（2016）苏09民终405号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-10-21
案件名称
盐城市城南新区开发建设投资有限公司与黄竹智房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄竹智,盐城市城南新区开发建设投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终405号上诉人（原审被告，反诉原告）黄竹智，居民。委托代理人李云峰，江苏新苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）盐城市城南新区开发建设投资有限公司，住所地为盐城市盐都新区开元路8号法定代表人高尚德，该公司董事长。委托代理人刘健，江苏泽夫律师事务所律师。上诉人黄竹智因与被上诉人盐城市城南新区开发建设投资有限公司（以下简称城南投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。城南投资公司一审诉称：我公司与黄竹智于2010年5月26日签订了房屋租赁合同，将位于盐城市城南新区第一沟两侧欧洲风情街C1号面积为1449㎡的房屋出租给黄竹智使用，约定房屋年租金和管理费230元/㎡，以后每三年递增一次，从2012年5月26日起计算租金，付款方式先交后租，逾期须按日租金的两倍支付滞纳金。拖欠房租超过三个月的，我公司有权解除合同，并约定违约方须向对方支付总租金20%的违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，我公司依法向黄竹智交付了房屋。针对该户提出的因房屋消防手续不完善造成损失的问题，我公司经管委会同意于2012年9月24日和2013年12月21日两次给予延长免租期，共增加了14个月的免租期。但黄竹智一直未向我公司交纳免租期后的租金和管理费，经我公司多次催要未果。故特提起诉讼，请求法院依法判决：1、依法解除我公司与黄竹智于2010年5月26日签订的房屋租赁合同；2、判令黄竹智在判决确定的期限内向我公司支付房屋租金及管理费52.5456万元（截止2014年12月31日）、违约金26.6616万元，并承担从逾期支付租金之日起至支付租金之日止，按同期银行贷款利率四倍的滞纳金；3、判决我公司不向黄竹智退还保证金10万元；本案诉讼费用由黄竹智承担。黄竹智一审答辩及反诉称：2010年5月26日我与城南投资公司签订房屋租赁合同是事实，但城南投资公司于2010年8月才向我交付房屋，我发现城南投资公司向我交付的房屋配套设施不到位，无道路可供通行、房屋未经竣工验收、无产权手续，难以办理证照、无法经营。我多次与城南投资公司及其上级城南管委会联系，他们一直搪塞我说产权手续正在办理之中，并要求我在2010年10月18日开业。我房子装潢完毕准备经营时，由于城南投资公司向我交付的房屋消防设施不合格，消防部门多次要求我经营会所停业整改。2011年7月13日，还对我经营的休闲会所进行了查封，直接导致我无法经营。为此，我多次与城南投资公司交涉，城南投资公司开始承诺我退租并对我装潢的会所进行评估补偿，但后来又反悔不同意我退租，以协助我办理相关手续为名，拖延我。直至2013年6月，城南投资公司出租给我的房屋才取得消防安全检查合格证，在我其后的经营中，又多次因租赁房屋消防管道内无水而导致我多次被消防部门处罚，直至目前，我的会所都无法正常经营。城南投资公司的诸多违约行为，导致我重大的经济损失，故我不同意解除房屋租赁合同，并要求驳回城南投资公司对我的其他诉讼请求，判决城南投资公司赔偿我停业三年的装潢折旧、利润等各项损失216.15万元。城南投资公司一审反诉答辩称：我公司与黄竹智双方签订的房屋租赁合同是有效的，我公司将房屋租赁给黄竹智使用。至于黄竹智在使用租赁房屋过程中如何办理相关证件是其自己的事情，与租赁关系无关。其自己未能办理经营相关的许可证件和应配备的设施受到处罚是其自身原因导致与我公司无任何关系。因此黄竹智反诉主张的事实与诉讼请求均不能成立。一审法院经审理查明：2010年5月26日，城南投资公司（甲方）与黄竹智（乙方）签订了一份房屋租赁合同，合同约定城南投资公司将位于盐城市城南新区第一沟两侧欧洲风情街C1号面积为1449㎡的房屋出租给黄竹智使用，租赁期8年，自2010年5月26日起至2018年5月25日止，其中包含甲方给予乙方24个月的免租期（自2010年5月26日起至2012年5月25日止）；房屋年租金和管理费230元/㎡（其中房租和管理费各占50%），每年总额为333270元，免租期结束前三个月须一次性交清下一年房租；房租和管理费自合同签订之日起三年后开始每三年递增一次，递增基数为合同约定的房屋单位面积年租金与管理费的总和，即第一次递增10%（自2013年5月26日到2016年5月25日），第二次递增15%（2016年5月26日到2018年5月25日止）；保证金10万元，按同期银行活期存款利息计算，租期结束后一并归还乙方；乙方逾期未交纳各项费用，给甲方造成严重损害或拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权解除合同；一方违约，应按合同总租金的20%支付对方违约金，乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，城南投资公司于2010年8月向黄竹智交付了房屋，黄竹智按约向城南投资公司交纳了10万元保证金。