（2016）鄂0504民初41号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-12-16

案件名称

孙桂芳、冯赛美等与王晓林合同纠纷一审民事判决书

法院

宜昌市点军区人民法院

所属地区

宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙桂芳,冯赛美,冯超群,王晓林

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0504民初41号原告孙桂芳。原告冯赛美。原告冯超群。三原告共同委托代理人周运华，宜昌市点军区民权法律服务所法律服务工作者。被告王晓林。委托代理人耿景，湖北诚昌律师事务所律师。原告孙桂芳、原告冯赛美、原告冯超群诉被告王晓林合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄昌斌独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告孙桂芳、原告冯赛美及三原告共同委托代理人周运华、被告王晓林及其委托代理人耿景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，原告孙桂芳与被告于2007年4月22日私下签订了《房屋买卖协议书》，将位于点军区桥边镇黄家棚村二组的一栋二层楼房及附房226平方米作价100000元卖给了被告，同一天，被告付清了房屋款，原告孙桂芳将房屋及与房屋相关的证件交给了被告，原告还将家庭承包的《农村土地承包经营权证》交给被告保管。原告孙桂芳出让给被告的房屋属于三原告共有的家庭财产，当时签订《房屋买卖协议书》时，并未征得房屋共有人冯超群、冯赛美的同意，原告冯超群、冯赛美均未在该协议书上签名确认，原告孙桂芳将房屋卖给被告后，导致原告冯赛美至今无房居住。被告是宜昌市城市居民，不是农村村民，更不是与原告同一集体经济组织成员，即黄家棚村委会的村民，当时签订《房屋买卖协议书》时作为村民自治组织的黄家棚村委会也不知情。不久前三原告才知道国家法律法规明确规定，禁止城市居民在农村购买宅基地，转让农村房屋和宅基地的应当认为无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、依法确认原告孙桂芳与被告私下签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令被告搬离该房屋，将房屋及相关证件交还原告（建设用地批准书、定点通知书、农房产权登记卡、土地承包经营权证）；3、原告方自愿退还被告购房本金并按银行利率支付利息，被告对房屋维修费用原告据实退还被告；4、本案诉讼费由被告承担。被告王晓林辩称，原告所述无权处分与事实不符，要求确认协议无效无法律依据。原告所述才知道严禁城镇居民在农村购买宅基地也与事实不符，原告违背诚信原则恶意诉讼，应认定《房屋买卖协议书》为有效。即使确认无效，也应该按照被告的预期利益进行赔偿。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2007年4月22日，孙桂芳与王晓林及双方家人经协商，将孙桂芳位于点军区桥边镇黄家棚村二组的二层砖混结构房屋一栋转让给王晓林，双方签订的房屋买卖协议书约定：“甲方（户主：孙桂芳）自愿将房屋一栋二层砖混结构160㎡及后面平房面积35㎡包括新扩建的平房面积31㎡，总计226㎡转卖给乙方（王晓林），房屋出售总价款100000。00元（大写人民币：壹拾万元整），乙方应一次性付清房款。二、乙方付清所购房款后，甲方将所有证件交于乙方，即《宜昌市点军区人民政府个人建设用地批准书》、《宜昌市村镇农（居）民建房定点通知书》、《桥边镇农房（产权）登记卡》共计三张为房屋证件。另有《中华人民共和国农村土地承包经营权证》一本，此为土地使用权证。乙方必须保管好甲方交予乙方的所有重要证件。三、山林有二块，因每年有祖祭清明，所以甲方需保留一块山林，交乙方一块。四、乙方是通过慎重考虑，自愿购买甲方房屋，因此购房后不予退房，若乙方违背协议，甲方有权追究其责任。五、为达到成交后的互利互益，坚持公平的原则，乙方购房后，甲方卖于乙方房屋及使用的园田，以后如果遇到国家征用及拆迁，在经济的上补偿一律由乙方领取，甲方无权干涉。特注：在国家的园田及房屋证件手续方面，乙方不能办理，甲方将协助乙方办理各项事宜。”双方签订本协议后，均按约定履行完毕。王晓林购买此房屋后进行了装修及加建。同时查明，卖房时孙桂芳与冯赛美共同生活于涉案房屋中，冯超群大学毕业后在襄阳市工作。王晓林为城镇人口。以上事实，有三原告提供的身份证、户口簿复印件、房屋买卖协议书、收条、黄家棚村委会治保委员会于2015年8月3日出具的证明、农房产权登记卡、土地承包合同复印件，王晓林提供的征收土地及补偿、安置公告的照片和内容、房屋买卖协议书、收条、建设用地批准证书、村镇农民建房定点通知书、现有住房查询结果证明及结婚证复印件、房屋现状照片及田地照片以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村村民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。同时，《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织成员承包经营。”故本案中孙桂芳与王晓林签订的买卖农村房屋及随附土地、山林的房屋买卖协议书应属无效合同。冯超群、冯赛美陈述其对该房屋买卖协议的签署不知情的理由，与本院庭审调查的事实不符，本院不予采信。本案所涉的房屋买卖协议经确认无效后，原、被告基于该房屋买卖协议取得的财产应当予以返还。经本院释明，双方同意对王晓林购买该房屋后进行的添附物的价值及合同无效后的信赖利益损失另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告孙桂芳与被告王晓林于2007年4月22日签订的房屋买卖协议书无效。二、被告王晓林于本判决生效之日起90日内腾退原告孙桂芳、原告冯赛美、原告冯超群位于点军区桥边镇黄家棚村二组的房屋，并返还相关证件（建设用地批准书、定点通知书、农房产权登记卡、土地承包经营权证）。三、原告孙桂芳、原告冯赛美、原告冯超群于本判决生效之日起90日内退还被告王晓林购房款100000元及利息（该利息以100000元为基数，自2007年4月22日起至本判决确定的给付之日止，按银行同期存款利率计算）四、驳回原告孙桂芳、原告冯赛美、原告冯超群的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告孙桂芳、原告冯赛美、原告冯超群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员　　黄昌斌二〇一六年四月十三日书记员　　王珊珊 微信公众号“”