户籍所在地珠海市香洲区。被告：广东承龙文化艺术有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：林友明。原告吕如松诉被告广东承龙文化艺术有限公司（以下简称“承龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王敏、人民陪审员黄建华以及人民陪审员闫太民组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕如松的委托代理人李庆瑞、颜国虎到庭参加诉讼，被告承龙公司经本院依法公告送达开庭传票及应诉资料未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理，本案现已审理终结。原告吕如松诉称：2013年8月27日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将拥有的位于珠海市香洲区兴华路115号二楼西边一半，三、四、五、六楼，建筑面积共7146.40㎡的房地产租给被告使用，用途为商业展示厅、办公会所、仓储及美术馆；租期六年（从2013年8月27日至2019年8月27日止）。原告净收月租金l46501.2元，租赁税及其他一切税费均由被告缴纳。按月支付租金，于每个月的最后一天支付下一个月的租金至原告指定的账户；若每逾期一日，被告按月租金的0.05%支付违约金；如超期30天没交租金，则视为被告违约，原告有权终止合同并没收押金，收回所有物业。协议书还约定了解除合同的情形、以及租赁物的转让转租、装修和增加设备，以及维护费用分担等事项。签订协议后，原告依约将租赁物交给被告使用，但被告却不完全履行协议书义务，拖欠租金。至2015年7月7日，被告拖欠租金1939200.41元，应交违约金243924.48元，合计2183124.89元。特别是被告自2015年1月后，没付过分文，构成根本违约。原告多次追讨，被告敷衍塞责。为维护自己的合法权益，原告吕如松起诉请求：一、判令被告支付拖欠的租金人民币1939200.41元和违约金243924.48元（该二项暂计至2015年7月7日，此后的租金或房屋占有费仍按约定的租金核准计算，逾期付款违约金仍按每月0.05%支付）；二、判令解除双方2013年8月27日签订的《房屋租赁协议书》，被告立即腾迁房屋场地等租赁物交还给原告；三、判决被告给付300000元押金归原告所有；四、被告承担本案的诉讼费用及其他费用。原告吕如松为其诉称向本院提交如下证据：1、房屋租赁协议书（合同编号20130820号）；2、支付租金明细、违约金清单（香洲工业北区第9栋厂房第二层西边的一半及三、四、五、六层）；3、房地产权证（粤房地证字第××号）；4、证据1的附件一吕如松的建行账户和吕如松的建行账户存折明细。被告承龙公司在一审辩论终结后以书面方式向本院提交一份情况说明称：一、双方约定的违约金过份高于给原告造成的实际损失，被告请求法院降低违约金的承担比例。双方在租赁合同中约定：被告若不按时间支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按月的0.05%支付违约金。前述关于违约金的约定过高高于给原告所造成的损失，根据《合同法》相关规定，故被告请求贵院降低违约金的承担比例。二、原告主张没收30万押金的同时又主张被告承担243924.48元的违约金，若将两主张同时适用明显对被告不公。双方在租赁合同中就被告违约时的责任规定有支付违约金、押金不退两种方式，如果将此两种方式同时加罚于被告，在单独适用违约金已过高于给原告所造成的损失的情况下，再加上没收被告押金则大大加重了对被告的惩罚，对被告明显不公，因双方在合同中明确约定的违约金已过分高于给原告造成的实际损失，被告认为不应同时适用没收押金。对于被告已支付的30万元押金应当在未付租金进行抵扣或退还给被告。被告承龙公司在法定期间内未提交证据。经审理查明：2013年8月27日，以原告为出租人（甲方）、被告为承租人（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定原告将位于珠海市香洲区兴华路115号二楼西边一半，三、四、五、六楼（即原香洲工业北区第9栋厂房的第二层西边的一半及三、四、五、六层全部）（房产权证号为：粤房地证字第××号），建筑面积共7146.40平方米产权出租给被告使用，电梯2台及水电设施等；物业用途为商业展示厅、办公会所、仓储及美术馆。第二条就价格、期限与付款方式约定：1、物业每月租金为l46501.2元。2、租赁期限为六年，免收3个月装修租金（即2013年8月27日至11月27日为装修期），实际租赁期限自2013年11月27日至2019年8月27日止。3、被告于2013年11月27日至2019年8月27日开始支付实际租赁期的租金，按月支付租金，于每个月的最后一天支付下一个月的租金至原告指定的账户（户名为吕如松、账号为30×××32、开户银行为中国建设银行珠海分行吉大支行，见合同附件），月租金为146501.2元净收，租金中不包含与本租赁手续相关的税款；双方还约定被告可指定由林友明私人代被告支付租金和押金给原告。4、被告需将押金300000元支付给原告作为此次租用物业的押金，租赁期满，被告返还该房屋应当符合正常使用的状态，相互结清各自应当承担的费用，原告将押金退回给被告。5、被告若不按时支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告按月租金的0.05%支付违约金，如超期30天没交租金，则视为被告违约，原告有权终止合同并没收押金，且收回所有物业，被告新增设备除外。