（2015）西民初字第1355号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2017-03-30
案件名称
罗明忠、徐其晓等与广东华翔物业发展有限公司等房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
南昌市西湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗明忠,徐其晓,黄立群,周睿,陈婕,姜文华,杨建红,金静洁,唐和平,万根,朱华生,邓兰,吴畏,徐颖,曾思文,张斌,ＸＸ飞,广东华翔物业发展有限公司,广东金海城物业服务有限公司,江西平南超市实业有限公司,胡小平,江西季季红餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第1355号原告：罗明忠，男，1967年9月18日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区。原告：徐其晓，男，1977年6月19日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区。原告：黄立群，男，1959年6月16日生，汉族，南昌市人，住南昌市西湖区。原告：周睿，男，1977年2月17日生，汉族，南昌市人，住南昌市青山湖区。原告：陈婕，女，1967年4月24日生，汉族，南昌市人，住南昌市青山湖区。原告：姜文华，男，1970年11月16日生，汉族，南昌市人，住南昌市青山湖区。原告：杨建红，女1970年3月17日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区。原告：金静洁，女1968年12月23日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：唐和平，男，1954年9月3日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区。原告：万根，男1964年6月17日生，汉族，南昌县人，住南昌县。原告：朱华生，男，1965年3月22日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区。原告：邓兰，女，1968年7月7日生，汉族，南昌市人，住南昌市高新技术开发区。原告：吴畏，男，1970年3月23日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区。原告：徐颖，女，1965年11月5日生，汉族，南昌市人，住南昌市西湖区。原告：曾思文，女，1988年11月24日生，汉族，南昌市人，住南昌市西湖区。原告：张斌，女，1970年12月15日生，汉族，南昌市人，住址：南昌市。原告：ＸＸ飞，男，1985年3月30日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区。上列原告共同委托代理人：朱春光，南昌市路安法律服务所法律工作者，执业证号：31401011101005。被告：广东华翔物业发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育东路4号104房。法定代表人：刘福华，该公司总经理。被告：广东金海城物业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育路育蕾三街2号。法定代表人：江国柱。被告：江西平南超市实业有限公司，住所地：南昌市西湖区八一大道99号。法定代理人：胡小平。被告：胡小平，男，1962年7月5日出生，汉族，住南昌市西湖区。被告：江西季季红餐饮管理有限公司，住所地：南昌市青云谱区洪都南大道237号三楼301室，组织机构代码：76337295-3。法定代理人：周红，该公司总经理。委托代理人：万毅光，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601199710674122。原告罗明忠、徐其晓、黄立群、周睿、陈婕、姜文华、杨建红、金静洁、唐和平、万根、朱华生、邓兰、吴畏、徐颖、曾思文、张斌、ＸＸ飞诉被告广东华翔物业有限公司（以下简称华翔公司）、广东金海城物业服务有限公司（以下简称金海城公司）、江西平南超市实业有限公司（以下简称平南公司）、胡小平、江西季季红餐饮管理有限公司（以下简称季季红公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗明忠、徐其晓、黄立群、周睿、陈婕、姜文华、杨建红、金静洁、唐和平、万根、朱华生、邓兰、吴畏、徐颖、曾思文、张斌、ＸＸ飞及其委托代理人朱春光，被告季季红公司的委托代理人万毅光到庭参加诉讼，被告华翔公司、金海城公司、平南公司、胡小平经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：上列原告于2005年8月1日将南昌市西湖区八一大道99号自己名下的商铺，特别授权于当时选举产生的业主委员会统一经营和租赁。