（2016）桂0304民初268号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
广东中奥物业管理有限公司桂林分公司与吴涛、王雯琳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东中奥物业管理有限公司桂林分公司,吴涛,王雯琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初268号原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司，住所地：桂林市象山区凯风路86号御林湾小区，组织机构代码：66213106-9。负责人付蓉。委托代理人唐忠全，该公司员工。被告吴涛，男，1972年3月19日生，汉族，住桂林市象山区。被告王雯琳，女，1983年11月30日生，汉族，住址同上。上述二被告的共同委托代理人魏伟，女，1945年11月8日生，汉族，住广西桂林市象山区。原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司（以下简称中奥物业桂林分公司）与被告吴涛、王雯琳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员苏玢独任审理，于2016年2月2日下午公开开庭审理了本案，代书记员覃鑫担任法庭记录。原告中奥物业桂林分公司委托代理人唐忠全，被告吴涛、王雯琳的共同委托代理人魏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中奥物业桂林分公司诉称，原告与桂林福泰房地产开发有限公司于2009年7月6日签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与桂林福泰房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买桂林市象山区凯风路80号（现更改地址为桂林市凯风路86号）御林湾小区x房屋。桂林福泰房地产开发有限公司于2010年1月7日将上述房屋交付给被告。原告已依据《前期物业管理委托服务合同》、《前期物业管理服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告是御林湾小区的业主，被告有依照《前期物业管理委托服务合同》、《前期物业管理服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费等费用的义务。根据桂林市物价局文件市价字[2008]28号规定，物业管理费为每平方米0.80元，电梯维护保养费20元每月。被告的房屋建筑面积为81.81平方米。被告自2013年1月1日起至2015年12月31日拒交物业管理费、电梯维护保养费，现已拖欠3074.4元。根据《前期物业管理委托服务合同》第三十五条、《前期物业服务协议》第五条的约定，被告未能按时足额缴纳物业服务费及相关费用的，原告有权按照每日加收千分之一的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为2191.6元。以上各项合计5266元。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付物业管理费、电梯维护保养费共计3074.4元；二、判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金2191.6元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告吴涛、王雯琳辩称，2013年不交纳物业管理费的原因是因为房屋墙体漏水，原告一直没有进行维修；被告住房在一楼，不需要使用电梯，原告曾承诺被告不需交纳电梯维护保养费，被告认为不应支付该费用；小区业主委员会已经成立，前期物业服务协议终止，原告不应收取物业服务费；原告管理存在问题，小区内有盗窃事件发生。不同意交纳2013年物业服务费和滞纳金。经审理查明，原告原为广州奥园物业管理有限公司桂林分公司，2008年6月26日经工商行政管理部门批准变更为广东中奥物业管理有限公司桂林分公司。被告系桂林市象山区凯风路86号御林湾小区xx号房的业主，于2010年1月7日办理了收房手续，载明的房屋建筑面积为82.08㎡。2009年7月6日，原告为甲方与被告为乙方签订《前期物业服务协议》一份，约定由甲方为该小区提供物业管理服务，本协议所称“前期物业服务”是指自房屋出售之日起至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业服务合同》生效之日止，在此期间所提供的物业管理服务；电梯住宅楼按建筑面积0.80元/平方米·月收取物业管理综合服务费；物业服务企业为电梯进行必要的日常维护和保养，业主或物业使用人同意按照20元/月·户的标准向物业服务企业交纳电梯维护保养费，该业主单元房位于正一楼，且该栋电梯可到达负一楼。因此自业主使用地下停车场开始，正式交纳电梯运行维护保养费；业主或物业使用人以每12个月为一个周期交纳物业管理服务费和电梯维护保养费等费用，并在每个周期前10日内向甲方预先支付当期周期的物业管理服务费和电梯维护保养费，履行交纳义务；逾期甲方将按照每逾期一日加收应缴额的千分之三的违约金；如乙方逾期两个月未交纳物业管理服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及滞纳金。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告未按期缴纳物业管理费，共拖欠2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费2363.9元（0.80元/㎡/月×82.08㎡×12个月×3）、电梯维护保养费720元（20元/月×12个月×3）。原告通过电话、短信、在被告门口张贴收费通知单等方式向被告催收相关费用，均未果。故原告诉至法院，提出前之诉请。以上事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、准予交房书、收楼确认书、缴款通知单、钥匙资料签收表、催收函、照片等及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已实际履行了物业管理服务，被告应按期交纳物业服务费。经本院核实，被告尚拖欠原告2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费2336.9元、电梯维护保养费720元共计3083.9元，原告仅主张3074.4元，系其对自身权利的处分，本院予以准许，此款被告应支付给原告。同时，原告要求被告支付逾期缴费违约金2191.6元（以未付物业费每日千分之一计算），本院认为，原告没有举证证明因被告的违约行为导致其造成何种损失，因此，原告仅存在物业服务费的利息损失，其请求按每日1‰计算逾期付款违约金缺乏事实根据，本院不予支持。本院根据被告拖欠的物业服务费数额及逾期交纳的时间，酌定该违约金为300元。对被告抗辩与原告的物业服务合同已终止的意见，本院认为，根据《前期物业服务协议》约定，原告提供物业服务的期间是自房屋出售之日起至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业服务合同》生效之日止，现被告未提交证据证实该小区已成立业主委员会并签订新的《物业服务合同》，故被告的该辩解意见本院不予采纳；关于被告提出物业服务不到位等问题，被告应及时向业主委员会反映或直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理。如果原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，被告可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。关于被告提到房屋漏水问题，因被告未举示房屋漏水的原因（即系房屋本身质量问题还是物业管理不善）及该原因与原告的物业管理服务之间存在因果关系方面证据，被告以原告未为其维修房屋漏水为由拒绝交纳物业服务费的辩解意见本院不予采纳。最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。被告虽与原告存在矛盾，但作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告履行了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴涛、王雯琳应给付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司自2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费、电梯维护保养费3074.4元并支付逾期付款违约金300元。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告吴涛、王雯琳负担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 苏玢二〇一六年四月十三日代书 记员 覃鑫 来源：百度“”