（2015）瑶民一初字第02692号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2017-02-28
案件名称
合肥义乌小商品城管理有限公司与朱奇贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥义乌小商品城管理有限公司,朱奇贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第02692号原告：合肥义乌小商品城管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区，组织机构代码56215429-8。法定代表人：董诸灿，总经理。委托代理人：石龙飞，安徽元贞律师事务所律师。委托代理人：宁顺利，安徽元贞律师事务所实习律师。被告：朱奇贵，男，1982年6月11日出生，汉族，住安徽省合肥市。本院立案受理原告合肥义乌小商品城管理有限公司（以下简称“义乌管理公司”）诉被告朱奇贵房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告义乌管理公司的委托代理人石龙飞、宁顺利到庭参加了诉讼，被告朱奇贵经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌管理公司诉称：2012年10月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》一份，原告将其承租或受委托管理的位于合肥市长江东路与铜陵路交叉口“义乌中国小商品城——合肥工艺饰品城”四层C4001-C4013、C4057-C4080号商铺租赁给被告使用，建筑面积1158.19平方米，合同约定租赁期限从2012年12月26日至2014年12月25日等内容。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，租金和各项费用支付方式详见租赁合同，被告向原告支付20000元作为履约保证金，若被告拖欠综合费或相关其他费用达10天，原告有权解除合同和收回商铺，并不予返还保证金。被告承租期间，仅支付了部分费用，为了维护自己的合法权益，原告于2013年9月29日发出书面催缴通知，要求被告支付拖欠的租金。2014年6月17日再次发出书面催缴通知，请求被告支付拖欠的租金及其相关费用，但被告一直没有支付。被告于2014年8月27日与原告协商一致，写了承诺书，截至目前，还剩余309932元费用未付。原告认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条、第十条的约定，被告的行为已违反了合同约定，被告缴纳的履约保证金不予退还，同时需要承担逾期所欠款项每日千分之五的违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院要求判令：1、被告支付原告租金309932元及利息30497.3元（按同期中国人民银行贷款月利率6.15‰计算，时间从2013年12月26日起暂计算至2015年4月25日，共计16个月）；2、被告支付原告违约金150317元（以309932元为基数，按每日千分之一计算，从2013年12月26日暂计算至2015年4月25日，共计485天）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告朱奇贵未提出答辩意见。经审理查明：2012年10月15日，原告义乌管理公司（甲方）与被告朱奇贵签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将其承租和受委托管理的位于合肥市长江东路与铜陵路交叉口“义乌中国小商品城——合肥工艺饰品城”四层C4001-C4013、C4057-C4080号商铺租赁给被告使用，建筑面积1158.19平方米；租赁期限为二年，从2012年12月26日至2014年12月25日止，乙方在此租期内，均应按本合同要求支付综合费和管理费及其他相关的一切费用；综合费：包含租金、策划运营费。乙方承租的商铺每月租金计人民币21元/㎡，每月策划运营费计人民币21元/㎡，该铺位月综合费计人民币42元/㎡。第一年商铺每月综合费合计人民币肆万肆仟肆佰肆拾肆元整（￥44444元），第二年商铺每月综合费合计人民币肆万捌仟陆佰肆拾肆元整（￥48644元）。管理费按2.6元/㎡的标准收取，该铺位月管理费人民币叁仟零壹拾壹元整（￥3011元）。优惠期：乙方享有免陆个月综合费的优惠，免综合费从2013年3月26日至2013年6月25日止，合计叁个月，免综合费从2013年9月26日至2013年12月25日止，合计叁个月，优惠属甲方给予乙方合理政策，若因乙方原因或因乙方违约而提前解除本合同，乙方需按合同约定的各项费用标准赔付给甲方。乙方应向甲方支付履约保证金计人民币贰万元整，签订合同时缴纳。履约保证金用于保证乙方全面履行合同，及时缴纳各项费用和经济责任的承担。甲方有权根据乙方违约的不同情形对乙方所缴保证金作出先行扣除或者不予退还之决定。先行扣除的，乙方应在十个工作日内予以补足。乙方在合同期间如未发生违约等情况，致使保证金应当退还的，合同期满后待乙方如约完成清场退场后的三十个工作日内不计息退还给乙方。第一年费用分贰次支付，第一次支付在签定本合同之日，乙方需要交纳三个月综合费壹拾叁万叁仟叁佰叁拾贰元整（￥133332元）、管理费一次性交纳六个月壹万捌仟零陆拾陆元整（￥18066元）、六个月的公摊水电费壹万伍仟贰佰捌拾捌元整（￥15288元）、应交履约保证金贰万元整（￥20000元）。本次共计应交金额为人民币拾捌万陆仟陆佰捌拾陆元整（￥186686元），以后每次费用均应在上次预交费用最后一个月的10号前交纳。第二次支付在合同起租日之后的第六个月的10号前，乙方需要交纳三个月综合费壹拾叁万叁仟叁佰叁拾贰元整（￥133332元）、管理费一次性交纳六个月壹万捌仟零陆拾陆元整（￥18066元）、六个月的公摊水电费壹万伍仟贰佰捌拾捌元整（￥15288元）、应交履约保证金贰万元整（￥20000元）。本次共计应交金额为人民币拾陆万陆仟陆佰捌拾陆元整（￥166686元）。第二年费用分两次支付，第一次支付在合同起租日之后的第十二个月的10号前，乙方需要交纳六个月综合费贰拾玖万壹仟捌佰陆拾肆元整（￥291864元）、管理费一次性交纳一年叁万陆仟壹佰叁拾贰元整（￥36132元）、一年的公摊水电费叁万零伍佰柒拾陆元整（￥30576元）。本次共计应交金额为人民币叁拾伍万捌仟伍佰柒拾贰元整（￥358572元）。