2005年9月12日，受托后的业主委员会将八一大道99号商铺整体出租给华翔公司、金海城公司。约定：”租金按甲方(原告)所购店铺的总金额的年利率5，8%计算”、”乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按欠交金额的万分之五收取滞纳金。乙方逾期超过45天不缴交租金，视为乙方违约，甲方有权终止协议”(见《洪城电子数码广场一、二楼店面租赁协议书》第三条、第十三条第2款)。2007年6月6日，华翔公司、金海城公司以南昌洪城电子数码城名义将上列原告的商铺转租给了胡小平、平南公司。2008年8月1日，华翔公司、金海城公司又以自身的名义将上列原告的商铺转让给了胡小平等人。因为上列原告在与华翔公司、金海城公司签订的原始租赁合同中，只授予了华翔公司、金海城公司的转租、分租权，而没有赋予其转让权。故2008年8月1日，华翔公司、金海城公司以自身广东华翔物业发展有限公司、广东金海城物业服务有限公司名义与胡小平等人签订的转让合同应为无效合同。华翔公司、金海城公司转租给胡小平的”商铺租赁合同书”，签订的时间是2007年6月6日。可胡小平与第三人季季红公司(目前的商铺实际使用人)签订的”房屋租赁合同”时间是2006年10月25日。也就是说，胡小平在还没有获得承租权的情况下就与第三人签订了租赁合同。因此，明显是一份无效合同。由于赋予了华翔公司、金海城公司的转租、分租权，对于上述两项无效的转让、转租合同，上列原告毫不知情。如果不是胡小平拖欠大家的房租导致诉讼需查阅相关资料，可能至今仍不知情。近几年来，一直是胡小平向上列原告交纳房租。2014年12月1日后，胡小平再没有向上列原告交纳过房租。为此，部分业主于2015年2月26日向胡小平发出了书面函告，要求胡小平在2015年2月28日前交清拖欠的房租和滞纳金，但时至今日，胡小平仍然没有向上列原告交纳一分钱房租。2015年3月26日，胡小平给南昌洪城电子数码城业主委员会写了一个委托业主委员会向第三人季季红公司收取房租的函，但该函一没有胡小平收止房租时间，二没有委托业主委员会收取房租的开始时间，根本无法操作，实际上成了一个空头委托。综上，先有华翔公司、金海城公司未经授权，与胡小平签订无效的转让合同；胡小平在未取得租赁和转租权的情况下，与季季红公司签订转租合同。导致租赁关系混乱无序乃至无效。后有胡小平从2014年12月1日拖欠房租至今，导致违约。为此，上列原告诉至法院，要求：一、判令上列被告或第三人立即向上列原告支付拖欠的商铺租金及滞纳金133374，57元；二、判令上列被告及第三人立即向上列原告交还所租商铺并恢复上列原告商铺的原始隔扇墙；三、本案诉讼费由上列被告承担。原告提交了如下证据：证据一、房屋所有权证；证明原告的房产信息、诉讼主体资格及原告诉请的隔扇墙恢复原状的依据。证据二、洪城电子数码广场一、二楼店面租赁协议书授权委托书，证明原、被告的租赁关系、租金和滞纳金计算方式、授权范围及违约责任。证据三、企业法人营业执照复印件企业信息档案登记资料，关于洪城电子数码广场租赁问题的复函，证明华翔公司、金海城公司企业的信息及法人的变更信息及诉讼商铺早就存在问题。证据四、商铺租赁合同书、南昌洪城电子数码城江西平南超市实业有限公司企业信息，证明法人代表黄燕以经变更后取得了南昌洪城电子数码城法人代表资格后，将原告商铺转租给了胡小平、平南公司，签订时间为2007年6月6日。证据五、商铺租赁合同书一份复印件、江西季季红餐饮管理有限公司企业信息，证明向胡小平与第三人签署的”房屋租赁合同书”时间早于证据四里的”商铺租赁合同书”。为无效合同。证据六、函告一份，证明2015年2月26日经部分业主签名的业主委员会向胡小平发出的催纳租金函告已经签收。证据七、函告，证明该函告一、没有胡小平收止房租时间，二、没有委托业主委员会收取房租的开始时间，根本无法操作。证据八、代发交易客户回单，证明原告的月租金金额发放人是胡小平、平南公司。被告金海城公司、平南公司、胡小平未到庭答辩，亦未提交证据。被告华翔公司于庭审后邮寄提交了四份证据，分别为洪城电力数码广场一、二层商铺租赁双方商谈会议记录；租赁权转让合同；股权转让协议书；民事调解书。被告季季红公司辩称：一、我公司与被告平南公司是转租关系，我公司作为次承租人，已将租金支付给了平南公司，已支付2015年7月31日止，后因原告起诉，及无法联系胡小平等原因，暂停支付了2015年8月份之后的租金，我公司是没有拖欠原告的租金，我方还有向胡小平、平南公司支付15万元履约保证金，二、租赁合同及次租赁合同是两个法律关系，根据合同的相对性，我公司不承担上述原告就店面恢复原状的责任。三、根据合同的相对性，平南公司拖欠原告的租金应由其承担，原告每月收取其店面租金是多少，我公司不知情也无法确认。