（2016）鲁13民终586号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2017-02-20
案件名称
杨国栋诉临沂茂业百货有限公司租赁合同纠纷二审判决书
法院
山东省临沂市中级人民法院
所属地区
山东省临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨国栋,临沂茂业百货有限公司,杨林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁13民终586号上诉人（原审被告）：杨国栋，男，1982年10月30日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区解放路***号*单元***室。委托代理人：孙希星，山东沂州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂茂业百货有限公司。住所地：临沂市兰山区红旗路**号。法定代表人：王福琴，总经理。委托代理人：夏西昌，男，1982年11月18日出生，汉族，系该公司职工，住临沂市兰山区解放路183号。委托代理人：胡顺雨，山东三禾律师事务所律师。原审被告：杨林（系上诉人杨国栋之父），男，1955年4月13日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区解放路***号*号楼*单元***室。上诉人杨国栋因与被上诉人临沂茂业百货有限公司（简称茂业公司）、原审被告杨林租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2015）临兰商初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。茂业公司一审诉称，2013年，被告杨国栋与原告签署了《配套项目租赁合同》，依合同约定原告将位于茂业公司1F中厅东侧（建筑面积：100平方米）出租给被告经营“芭克闪冰”，合同期限自2013年6月1日至2014年5月31日。同时，被告杨林出具一份《担保书》，其同意为杨国栋与原告合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。《配套项目租赁合同》约定各种费用计收标准如下：1、租金计收方式：被告应在租赁期间内每月向原告缴纳租金5300元。2、水电费按照实际用水用电数量及市政标准计介由原告代收代缴。租金、设施服务费、水电费按月缴清租金，被告应于每月25日-30日期间交纳下月租金及设施服务费。合同签订后，原告依约将租赁场地交付给被告使用并履行了合同约定的全部义务，但被告长期拖欠原告租金、水电费等费用，后虽补缴了部分费用，但均不足以弥补往期欠款，被告一直处于累积欠款的状态，经原告多次口头、书面催缴，被告均以种种理由予以推脱，截至2015年1月28日，被告已累计拖欠原告上述费用合计58880.50元。原告认为，《配套项目租赁合同》、《担保书》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的全部义务。被告杨国栋拖欠原告租金、设施服务费等各项费用的行为，已严重违反了合同约定的义务，构成根本性违约。依据合同2.2条和2.9条的规定，被告杨国栋应当自逾期支付违约金，截至2015年1月28日，被告杨国栋应向原告支付违约金14249.09元。同时，依据合同9.1条约定，被告杨国栋拖欠租金、水电费等20日以上的原告有权单方解除合同。被告杨林应承担连带清偿责任。请求判令解除原被告双方之间的租赁合同及相关补充协议，并判令被告将场地恢复原状；请求判令被告杨国栋向原告支付拖欠的租金、水电费、设施服务费等共计58880.50元；请求依法判令被告杨国栋按照每逾期一日千分之一的标准向原告支付逾期租金等费用部分的违约金直至上述欠款全部清偿完毕之日止，上述违约金暂计至2015年1月28日金额为14249.08元，前述两项费用合计73129.58元；判令被告杨林与被告杨国栋就上述诉求承担连带责任。杨国栋一审答辩，原告诉求与事实不符，原告并未按约定实际履行租赁合同，原告仅租赁20余平方给被告使用，且在经营过程中出现纠纷，致使被告一直无法正常经营，被告严重亏损。原告诉求的租金与水电费核记金额与实际不符。杨林一审未作答辩。原审法院经审理查明，2013年1月19日，原告茂业公司作为甲方与作为乙方的被告杨国栋签订《配套项目租赁合同》，约定：甲、乙双方就乙方租赁甲方场地的相关事宜，经协商一致，签订本合同。第一条，乙方租赁场地位于1F中厅东侧，建筑面积为100平方米；乙方租赁场地经营范围限于冰淇淋项目。