该协议书还约定了租赁物的转让与转租、装修和增加设备、维护养护责任、费用负担、协议的终止、变更和解除等事项。签订协议后，被告向原告缴纳押金300000元，原告依约将租赁物交给被告使用。被告分别于2013年12月20日、2014年1月24日、2014年3月17日、2014年5月13日、2014年9月16日、2014年10月30日、2014年12月19日向原告支付七笔租金，其中2015年9月16日支付146000元，其余六笔每次支付146501.2元，共计1025007.2元，其余租金一直拖欠未付。原告陈述被告目前未在涉案租赁物业经营，但有些物品存放于租赁物业内，并已被深圳市南山区人民法院和珠海市香洲区人民法院查封。本院认为：被告承龙公司经公告传唤未到庭，应承担相应的法律后果，本院依据原告吕如松举证和当庭陈述查明事实，予以认定。原、被告于2013年8月27日签订的《房屋租赁协议书》是当事人真实意思表示，内容上不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。签订协议书后，被告向原告陆续支付了七笔租金，但未依约按期足额缴付租金，已构成违约。根据《房屋租赁协议书》约定，被告如超过30天没交租金，则视为被告违约，原告有权终止合同并没收押金，且收回所有物。故原告要求解除双方2013年8月27日签订的《房屋租赁协议书》，被告腾退涉案租赁物业和没收被告已付押金300000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告要求退还押金或以押金抵扣未付租金的说法，理据不足，本院不予采纳。关于欠付租金数额，自2013年11月27日至2016年1月14日共25个月又18天，被告应向原告支付租金共计3750430.72元，被告已付租金1025007.2元，尚欠原告租金2725423.52元（3750430.72元－1025007.2元）。关于违约金问题，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形以及被告违约对原告造成的损失等因素。至2016年1月14日被告租赁原告物业长达25个多月，被告仅支付原告不足7个月的租金；原告起诉被告后，被告怠于应诉，拖延时间，造成原告损失扩大；其他案外人查封被告名下财产并保管于租赁物业内，进一步加重原告损失，原告按合同约定请求违约金并不过分高于原告损失。原告确认被告已付租金为2013年11月27日至2014年6月27日7个月租金，虽数额不足7个月租金但视为被告足额未按期支付，并据此计算租金违约金，不违反法律规定。本院支持被告向原告支付以每月应付租金（其中25个月每月为146501.2元、另18天为87900.72元）为基数，以每日万分之五标准按被告拖欠租金天数计至2016年1月14日违约金为453490.8元以及以租金2725423.52元为基数，自2016年1月15日起按每日万分之五标准计至租金付清日止的违约金。关于占用使用费和占用使用费的违约金，原、被告之间租赁合同解除之后，被告腾退涉案租赁物业之前，原告请求被告仍按《房屋租赁协议书》约定标准支付占用使用费和相应的违约金，符合法律规定，本院予以支持。故被告向原告支付自2016年1月15日起按每月146501.2元计至被告腾退租赁物业之日止的占用使用费以及以欠付占用使用费为基数，自被告拖欠占用使用费之日起按每日万分之五标准计至占用使用费付清日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吕如松和被告广东承龙文化艺术有限公司2013年8月27日签订的《房屋租赁协议书》予以解除；二、被告广东承龙文化艺术有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告吕如松腾退位于珠海市香洲区兴华路115号二楼西边一半，三、四、五、六楼（建筑面积7146.4平方米）的租赁物业；三、被告广东承龙文化艺术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕如松支付至2016年1月14日的租金人民币2725423.52元；四、被告广东承龙文化艺术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕如松支付拖欠租金至2016年1月14日的违约金人民币453490.8元以及以租金人民币2725423.52元为基数，自2016年1月15日起按每日万分之五标准计至租金付清日止的违约金；五、被告广东承龙文化艺术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕如松支付自2016年1月15日起按每月146501.2元计至被告腾退租赁物业之日止的占用使用费；六、被告广东承龙文化艺术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕如松支付以欠付占用使用费为基数，自被告拖欠占用使用费之起按每日万分之五为标准计至占用使用费付清日止的违约金；七、确认被告广东承龙文化艺术有限公司向原告吕如松已付押金人民币300000元由原告吕如松没收。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币131970元，由被告广东承龙文化艺术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人之人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 王 敏人民陪审员 黄建华人民陪审员 闫太民二〇一六年四月十三日书 记 员 胡 锦朱梦春