四、我公司已经将10万元的房租押金或保证金交纳给了西法区人民法院，作为租赁合同期满2016年9月30日恢复原状的保证金。五、我公司不承担本案的诉讼费用。被告季季红公司提交了如下证据：证据一、2006年3月7日《商铺租赁合同书》一份复印件，证明南昌市洪城电子数码城将坐落于南昌市八一大道99号洪城广场群楼一、二楼出租给被3，面积为5200平米，租期为2006年9月30日至2016年9月30日，共计10年，允许被3转租，租赁物有损坏由被3承担赔偿责任。证据二、2006年10月25日《房屋租赁合同》及2013年8月23日《补充协议》各一份，证明被平南公司将坐落于南昌市八一大道99号洪城广场群楼二楼及一楼单独进出口使用面积是1100平米转租给第三人，用于餐饮经营，租期是2006年11月1日至2016年9月31日。第三人向平南公司缴纳了10万元履约保证金。证据三、收据3张及银行转账明细清单，证明1、第三人按合同约定向胡小平、平南公司支付2015年7月31日止的房屋租金，2、第三人按租赁合同约定通过支付被3、4至2015年7月31日止的支付凭证。证据四、（2011）西民三初字第297、331号民事调解书各一份及执行款（保证金），证明：1、涉案房产的其他部分业主与胡小平、平南公司租赁房屋恢复原状达成了调解协议，2、第三人已向西湖法院缴纳了10万元的押金，用于（2011）西民三初字第297号、331号民事调解书的恢复原状保证金。本案经审理，确认了如下事实:原告系南昌市西湖区八一大道99号洪城广场店面的业主，2005年9月12日，原告组成的洪城电子数码广场一二楼店铺业主委员会作为甲方同被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司作为乙方签订《洪城电子数码广场一、二楼店面租赁协议书》一份，协议约定：1．甲方同意将位于南昌市八一大道99号洪城电子数码广场一二楼店铺4520平方米全部租赁给乙方统一经营，乙方亦同意承租。2．租赁期限为壹拾年，从二00六年十月一日至二0一六年九月三十日至。3．租金计算方法：2006年10月1日至2016年9月30日，租金按甲方所购店铺的总金额的年利率5，8﹪计算，即每月租金为壹拾叁万柒仟叁佰陆拾玖元柒角伍分。5．租金支付方法：乙方承租后，从洪城房地产开发有限公司返租三年，期满起付租金，（即2006年10月1日起）并在每月15号之前向甲方支付当月租金，如乙方逾期支付，则应向甲方按所欠租金每月万分之五支付滞纳金，乙方逾期超过45天不缴交租金，视为乙方违约，甲方有权终止协议。9．在租赁期间，乙方有自主经营管理的协议。甲方同意乙方进行转租、分租，甲方不得干预乙方的正常经营管理。2007年6月6日，被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司以南昌洪城电子数码城的名义作为甲方同被告胡小平作为乙方签订《商铺租赁合同书》一份,载明:1，甲方同意将座落于南昌市八一大道99号洪城广场裙楼壹、贰楼,建筑面积4580平方米,出租给乙方作为经营场地使用,乙方愿意承租。2，租赁期为9年,从2006年3月10日起至2015年12月31日止。被告胡小平承租后，开设了被告江西平南超市实业有限公司，并在承租店面内进行实际经营。2006年10月25日，被告胡小平将南昌市八一大道99号洪城广场裙楼贰楼及一楼单独进口建筑面积约1100平方米的商铺出租给第三人季季红公司使用，双方签订《房屋租赁合同》一份，2013年8月又签订补充协议一份，约定租赁期限延至2016年9月30日止，2015年1月1日至2016年9月30日期间房租即月租金在原租金基础上增加3000元，乙方另行向甲方交纳15万元履约保证金，其他内容和条款按原合同同步执行。后因被告胡小平从2014年12月12日起未支付租金,故原告以洪城数码广场一、二楼业主委员会名义于2015年2月26日向被告胡小平发送函告一份,要求其支付租金及滞纳金,逾期45天不缴足劲,视为违约,原告有权终止协议,并追究被告胡小平的违约责任。2015年3月26日，被告胡小平对洪城电子数码广场一、二楼商铺业主委员会作出回复:本人承租贵方位于南昌市八一大道99号的物业,其中二楼已转租给季季红公司使用,(商铺租赁合同时间从2006年11月1日至2016年9月30日),每月租金计人民币贰万玖仟元整,我方委托业主委员会直接向季季红公司收取租金。后因被告及第三人均未向原告支付租金，原告遂诉至本院，要求1、判令上列被告或第三人立即向上列原告支付拖欠的商铺租金及滞纳金133374，57元；2、判令上列被告或第三人立即向上列原告交还所租商铺并恢复上列原告商铺的原始隔扇墙；3、本案诉讼费用由上列被告承担。另查明，被告季季红公司法人代表系周红，被告平南公司法人代表系被告胡小平。被告季季红公司向被告平南公司支付了至2015年7月31日止的房屋租金，之后的租金因无法联系被告胡小平，未再支付。