租赁期限自2013年6月1日起至2014年5月31日。甲方于2013年4月20日将租赁场地交付乙方，甲方给予乙方40天的装修期，乙方装修期自租赁场地交付之日起至2013年5月31日止。如果乙方在装修期结束后仍在装修未营业的，则视同乙方装修期结束，乙方应按合同约定自装修期结束次日起每月按时交纳相关费用。装修期内乙方无需交纳租金及设施服务费，但应承担本合同约定的或实际产生的其它相关费用。第二条，合同签订后三日内乙方以现金或转账方式向甲方交纳租赁保证金5000元。乙方在租赁期满撤场后六个月内无商品质量或售后服务等问题发生的，租赁保证金应在乙方撤场六个期满后五个工作日内以不计息方式退还乙方。如果乙方租赁期满撤场后六个月内发生商品质量或售后服务问题，甲方在扣除赔偿费用后，应把保证金额的余额于乙方撤场之日起满六个月后的五个工作日内，以不计息的方式退还乙方。乙方在租赁期间每月向甲方交纳租金为5300元，按月缴清租金。除首月租金外，乙方应于每月25-31日期间向甲方交纳下月租金及设施服务费。若由乙方自行收银的，租金直接由乙方用现金或转账形式交纳，甲方提供票据。若由甲方代收为收的，租金由甲方直接从乙方当月销售总额中扣除，若当月销售额不足扣除的，乙方应在次月15日内以现金形式补交差额部分。乙方未及时补交的，甲方可从乙方以后各月销售总额中担除直到足额。乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金。首月基本租金及最后一个月的基本租金为乙方在该月实际租赁的天数乘以日基本租金金额所计算出的得数。乙方须于装修前，向甲方商场管理单位提出书面装修申请及装修设计图，并向甲方交纳装修/施工保证金3000元，乙方只有在甲方同意乙方的装修方案和已经交纳装修保证金的前提下才能开始装修，并应服从甲方有关部门管理，遵守相关法律法规，否则甲方有权强制拆除，所产生的费用由乙方承担，所造成的损失由乙方负责。乙方在进场装修之日，以现金或转账形式向甲方交纳第一个月租金5300元。乙方自行安装水电表、燃气表等设备，由乙方自行承担一切费用；对于每月所产生的水、电、气等费用甲方以计表读数，参照市政标准并考虑甲方人工、损耗等成本后综合计价代收代缴。如当地有关收费标准发生变化，甲方向乙方收取的费用也同时作相应调整。排污费、绿化费等政府部门需要收取的相关费用乙方须在收到甲方交费通知后5日内交纳，甲方的交费通知应附有关部门的收费收据或缴费通知；如相关部门收取是针对甲方整体收取的，甲方应依照乙方租赁场地面积与甲方整体营业面积的比例向乙方收取相关费用。2乙方逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向甲方支付违约金。乙方自主经营，自派营业员，自收收银，自行纳税，自行办理营业执照等相关法定证照。乙方不得将经营设施、场地等向任何第三人作担保或转让、整体或部分转租、转借，不得擅自与他人合用。租赁期满或在本合同被提前终止时，乙方应在甲方书面通知所确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好状态并予以退还，否则，乙方每逾期一天，须向甲方交纳滞纳金（相当于两倍的日租金及营运管理费）。乙方拖欠租金（场地租赁费）、水电费、设施服务费等合同约定费用中任何一项，拖欠天数超过（10）天或者总费用超过10000元，甲方有权停止包括水电、空调及电话在内的一切服务项目，因此造成的任何损失由乙方自行承担。同时，甲方有权按照合同其他条款约定追究乙方违约责任。如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需交纳，甲方并保留进一步向乙方追究法律责任的权利：拖欠租金20日以上（含20）的；拖欠水、电、燃气等费用20日以上（含20日）的；擅自中止营业8小时以上的；擅自将经营场地或设施作担保、转借、转包、转让。合同期内，甲方若提前解除合同，应提前三个月书面通知乙方，乙方自收到书面通知后一个月内作出书面答复，否则视为乙方同意解除合同。上述《配套项目租赁合同》签订的同时，原告作为甲方与作为乙方的被告杨国栋签订了《茂业百货促销服务协议》、《茂业百货供应商用电协议》。《茂业百货促销服务协议》约定：鉴定乙方为甲方供应商，并在甲方商场经营，甲乙双方经友好协商，达成协议，乙方同意使用甲方发行的会员卡，并同意接受相应的会员卡积分服务及提货凭证服务。乙方同意积极参加甲方组织的统一促销活动，并同意向甲方支付促销服务费383元/月；该费用由乙方在双方合同成立后三日内以现金或转账方式向甲方缴纳，如乙方未按约定向甲方支付上述费用，甲方有权从应付乙方货款中扣除。