合同履行过程中，黄竹智未向城南投资公司交纳过租金和管理费。经城南投资公司催要，被告黄竹智以城南投资公司应当赔偿其损失为由，未交纳租金和管理费。为此，原告诉来法院。一审另查明：2010年6月12日，因黄竹智等承租户提出道路通行等问题，城南投资公司答复：人民南路东侧停车场力争8月18日前投入使用，串场河西侧停车场计划10月18日前建成，由于串场河滨路暂未施工的C、D区，临时便道保留至工程完工，确保各承租单位正常营业；临时便道不能永久保留，只能保留到工程完工等。2010年10月8日，城南投资公司出具证明给黄竹智，证明由于国际风情街房屋产权事宜正与房产部门积极联系，产权手续正在办理中。同年底黄竹智承租房屋装潢结束，2011年农历新年前黄竹智家庭经营的盐都区欧风休闲会所（以下简称欧风会所）开业经营。2011年3月13日，盐城市盐都区公安消防大队（以下简称消防大队）向欧风会所发出责令整改通知书，认为该会所存在其他消防安全违法行为：1、自动喷水灭火系统和室内消火栓系统不能正常使用，2、西侧和东侧疏散楼梯未设置成封闭楼梯间，3、三楼内走道超过20米未设置机械排烟。同年6月3日，消防大队因同样事由向欧风会所发出火灾隐患整改责任告知书，限令在2011年6月20日前整改完毕；2011年7月13日，消防大队作出临时查封决定书，因欧风会所未按整改通知要求对上述三项问题进行整改，对欧风会所实施封门的临时查封措施；同年7月14日黄竹智户具函城南投资公司，认为上述问题是由于城南投资公司出租房屋本身设计问题及无消防水源等原因造成及其他事项，要求城南投资公司处理。同年7月15日城南投资公司书面答复称：你户来函收悉，对你户遇到的情况我司也经过多次协调，最终未能达到预先效果；考虑到你目前的实际经营状况，你可以提出退租，我司将积极配合你共同做好善后工作。后因装潢补偿等价格问题未能达成一致，致使协商解除合同未果。同年8月22日，城南投资公司具函黄竹智称：根据你户在办理证照过程中遇到的实际困难，从招商爱商安商角度出发，我司将尽快协助你户完善相关手续，保证正常经营。2012年7月25日，城南新区建设二局给予黄竹智家庭经营的欧风凯期淋浴休闲会所回复称：你会所7月24日《关于国际风情街C1号楼消防手续不完备问题的报告》已收悉，回复如下：欧洲风情街于2009年11月开工建设，至2011年5月除D1因申高砼厂拆迁问题未建外，其余建筑已全部完成。因D区施工滞后，今年5月份D区建成后消防系统才建成。目前我们已办理消防验收各项手续，本月底完成消防检测，下月初进行消防验收申报。请你单位按照消防部门要求做好室内装修部分的消防验收的相关工作，保证消防手续一次性办理到位。2011年8月22日，城南投资公司回函国际风情街C1座黄竹智经营户：根据你户在办理证照过程中遇到的实际困难，从招商爱商安商角度出发，我司将尽快协助你户完善相关手续，保证正常经营，为城南服务业发展多做贡献。2011年11月，盐城市盐都区新都欧风凯期淋浴休闲会所登记设立，由个人经营，经营者为黄竹智母亲蔡宏霞。2012年7月31日，人民南路8号欧洲风情街26幢取得房屋所有权证，所有权人为城南投资公司。2012年12月31日，欧洲风情一条街建设工程竣工验收备案经盐城市公安局消防支队抽查合格。2013年6月，盐城市盐都区新都欧风凯期淋浴休闲会所取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。上述证据经庭审质证，双方当事人对证据的真实性、合法性均无异议。一审法院认为：城南投资公司、黄竹智之间签订的房屋租赁合同，不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效合同。关于城南投资公司诉请要求与黄竹智解除租赁合同的问题。对此，黄竹智不予认可，根据查明的事实，黄竹智于2010年与城南投资公司签订租赁合同，约定租赁期限8年，并于租赁当年投入数百万元进行装潢，由于城南投资公司在履行合同过程中，存在租赁房屋消防设施不符合经营要求、房屋权属证书和建设工程消防验收合格办理迟延、相关辅助设施配套不到位等问题，黄竹智在试营业期间被消防部门责令停业、查封，无法正常经营，亦是黄竹智户拒绝交付租金的原因所在，综合考量，对城南投资公司要求与黄竹智解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。