截至2015年7月31日止,所欠原告的租金及滞纳金分别为：罗明忠3347，47元，徐其晓2489，26元，黄立群4556，90元，周睿4937，91元，陈婕7762，99元，姜文华2827，07元，杨建红3696，26元，金静洁7662，67元，唐和平42，3，09元、万根1846，21元、朱华生3357，42元、邓兰2851，03元，吴畏5430，22元，徐颖、曾思文（66541，78元），张斌4676，46元，ＸＸ飞7187，83元，原告每个月的租金是由被告胡小平支付。上述事实，有原、被告的陈述,房屋所有权证、租赁合同、转账凭证证明等证据所证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。本案中，原告与被告以及被告之间的签订的房屋租赁合同均系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告金海城公司、华翔公司作为第一承租人，按约应向原告支付相应的租金。被告金海城公司、华翔公司将原告所有的店面转租给被告平南公司及被告胡小平后，其作为次承租人，在承租期间，又将原告所有的店面转租给第三人季季红公司，但2014年12月之前的店面租金一直由被告胡小平支付给原告。原告虽与被告平南公司、被告胡小平、被告季季红公司不存在直接的合同关系，但其作为业主，有收取店面租金的权利，被告平南公司及胡小平应在被告金海城公司、华翔公司未支付给原告房租租金的范围内（2014年12月1日之后的租金）承担连带支付义务。季季红公司承租的房屋面积不仅仅包含原告的店面，还包含其他业主的店面，因被告胡小平及平南公司未到庭参加诉讼，致使其分别支付给所涉店面业主的租金与被告季季红公司支付给其的租金是否一致无法查实。但依常理推测，被告胡小平及平南公司在转租过程中应该赚取了租金差价，被告季季红公司支付给被告胡小平及平南公司的租金应超过了胡小平支付给所涉店面业主租金的总和。被告季季红公司已向被告胡小平支付了2015年8月1日之前的租金，其作为转租人的情况原告也予以知晓，故季季红公司在承租期内的合法权益同样应受法律保护。原告要求被告承担恢复原状的赔偿责任,因未提供有效证据证明店面出租前的原状及有效的赔偿标准,故本院不支持该诉请。被告华翔公司、金海城公司、胡小平、平南公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应对此承担不利的诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2005年9月12日原告罗明忠、徐其晓、黄立群、周睿、陈婕、姜文华、杨建红、金静洁、唐和平、万根、朱华生、邓兰、吴畏、徐颖、曾思文、张斌、ＸＸ飞以洪城电子数码广场一二楼店铺业主委员会及业主名义与被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司签订的《洪城电子数码广场一、二楼店面租赁协议书》。二、被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付房屋租金及滞纳金给原告罗明忠3347，47元，徐其晓2489，26元，黄立群4556，90元，周睿4937，91元，陈婕7762，99元，姜文华2827，07元，杨建红3696，26元，金静洁7662，67元，唐和平42，3，09元、万根1846，21元、朱华生3357，42元、邓兰2851，03元，吴畏5430，22元，徐颖、曾思文（66541，78元），张斌4676，46元，ＸＸ飞7187，83元。三、被告江西平南超市实业有限公司、胡小平对上述第一项被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司的义务承担连带责任。四、被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司、被告胡小平、第三人季季红公司于本判决生效之日起三十日内归还原告罗明忠、徐其晓、黄立群、周睿、陈婕、姜文华、杨建红、金静洁、唐和平、万根、朱华生、邓兰、吴畏、徐颖、曾思文、张斌、ＸＸ飞位于南昌市八一大道99号洪城广场二楼的店铺。五、驳回原告罗明忠、徐其晓、黄立群、周睿、陈婕、姜文华、杨建红、金静洁、唐和平、万根、朱华生、邓兰、吴畏、徐颖、曾思文、张斌、ＸＸ飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费2970元,由被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司、江西平南超市实业有限公司、胡小平承担，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长 胡 婷审 判 员 罗 雯人民陪审员 熊志红二〇一六年四月十三日书 记 员 甘文婷速 录 员 黄前琴 微信公众号“”