第二次支付在合同起租日之后的第十八个月的10号前，乙方需要交纳陆个月综合费贰拾玖万壹仟捌佰陆拾肆元整（￥291864元）。违约责任：甲方有权因乙方的违约而不退还乙方的履约保证金，且甲方有权追讨乙方拖欠的费用和违约金并要求乙方赔偿全部经济损失（包括甲方追讨乙方法律责任而支付的律师费、公证费、调查费、差旅费、诉讼费等）。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每天向甲方支付所欠款项千分之五的违约金；如拖欠综合费或其他相关费用达10天，甲方则有权单方终止本合同和收回商铺，并不予返还履约保证金。其他事项：合同第一年，甲方给予乙方100㎡减免综合费的优惠，第二年此优惠取消等内容。合同签订后，原告义乌管理公司依约向被告朱奇贵交付商铺。被告朱奇贵仅支付部分租金266686元（其中2012年7月28日支付20000元保证金、2012年10月15日支付50000元、2012年10月15日支付36686元、2012年11月27日支付40000元、2013年1月11日支付40000元、2013年1月18日支付80000元）。庭审中，原告义乌管理公司明确其主张租金309932元的计算方式和依据为：2012年12月26日至2013年12月25日期间，租金为266664元、管理费为36132元、水电公摊费为30576元、履约保证金为20000元，合计总费用353372元，被告已交266686元，尚欠86686元；2013年12月26日至2014年9月9日期间，租金为403745元、管理费为24991.3元、水电公摊费为21148.4元，合计总费用449884.7元，合计被告共尚欠费536570.7元。后双方于2014年8月27日协商一致，原告给予被告租金优惠，本案中原告义乌管理公司主张的是2014年9月9日前被告欠付优惠后的总费用309932元。上述事实，由商铺租赁合同、委托管理合同、租赁合同、租金催缴通知、函、付款凭证、承诺书复印件等证据在卷佐证。本院认为：原、被告于2012年10月15日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。对于原告义乌管理公司要求被告朱奇贵支付拖欠租金309932元的诉讼请求，根据双方合同约定，租期第一年被告朱奇贵应支付综合费266664元，管理费36132元，水电公摊费30576元，保证金20000元，合计353372元，因双方在合同中明确约定乙方享有六个月综合费的优惠，即优惠综合费133332元。故被告朱奇贵应支付租期第一年租金220040元。原告义乌管理公司认可被告朱奇贵已支付266686元，被告朱奇贵已全额支付租期第一年的租金，多支付的46646元应作为租期第二年的租金。原告义乌管理公司认可被告朱奇贵于2015年9月9日已搬离承租的房屋，其主张租金应计算至2015年9月9日，根据双方合同的约定和被告朱奇贵实际使用租赁房屋的时间，租期第二年，被告朱奇贵应支付综合费439417.5元，管理费27199.4元，水电公摊费23364.9元，庭审中，原告义乌管理公司自愿主张租期第二年的租金为403745元，管理费为24991.3元，水电公摊费为21148.4元，合计449884.7元，是其对己方实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，综上，扣除被告朱奇贵租期第一年多支付的46646元，被告朱奇贵仍应支付原告义乌管理公司403238.7元，另被告朱奇贵支付的保证金20000元也应冲抵租金，故被告朱奇贵共欠付原告义乌管理公司截止2015年9月9日止的租金共计383238.7元。庭审中，原告义乌管理公司对于被告朱奇贵20**年9月9日前欠付的租金自愿给予优惠，只主张309932元，系对己方实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，对原告义乌管理公司要求被告朱奇贵支付截止2015年9月9日之前拖欠的租金309932元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告义乌管理公司主张按同期中国人民银行贷款月利率6.15‰从2013年12月26日起计算至2015年4月25日共计30497.3元利息的诉讼请求，因双方合同中未约定利息，故原告义乌管理公司的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告义乌管理公司要求被告朱奇贵支付以309932元为基数，按每日千分之一标准从2013年12月26日计算至2015年4月25日的违约金150317元的诉讼请求，因双方在合同中明确约定了付款方式和期限以及违约责任，被告朱奇贵未按约定时间在合同起租日之后第十二个月的10号前支付相应租金，构成违约，应根据合同约定承担支付违约金的违约责任，但双方约定按日千分之五标准计算违约金的标准过高，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利息四倍标准计算违约金。对于原告义乌管理公司主张自2013年12月26日计算违约金至2015年4月25日止计算违约金，不违法律规定，本院予以支持。综上，被告朱奇贵应支付原告义乌管理公司以309932元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利息四倍标准自2013年12月26日起计算至2015年4月25日止的违约金101657.68元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱奇贵于判决生效之日起十日内支付原告合肥义乌小商品城管理有限公司租金309932元；二、被告朱奇贵于本判决生效之日起十日内支付原告合肥义乌小商品城管理有限公司违约金101657.68（以309932元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利息四倍标准自2013年12月26日起计算至2015年4月25日止）；三、驳回原告合肥义乌小商品城管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8660元，公告费800元，合计9460元，由原告合肥义乌小商品城管理有限公司负担1460元，由被告朱奇贵负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 陆 军代理审判员 方 芳人民陪审员 李孝年二〇一六年四月十三日书 记 员 胡晓君附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：