本补充协议有效期自2013年6月1日起至2014年5月31日止。《茂业百货供应商用电协议》约定乙方同意每月按甲方交费通知单向甲方缴纳供应商用电，该费用由甲方每月从乙方货款中扣除。2013年5月10日，被告杨林向原告出具了内容为“本人杨林，自愿为杨国栋在贵公司临沂茂业百货店所设芭克闪冰专柜的经营活动作担保人，本人同意为杨国栋与贵公司合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任”的《担保书》。2014年1月21日，原告以国内标准快递的方式向被告发出内容为“致芭克闪冰（杨国栋）：自本项目6月1日正式营业至今，贵方在我司租赁场地经营期间不按时缴纳合同约定的相关费用，至今拖欠费用共计15295.5元。明细如下：自2013年6月1日至12月31日期间欠房租31800元，欠设施服务费1800元，欠电费8161.5元。贵方在进场前有向我司缴纳合同质保金5000元，装修押金3000元，信息服务费1000元，推广费1000元，一个季度的房租15900元，一个季度的设施服务费900元。在合作期间为提高本项目的人气及销售，参与商场促销活动两次，我司收贵方结算券共计1666元。除去贵方已缴纳的一季度费用外，再抵扣掉：合同质保金、装修押金及结算券后，2013年度贵方还欠我司费用共计15295.5元。依照合同第九条9.1款如乙方出现下列任何一情况的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需交纳，甲方并保留进一步向乙方追究法律责任的权利”的解约公函，该解约公函于2014年1月22日由杨国栋签收。2014年2月19日，原告向被告杨国栋发出内容为“致芭克闪冰（杨国栋）：在解约公函下发后经贵我双方约定，本项目在元霄节过后将商铺归还我司，现我司要求贵方在三日内将所有撤柜手续办理完毕，将租赁场地恢复到租赁前的状态以便我司重新招商运营。并要求贵方在三日内将拖欠我司2013年度费用共计15295.5元进行缴纳！即要于2014年2月21日前根据合同约定返还商铺。逾期我司将以法律程序追究其经济责任！特此公函给予告知”的公函。2014年6月13日，原告向被告杨国栋发出内容为“芭克闪冰杨国栋：贵我双方于2013年6月1日签订的《配套项目租赁合同》已到期，鉴于贵方一直以来经常拖欠租金，故我司经研究决定不与贵方续签合同，同时，请贵方：1、鉴于贵方在原合同到期后一直坚持在原场地经营，故请贵方于2014年6月18日前撤出，按原合同约定将租赁场地交还我司，相应租金、物业管理费、促销费用等也将按原合同约定标准计收至贵方按照原合同约定交还租赁场地之日。2、截止2014年5月31日，贵方共拖欠我司费用29848.5元（其中租金21200元、促销费184元、电费8484.5元），请贵方于2014年6月20日前向我司一次性付清上述费用。3、自2014年6月1日起至贵方按原合同约定交还租赁场地之日的相关费用，双方按原合同约定标准进行结算，并请贵方在交还租赁场地之日一次性付清。请贵方严格按原合同及本公函履行交还场地及支付相关费用的义务，否则我司将依据原合同及相关法律法规，追究贵方的法律责任”的《关于临沂人民广场店配套项目芭克闪冰不再续约及欠款催缴的公函》。2014年12月16日，原告以国内标准快递方式向被告发出内容为“杨国栋，根据贵我双方专柜合同约定，截止2014年11月30日贵司拖欠我司款项共计30851.17元，扣除所缴纳的质保金、装修押金后合计欠款22851.17元。鉴于此，我司郑重函告贵司，应于本-日前一次性向我司付清上述欠款22851.17元；贵司不履行上述义务，我司将按合同相关约定条款执行，采取包括但不限于诉讼在内的一切法律手段，追究贵司偿还欠款及应承担的违约责任。特此函告，2014年12月4日”的公函，该公函于2014年12月17日由杨林签收。原告提供的抄记电表记录记载：被告杨国栋经营的芭克闪冰2013年7月用电起止码1493-2222、8月用电起止码2222-3089、9月用电起止码3089-3827、10月用电起止码3827-4500、11月用电起止码4500-5027、12月用电起止码5027-5441、2014年1月用电起止码5441-5906、2月用电起止码5906-6258、3月用电起止码6258-6471、4月用电起止码6471-6605、5月用电起止码6605-6767。被告杨国栋对该抄记电表记录中2013年9月“高艳”签字、11月“杨国栋”签字、2014年2月“杨国栋”签字，予以认可，对其它月份签字，不予认可。2013年1月21日被告杨国栋向原告交纳杨国栋一楼芭克闪冰租金（3个月）15900元、质保金5000元、促销服务费2900元、装修押金3000元。