（2015）吴民初字第1468号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2017-10-11
案件名称
1468苏州鑫苑置业发展有限公司与孟青成商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州鑫苑置业发展有限公司,孟青成
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第九十九条第一款，第一百零一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第1468号原告苏州鑫苑置业发展有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢。法定代表人王信琦，董事长。委托代理人刘文修、徐辉，江苏建苏律师事务所律师。被告孟青成。原告苏州鑫苑置业发展有限公司诉被告孟青成商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐辉到庭参加诉讼，被告孟青成经本院公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼法律文书，公告期满后，被告孟青成无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州鑫苑置业发展有限公司诉称，2007年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于苏州市通达路1599号鑫苑湖岸名家（北区）29幢1603室房屋一套，房屋建筑面积79.36平方米，总价为581549元，约定被告于2007年8月20日支付首付款116549元，余款465000元以按揭贷款方式支付。同时，合同约定，采取按揭方式支付房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按借款合同约定还款，连续三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除合同的，买受人应承担总房款10%的违约金。上述合同签订后，被告向中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称工行吴中支行）申请贷款，由原告作为担保人承担阶段性连带保证责任。原、被告及贷款银行于2007年8月签订一份《个人购房借款/担保合同》，该合同约定，贷款人根据被告申请主，同意向其发放个人购房贷款人民币465000元，贷款期限30年，被告授权贷款人将贷款一次性汇入原告账户，原告为被告承担阶段性连带担保责任。上述贷款合同签订后，贷款银行足额发放了贷款，但被告却未能依约正常还款。据此，贷款银行于2012年12月17日向苏州市吴中区人民法院提起诉讼，要求被告承担还款责任，原告承担连带保证责任。法院判决被告给付贷款银行借款本金391374.50元，利息8770.04元，律师费14105元，案件受理费11074元，判决原告承担上述债务的连带清偿责任。后因被告未履行判决义务，根据法院执行裁定（2013）吴执字第1743号，原告于2013年8月28日被扣划人民币458808.16元。原告在履行上述担保责任后无法与被告取得联系。因此请求法院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，同时判令被告配合原告办理注销合同备案手续；判令被告承担原告代偿还款项总计458808.16元；判令被告向原告支付利息损失53595.71元，违约金58154.90元；判令原告有权从应退还被告的房款中予以扣除上述款项，并由被告承担本案诉讼费用。被告孟青成未作答辩。诉讼中，原告为支持其诉讼主张的成立向本院提供证据如下：1、原告与被告于2007年8月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）一份；2、原、被告和工行吴中支行于2007年8月签订的《个人购房借款/担保合同》；3、苏州市吴中区人民法院（2013）吴商初字第0014号民事判决书（以下简称吴中法院判决书）、（2013）吴执字第1743号民事裁定书（以下简称吴中法院执行裁定）各一份；4、时间为2013年8月28日金额为458808.16元的工商银行业务回单一份。原告据此表示，原、被告于2007年8月20日签订商品房买卖合同后，被告支付了首付款116549元，余款465000元以按揭贷款方式支付。当月，原、被告与工行吴中支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行吴中支行向被告提供购房贷款，并由原告作为保证人为被告此贷款提供阶段性担保。然后因被告断供，致使工行吴中支行向吴中法院提起诉讼，经法院判决，原告应对被告因《个人住房借款合同》而对工行吴中支行所负的债务承担连带保证责任。原告据此承担了保证责任，为被告代偿了债务。因此，原告有权向被告追偿上述债务。此外，被告的违约行为已经满足了合同约定的出卖人合同解除权的条件，因此，原告要求解除商品房买卖合同，并要求被告支付原告利息损失及约定违约金合法有据。另查，2008年4月30日，原告承建的湖岸名家13#-31#、36#商品住宅工程通过交付使用备案。被告购置房屋所在的湖岸名家29幢住宅楼绝大多数业主已于2009年9月起办理了商品房产权转移登记，领取房产权证，但被告至今未办理商品房产权转移登记。本院认为，虽然因被告未到庭而无法组织双方当事人对原告提供的证据进行质证，但因原告提供的证据均系原件，故本院对原告提供的证据的真实性予以认定。