（2016）渝0116民初3968号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-11-02
案件名称
重庆市江津区祥瑞物业管理有限公司与代勤松物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市江津区祥瑞物业管理有限公司,代勤松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百三十四条，第一百四十四条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初3968号原告：重庆市江津区祥瑞物业管理有限公司。住所地：重庆市江津区几江瑞安路祥瑞水木年华青木苑12号楼1号，组织机构代码20358714-7。法定代表人：冯天才，职务：总经理。委托代理人：胥毅、俞理伟，中豪律师集团（重庆）事务所律师，一般代理。被告：代勤松，男，汉族，1968年4月27日出生，住重庆市江津区。原告重庆市江津区祥瑞物业管理有限公司（以下简称祥瑞物业公司）诉被告代勤松物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告祥瑞物业公司的委托代理人胥毅到庭参加了诉讼，被告代勤松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祥瑞物业公司诉称：2004年5月1日，原告祥瑞物业公司与重庆祥瑞房地产集团有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为重庆市江津区祥瑞水木年华小区提供前期物业服务，物业服务费标准为2元/㎡。2014年6月23日，被告代勤松与重庆世纪盛吉资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁位于重庆市江津区水木年华小区青木苑10幢-1层A-48、1层A-43号商铺，租赁期间由被告承担物业服务费，租赁时间为2014年5月20日至2015年5月19日，被告实际租赁使用商铺至2015年8月。被告自2014年6月起一直未向原告缴纳物业服务费，2014年9月6日，原告书面致函被告催收无果。原告请求判决被告支付2014年6月至2015年8月期间的物业服务费共计36537.30元，违约金15560.02元，共计52097.32元。被告代勤松未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2004年5月1日，原告祥瑞物业公司与重庆祥瑞房地产集团有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：由原告祥瑞物业公司为重庆市江津区祥瑞水木年华青木苑小区提供前期物业服务；物业服务费实行包干制，商业物业服务费标准为2.0元/㎡；各项费用于次月6-10日收费，逾期不缴纳物业管理服务费的按日加收已缴纳费用3‰滞纳金。上述合同到期后，并未签订新的物业服务合同，原告继续为被告所在小区提供物业服务至今。2014年6月23日，被告代勤松与重庆世纪盛吉资产管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定由被告租赁位于重庆市江津区水木年华小区青木苑10幢负1层A-48、1层43号商铺（即原告诉称商铺），建筑面积1244.31㎡，租赁时间为2014年5月20日至2015年5月19日，房屋租赁期间，物业服务费由被告负担。上述合同到期后，被告代勤松实际租赁使用商铺至2015年8月。本案审理过程中，原告于2016年6月3日书面变更诉讼请求，自愿降低按照1.50元/㎡的标准计算物业服务费，违约金降低为9523.47元。被告代勤松自2014年6月至2015年8月期间共欠缴物业服务费27996.98元（1244.31㎡×1.50元/㎡×15月）。2014年9月5日，原告以邮寄方式向被告代勤松发出催交物管费的函，但被告并未前来缴纳物业服务费。现原告诉讼来院，提出上述主张。另查明：经本院释明后，原告明确表示放弃追加商铺所有权人重庆祥瑞房地产集团有限公司作为共同被告。上述事实，有原告方的当庭陈述，原告物业公司提供的《前期物业管理服务合同》、《房屋租赁合同》、催缴物管费的函、物业服务相关记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。原告祥瑞物业公司与重庆祥瑞房地产集团有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，上述合同对小区内业主均具有约束力。原告依约向被告租赁的物业提供了物业服务，根据《房屋租赁合同》约定，被告代勤松作为物业使用人应当向物业服务公司缴纳物业服务费用。在上述合同到期后，虽未签订新的物业服务合同，但原告继续为被告提供物业服务至今，双方形成事实物业服务合同关系。被告代勤松自2014年6月至2015年8月期间未按照合同约定支付物业服务费，违反了诚实信用原则，依法应承担民事责任。审理过程中，原告祥瑞物业公司自愿将物业服务费标准减低为1.50元/㎡，本院予以准许，原告请求的2014年6月至2015年8月期间的物业服务费27996.98元，本院予以支持。被告拖欠原告物业服务费用27996.98元已构成违约，原告依合同约定，请求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。原告请求按照1‰的标准支付违约金，该请求虽低于前期物业服务合同约定的3‰标准，但依然过高，本院认为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜。被告代勤松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告代勤松在本判决生效后十日内支付原告重庆市江津区祥瑞物业管理有限公司2014年6月至2015年8月期间的物业服务费27996.98元。二、被告代勤松于本判决生效后十日内支付原告重庆市江津区祥瑞物业管理有限公司违约金，该违约金的金额以每月所欠物业服务费1866.47元为本金，自次月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算，至被告代勤松付清为止。三、驳回原告重庆市江津区祥瑞物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告代勤松未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1102元，减半收取551元，由被告代勤松负担。此款原告已预缴，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘云龙二〇一六年四月十三日书 记 员 黎建国 搜索“”