本案庭审中，原告陈述：被告杨国栋实际承租时间为2013年6月1日至2014年5月31日，我们诉讼请求被告支付的费用也都是这个期间的费用，具体是租金63600元、电费10150.5元、品牌推广服务费1000元、设施服务费4596元，共计79346.5元，扣除被告杨国栋已交纳20466元，所以诉讼请求数额为58880.5元；被告实际在2014年7月从承租场地搬走。对于电费，我们公司标准是按每度1.5元计算，向电业局交纳是按每度1.17元交纳。原告起诉的数额中并没有将被告杨国栋交纳的装修押金3000元、质保金5000元扣除。被告杨国栋2013年9月前已交纳2013年度租金等20466元，包括租金15900元、促销活动使用芭克闪冰礼品费826元和840元、促销服务费1900元、品牌推广费1000元。被告杨国栋陈述：我是2013年5月份开始承租，2014年2月份我停止经营，到2014年6月21日我撤走柜台，不再承租。我承租期间，高艳、高振东都是我的雇员。原告按每度1.5元计算电费太高，应按每度1.27元计算。原告于2015年2月3日提起本案诉讼。上述事实的有关证据均已收集记录在卷。原审法院认为，原告茂业公司与被告杨国栋签订《配套项目租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原告、被告杨国栋均应全面履行配套项目租赁合同约定。《配套项目租赁合同》签订后，原告依约履行了合同，将场地交付被告杨国栋使用，被告杨国栋未按合同约定支付场地租赁费、水电费、促销服务费，构成违约，应当承担违约责任。《配套项目租赁合同》约定的租赁期间为2013年6月1日至2014年5月31日，并且原告、被告杨国栋均认可2014年6月21日或者7月杨国栋已撤走柜台、不再承租的事实，并且原告请求的费用均是2014年5月31日之前的，因此，《配套项目租赁合同》实际上因被告杨国栋撤走柜台不再承租而实际解除、终止履行；实际解除、终止时间应为2014年6月21日。关于原告诉讼请求被告杨国栋应当承担的电费、促销服务费，《配套项目租赁合同》的附件《茂业百货促销服务协议》、《茂业百货供应商用电协议》均作了明确约定，被告杨国栋应当承担。关于电费的价款，被告杨国栋对原告计算价格每度1.5元提出异议，主张应以每度1.27元计算；对此，原告没有举证证明按每度1.5元计算电费的正当性，被告杨国栋按每度1.27元计算电费的主张，予以支持。被告杨国栋所用电数量，从原告抄表记录可以看出，电表起止码是连续的，被告杨国栋认可其中的三次记录，但没有举证证明其他抄表记录的非正当性，原告的抄表记录应当作为被告杨国栋用电数量的计算依据。被告杨国栋于2013年1月21日交纳的促销服务费2900元，原告折抵了其应承担的品牌推广服务费1000元和促销服务费1900元，应予确认；被告于2013年1月21日交纳的15900元租金，原告折抵了其应承担的租金，也应确认。被告于2013年1月21日交纳的质保金5000元、装修押金3000元，应当冲抵原告请求的租金、促销服务费、电费。关于《配套项目租赁合同》约定的未按约定交纳租金和费用按逾期一日支付欠费总额1‰违约金，约定数额过高，根据公平原则，应予调整，调整至同期银行贷款利率的4倍计算为宜；对于违约金的起算时间，因为双方约定的租金支付是按月支付，而电费是每月按原告交费通知单交纳，租赁过程延续的特点，采用2014年5月31日各项费用确定日起算违约金，较为合理妥当。原告诉讼请求被告杨国栋将场地恢复原状，但未举证证明被告杨国栋对场地的改变，所以原告的该项诉讼请求，无实际意义，不予支持。被告杨林于2013年5月10日向原告出具的担保书，具有保证担保的基本特征，应当认定为保证担保。该担保书中对保证方式、保证范围、保证期间均未明确，根据担保法的规定，其保证方式应为连带责任保证，保证范围应为杨国栋履行《配套项目租赁合同》对原告所负债务，保证期间应为杨国栋履行《配套项目租赁合同》所负债务确定之日起六个月。原告多次向被告发出公函，2014年12月16日的公函由被告杨林签收。被告杨林应当对被告杨国栋向原告所负债务，承担保证责任，与被告杨国栋负连带清偿责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决：一、原告茂业公司与被告杨国栋签订的《配套项目租赁合同》于2014年6月21日解除。二、被告杨国栋支付原告茂业公司租金38034元。三、被告杨国栋支付原告茂业公司电费8594.09元。四、被告杨国栋支付原告茂业公司促销服务费2696元。