（2015）江宁江民初字第853号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-11-23
案件名称
原告马德勤诉被告徐万友租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江��区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马德勤,徐万友
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十一条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁江民初字第853号原告马德勤，男，汉族，1963年9月9日生。委托代理人李勇，江苏汇商律师事务所律师。被告徐万友��男，汉族，1968年9月15日生。委托代理人周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。原告马德勤诉被告徐万友租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马德勤及委托代理人李勇，被告徐万友及委托代理人周六八到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马德勤诉称，2015年1月30日，其与被告徐万友签订《场地及办公房租赁协议》，约定其将南京市江宁区周村社区原张槐小学围墙内厂房1栋、房屋30间及土地出租给徐万友。协议签订后，其将租赁房屋及土地交付给徐万友使用，但徐万友仅支付租金40000元，并且擅自转租给他人。现诉至法院要求判令：1、解除上述协议，2、徐万友支付租金125000元及违约金133110元。被告徐万友辩称，1、其于2015年6月多次与马德勤协商支付租金，但马���勤均不接收，其不是恶意拖欠租金。其提供的录音中，马德勤称“你收你的钱，我收我的钱”即可证明马德勤知晓并同意转租。并且，马德勤居住在租赁场地内，对转租是必然知道的。故马德勤要求解除合同的理由不足。2、其同意支付租金125000元，但即使存在违约金，合同约定标准亦过高，应予适当调整。并且，其于2015年6月多次与马德勤协商支付租金，但马德勤要求涨租金。故2015年6月份之后的违约金没有依据。经审理查明，2015年1月30日，原告马德勤（甲方）与被告徐万友（乙方）签订《场地及办公房租赁协议》1份，约定：甲方将位于南京市江宁区周村社区原张槐小学围墙内（包括厂房1栋、房屋30间以及土地）有偿租给乙方使用；乙方用于办公住宿及堆放机械设备等物资（包括钢管和运输车辆）；租赁期限自2015年3月1日起至2031年2月28日止，每五年为一个周期；租金每年330000元，甲方不提供发票，如乙方继续租赁，下一周租金递增10%，以此类推；每年一缴，先缴后租，第二周期续租付款方式不变；租金每年提前15天一次性付清，如超过一个月未付租金，每天按千分之三计算；甲方对土地享有所有权，向乙方提供水电等设施并负责协调乙方与周邻、地方之间可能产生的矛盾和纠纷，垃圾费、公摊费及水电费用由乙方承担等。协议签订后，马德勤将租赁房屋及土地交付给徐万友。同日，徐万友向马德勤支付租金40000元。另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。案涉土地以及案涉房屋所在土地为集体土地，土地类别为四荒，用途为种植、养殖。徐万友自马德勤处租赁案涉房屋及土地后，于2015年2月16日又转租给了南京天源建设工程有限公司。徐万友于2015年9月以南京天源��设工程有限公司为被告亦向本院提起诉讼。审理中，关于主张的租金，马德勤称协议约定第一期每月租金27500元，自2015年3月1日至同年8月31日共计6个月，租金共计165000元，扣除已付的40000元，故该期间剩余租金为125000元。关于主张的违约金，马德勤称协议约定违约金按每天3‰计算，第一期每年租金330000元，徐万友已付40000元，尚欠290000元，自2015年4月1日至2015年8月31日共计153天，故违约金为133110元。因案涉协议属无效合同，本院依法向马德勤进行了释明，马德勤坚持其第一项诉请，即要求解除案涉协议。上述事实，有书证协议、集体土地使用证及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告马德勤出租的厂房及房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，案涉土地批准用途系用于种植、养殖，而马德勤将之租赁给被告徐万友用于非农业建设，故马德勤与徐万友之间签订的《场地及办公房租赁协议》无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。故马德勤要求解除协议的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。马德勤主张解除协议的理由及徐万友相应的抗辩意见，本院不再考量。根据法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，应予支持。故马德勤要求徐万友支付自2015年3月1日至同年8月31日期间剩余租金125000元，符合法律规定，本院予以支持。对于马德勤主张的违约金，因租赁协议无效，双方违约金的约定亦属无效，故对其该项请求本院不予支持。据此���依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告徐万友于本判决发生法律效力之日起10日内向原告马德勤支付占有使用费125000元。二、驳回原告马德勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费5252元，由原告马德勤负担2747元，被告徐万友负担2505元（该款已由原告马德勤垫付，被告徐万友在支付上列款项时加付此款）。如不服本��决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 员 汪 印人民陪审员 朱光葆人民陪审员 王必伦二〇一六年四月十三日书 记 员 刘 璐 微信公众号“”