同时认为，原、被告于2007年8月20日签订《商品房买卖合同》以及原、被告和工行吴中支行于2007年8月签订的《个人购房借款/担保合同》不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同》能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同标的总价款为581549元，被告于签订合同当日支付首付款116549元，余房款465000元，被告以按揭贷款方式支付的事实；《个人购房借款/担保合同》可以证明工行吴中支行向被告出借款项465000元作为购房款汇入原告账户，原告对此承担阶段性连带保证责任的事实。同时依上述二份合同可知，双方之间存在“在原告承担保证责任期间，如被告未依借款合同约定履行合同义务连续三个月或者累计六个月的，原告有权解除合同”的约定；吴中法院民事判决书可以证明，因被告断供，致使原告就被告对工行吴中支行所负的借款本息以及为实现债权而产生的费用（律师费，诉讼费）等债务承担连带保证责任；吴中法院执行裁定及其工行业务回单能够证明原告代被告清偿上述债务458808.16元的事实。基于上述证据，就原、被告之间的《商品房买卖合同》，由于被告与工行吴中支行签订借款合同的真实目的是为支付其与原告之间的商品房买卖合同中的购房履行款，因此，当工行吴中支行依约将借款汇入指定的原告账户后，被告基于《商品房买卖合同》而产生的合同义务已经履行完毕。但当原告承担了被告与工行吴中支行之间的《个人购房借款/担保合同》约定的保证责任后，其也就失去了基于商品房买卖合同所应获得的合同利益（即被告应支付的购房款）。并且原告实际承担保证责任的现实亦满足了合同关于“买受人没有按借款合同约定还款，连续三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同”的约定情形，故合同约定的原告所享有的合同解除权的条件已经成就。同时，由于被告下落不明，致使原告无法履行交付标的物的合同义务，并进而导致被告与工行吴中支行未能就购房借款合同办理涉案商品房房产抵押登记。就此方面，原告并无过错。因此原告请求解除合同的诉讼请求理由正当，应当予以支持。该合同解除时间应当认定为原告起诉之日即2015年9月2日为妥；又因涉案商品房买卖合同关于“出卖人解除合同的，买受人应承担总房款10%的违约金”的违约责任约定不违反法律强制性规定，故对合同双方均具有拘束力，因此，原告要求被告承担58154.9元的违约金的主张亦应予以支持。此外，本案原告所提供的证据能够证明原告就被告与工行吴中支行之间的借款合同承担了保证责任，代为被告清偿了债务，因此原告向被告主张追偿权的诉讼请求合法有据，理应支持。对于原告追偿权范围的确认。由于《商品房买卖合同》已予解除，故双方均应各自向对方返还基于上述合同而取得的权益。由于原告并没有未将涉案《商品房买卖合同》中的标的物实际交付于被告，故原告应当将被告支付的购房款予以返还，同时原告基于涉案《商品房买卖合同》取得的由被告出面申请的购房贷款亦应当一并返还，考虑到履行的经济性，应由原告直接返还给贷款人即工行吴中支行为妥。现原告已经承担了保证责任，故此返还义务亦已履行完毕。但鉴于涉案商品房买卖合同无法履行的过错在于被告，故原告代偿的购房贷款而产生的利息损失仍应由被告承担。由此，在本案中，原告可以向被告主张偿还债务的范围应为吴中法院民事判决书及其执行裁定书确认的，原告代为被告偿付的律师费14105元，诉讼费用11074元，贷款利息42254.66元，合计67433.66元。另因被告在签订涉案商品房买卖合同时已经向原告支付购房款116549元，因此，在原告代偿被告上述债务时，被告给付原告的房款金额远大于代偿债务金额，因此原告在代偿债务过程中并未产生实际的损失，故原告主张追偿款利息损失的主张依据不足。诉讼中，原告要求对原、被告双方互负的债权债务进行抵销的主张符合法律规定，应予准许。本案中，被告所需承担的是原告代偿的律师费14105元，诉讼费用11074元，贷款利息42254.66元以及涉案商品房买卖合同解除而承担的违约金58154.9元，共计125588.56元，经与被告预付购房款116549元相抵销，被告还须给付原告款项9039.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十九条，第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州鑫苑置业发展有限公司与被告孟青成于2007年8月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）于2015年9月2日解除。被告孟青成应于本判决生效之日起十日内协助原告苏州鑫苑置业发展有限公司办理上述合同注销备案手续。二、被告孟青成应于本判决生效之日起十日内向原告苏州鑫苑置业发展有限公司给付款项人民币9039.56元。三、驳回原告苏州鑫苑置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9615元，公告费600元，合计人民币10215元，由原告苏州鑫苑置业发展有限公司负担4086元，被告孟青成负担6129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行园区支行，户名：苏州市预算外资金财政专户苏州市中级人民法院分户；帐号：10×××99。审 判 长 顾小炜人民陪审员 毛惠芬人民陪审员 陈健红二〇一六年四月十三日书 记 员 高 羽 百度搜索“”