五、被告杨国栋支付原告茂业公司违约金（以49324.09为本数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的4倍计算，自2014年6月1日起计算至付清之日止）。六、被告杨林对上述判决二、三、四、五项负连带履行责任。七、被告杨林在承担保证责任后享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告杨国栋追偿的权利。八、驳回原告茂业公司其他诉讼请求。上述判决二、三、四、五、六项于本判决生效后10日履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1628元，由原告茂业公司负担486元，由被告杨国栋、杨林共同负担1142元。上诉人杨国栋不服原审判决，向本院提起上诉称，1.一审法院认定事实不清，判决上诉人应再支付被上诉人租金38034元、电费8594.09元，促销服务费2696元以及承担违约金错误；上诉人不应再支付被上诉人任何费用。2013年1月19日上诉人与被上诉人签订的《配套项目租赁合同》约定租赁场地位于1F中厅东侧，建筑面积为100平方米，租金每月5300元，共计63600元。2013年1月21日上诉人交纳了15900元租金、质保金5000元、促销服务费2900元、装修押金3000元共计20466元。而被上诉人未按合同约定履行严重违约，交付房屋时仅将20多平方交付给上诉人使用，面积相差近80平方，被上诉人将剩余的近80平方又租给苹果数码，租赁期间上诉人一直交涉，但被上诉人拒不履行合同，承诺不收取房租费，被上诉人的违约行为致使上诉人租赁期间使用价值降低，无法正常经营，损失严重。2.签订合同时，双方还约定商场只允许上诉人经营冰激凌，但被上诉人在合同履行期内，又允许三家经营冰激凌，被上诉人的违约行为以及上诉人位置差，致使上诉人经营亏损。3.2013年6月1号，被上诉人为促销其他商品，满一定金额送冰激凌，购买了上诉人冰激凌价值2440元，至今未付款。4.开业后被上诉人应将装修押金3000元、合同期满后，质保金5000元，被上诉人至今未付。综上所述一审法院对被上诉人的严重违约行为，不予审理查明，竟支持被上诉人的无理诉求，认定事实严重不清，适用法律严重错误。请求二审法院依法查明事实，依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人茂业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人上诉诉称交付房屋仅交付20多平方米，面积相差80多平方米，明显与事实不符。在双方签订的租赁合同中明确约定了建筑面积为100平方米，且被上诉人已经按照合同约定履行了相关义务。2.上诉人诉称允许三家经营冰激凌及购买上诉人价值2440元的冰激凌不属实。在合同中并没有书面约定只允许上诉人一家经营冰激凌，且上诉人诉称的2440元也没有提供任何证据予以证实。3.装修押金及质保金由于上诉人的违约行为已经按照合同的约定予以扣除。原审法院判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。原审被告杨林述称，我没有见过担保合同，没有签过字。本院二审查明的事实和一审一致。本院认为，被上诉人茂业公司与上诉人杨国栋、被上诉人杨林签订的《配套项目租赁合同》及其附件《茂业百货促销服务协议》、《茂业百货供应商用电协议》、担保书，均系双方当事人的真实意思表示，且均不违反相关法律法规的效力性的强制性规定，均合法有效。双方均应按约履行各自的义务。被上诉人已按合同约定向上诉人如期交付了涉案租赁场地，上诉人理应按约支付租金等费用。被上诉人杨林在原审法院依法传唤时未到庭参诉，依法应视为其放弃相应的诉讼权利，且其在二审中虽主张其没有见过担保合同，也没有签过字，但并未申请对签字及手印进行司法鉴定，故依法应认定担保书合法有效。上诉人主张被上诉人没有按约交付足够面积的场地，但未提供合法有效的证据予以证实，依法不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人违约允许三家经营冰激凌及其欠上诉人冰激凌款2440元，前者无合同依据，对后者上诉人也未提供任何证据予以证实，依法均不能成立，本院均不予支持。关于装修押金及质保金，因上诉人的违约拖欠租金的行为，被上诉人按照合同的约定予以扣除，并无不当。上诉人此主张不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1628元，由上诉人杨国栋负担。本判决为终审判决。审判长 杨敬国审判员 吴 强审判员 张念国二〇一六年四月十三日书记员 孙 壹 关注公众号“”