关于城南投资公司主张的租金金额、违约金、滞纳金问题，经审核，双方对城南投资公司在签订合同时尚未取得房屋权证和消防验收合格证的情况是明知的，而城南投资公司也给予了黄竹智二年的免租期，综合黄竹智在装潢后有实际经营、在2011年11月登记设立会所、城南投资公司于2012年7月31日取得房屋权属证书、2012年12月31日消防综合验收合格等情况，黄竹智称城南投资公司曾承诺给予增加14个月的免租期，虽未提供城南投资公司或其主管部门出具的书面承诺，但法院认为给予黄竹智增加14个月免租期是适当的，亦予以支持，即黄竹智应当自2013年7月26日起至2014年12月25日按合同约定支付城南投资公司租金及管理费。对城南投资公司主张的违约金等其他诉讼请求，不宜予以支持。对黄竹智的反诉请求，因其确有停业的情况，且法院确认增加14个月的免租期，故依法支持由城南投资公司赔偿黄竹智14个免租期期间的装潢折旧损失。对黄竹智的其他反诉请求，因其未提供充分证据证明其主张，故不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、本诉被告黄竹智给付本诉原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司自2013年7月26日起至2014年12月25日的租金和管理费519345.75元（标准按年总额333270元*110%计算17个月）。二、反诉被告盐城市城南新区开发建设投资有限公司赔偿本诉原告黄竹智资产折旧损失437500元（3000000/96*14）。以上一、二项相抵，本诉被告黄竹智尚需给付本诉原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司81845.75元，于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回本诉原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司和反诉原告黄竹智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12721元，反诉案件受理费12140元，合计24861元，由盐城市城南新区开发建设投资有限公司负担12000元，黄竹智负担12861元。一审宣判后，黄竹智不服并上诉称：2010年5月26日城南投资公司与我签订租赁合同后，因城南投资公司未能及时提供所出租房屋的产权手续和消防验收手续，导致我无法经营达三年之久，现一审法院只判决城南投资公司增加14个月的免租期明显过短，致双方的权利义务明显失衡，应根据本案的实际情况和公平原则，增加我免租期的时间，除城南投资公司已免的14个月房租和管理费之外，我认为应再免除我二年的房租和管理费；本案中一审虽然考虑到我的损失，但不全面，其一，装潢折旧计算时间太短，只计算了14个月，其实我从2010年5月底至2013年6月期间未能经营，其二，一审并未考虑到我三年未能经营的利润和其他损失。请求二审查明事实，依法改判。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，城南投资公司与黄竹智之间签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应按约全面履行。案涉合同签订时以及免租期之内，双方当事人虽进行了交房、装潢和试营业，但同时双方对租赁房屋的房屋权属证书、消防设施及相关辅助设施配套尚未到位并处于办理阶段等问题，均应当是明知的，故在合同约定的免租期内，本着权利义务对等的原则，双方经营中出现的问题和责任理应自行承担。由于2012年5月25日即合同约定的免租期届满时，城南投资公司并未能将租赁房屋的房屋权属证书、消防设施及相关辅助配套设施全部落实到位，后虽然陆续进行办理和完善，但直至2013年6月份才全部办理完毕致黄竹智才得以正常经营。故一审法院依据查明的事实，认定城南投资公司应当给予黄竹智增加14个月免租期，同时判决城南投资公司承担黄竹智增加免租期间14个月的装潢折旧损失，并无不当，且未超出合理的范畴。由于一审认定黄竹智应增加免租期，并判决城南投资公司承担该增加免租期间的装潢折旧损失，已经综合考量了黄竹智在此期间未能正常经营而存在损失的实际情况，因此，黄竹智认为，本案除应给予其14个月的免租期和赔偿其14个月的装潢折旧之外，还应再免除其二年的房租、管理费，并应赔偿其经营利润损失，该主张并无事实与法律依据。综上，上诉人黄竹智的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12721元，由上诉人黄竹智负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙曙光代理审判员 胡廷霞代理审判员 刘 淼二〇一六年四月十三日书 记 员 程 菲