（2016）渝0105民初2663号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-22

案件名称

刘燕清与重庆天拓置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘燕清,重庆天拓置业发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初2663号原告刘燕清，女，汉族，住重庆市石柱县。委托代理人刘忠敏，重庆天伸律师事务所律师。被告重庆天拓置业发展有限公司，住所地重庆市江北区大石坝大路村73号，组织机构代码77179080-5。法定代表人吴秉琪，董事长。委托代理人朱彦军，男，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告刘燕清与被告重庆天拓置业发展有限公司（下称天拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员张成勇独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理，书记员蒋红担任法庭记录。原告刘燕清的委托代理人刘忠敏、被告天拓公司的委托代理人朱彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕清诉称，我方与天拓公司签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、基础设施及违约责任等事项进行明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但天拓公司却违反合同约定，未接通正式居民用电。根据合同约定及法律规定，天拓公司应支付基础设施未达到法定标准的违约金。请求法院判决天拓公司支付违约金4130元，并承担本案诉讼费。被告天拓公司辩称，根据合同约定，被告已于交房之日起接通临时用电，达到了通电的交付标准，不应承担违约责任。涉讼房屋未能接入居民用电系因政府相关职能部门原因，存在不可抗力因素，故被告不应承担违约责任。即使法院认定违约责任成立，合同约定的违约金亦过高，请求调低。经审理查明，2014年4月11日，刘燕清与天拓公司签订商品房买卖合同，主要约定刘燕清向天拓公司购买位于重庆市江北区大石坝一村x号房屋，房屋总价款893108元。合同约定，涉讼房屋属现房，用途为住宅，天拓公司应于2013年12月31日前，将商品房交付刘燕清使用，商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行房屋验收交接时，天拓公司应出示前述备案登记证，并向刘燕清提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。合同第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”载明，天拓公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施按下列日期达到使用条件，其中电为“于2013年12月31日前通电”；如在约定日期内未达到使用条件，刘燕清允许天拓公司在交房之日起90日内予以整改，逾期按每日10元标准支付违约金至实际达到使用条件之日止；若因相关职能部门或不可抗力导致延误的，期限顺延，天拓公司不承担违约责任。合同签订后，刘燕清支付了约定的购房款。2013年12月27日，涉讼房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。刘燕清实际接房时涉讼房屋接通的是工业临时用电。2015年5月18日，国网重庆市电力公司江北供电分公司（下称江北供电分公司）向涉讼房屋提供正式用电。刘燕清确认其本人未交纳过涉讼房屋2015年5月18日前的电费，而是从开通居民用电后才开始自行交费。天拓公司交纳了相应工业临时用电电费，且表示不再向刘燕清予以追偿。刘燕清要求天拓公司支付违约金未果，遂于2016年2月将本案诉至本院。庭审中，刘燕清陈述其要求的违约金从合同签订之日后的第91日起计算至2015年5月18日止。天拓公司陈述，其已于2012年起开始申请开通正式居民用电的报批手续，但因该片区电压不稳等因素，供电部门一直未予审批；故系该不可抗力导致未接通正式用电，天拓公司不应承担违约责任。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、契税、大修基金票据、重庆市电力江北供电分公司2015年9月28日出具的说明、天拓公司2015年2月6日出具的关于华润中央公园三期用电问题的回复、重庆市公安局大石坝派出所出具的回复、重庆市江北区法院2015江法民初字第05285号判决书，以及双方当事人陈述等证据证明，并经开庭质证，足以认定。本院认为，刘燕清与天拓公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于天拓公司未按合同约定时间接通居民用电的行为是否构成违约，应否承担违约责任。本院认为，涉讼房屋系居住用房，合同第十七条应为关于居住用房基础设施、公共配套的约定，在合同未作特殊说明的情况下，该条款中的“通电”应理解为接通居民用电。天拓公司认为接房时已通工业临时用电即已符合“通电”条件的抗辩，与合同通常解释不符，本院不予支持。关于天拓公司有关未接通居民用电系政府职能部门原因或不可抗力所致，故其不应承担违约责任的答辩，本院认为，天拓公司作为涉讼房屋的开发商，理应具备商品房选址、报建、修建、销售等方面的专业知识，对于房屋接通居民用电的基础条件、申报程序、需时长短等理应在建房前及建房过程中予以充分持续关注与考量，并据此合理预计和衡量商业经营风险，与购房人就相应条款协商签订购房合同。本案双方合同未明确约定职能部门内涵，江北供电分公司作为企业法人分支机构并非职能部门，天拓公司亦未举示充分证据证明本案存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对其相应答辩意见，本院不予支持。综上，本院认定天拓公司未依约在2013年12月31日前接通涉讼房屋居民用电，因本案合同签订于2013年12月31日之后，故天拓公司应在合同签订之日起具备接通居民用电的条件；其未按期通电已构成违约，依约应承担违约责任。双方合同约定按每日10元计付违约金，现天拓公司认为该违约金过高，请求调低。本院认为，因涉讼房屋从使用功能而言已实际通电，而刘燕清亦未举证证明其因天拓公司未接通居民用电实际遭受的损失，本院综合考虑涉讼房屋交房时使用功能完备程度、涉讼房屋实际已接通居民用电现状、天拓公司对于逾期接通居民用电的过错程度、天拓公司对于工业用电电费的支付承担情况、购房人对于涉讼房屋合理预期利益等，酌情将天拓公司本案违约期间应支付的违约金调整为1000元。刘燕清诉讼请求中超出此标准部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告重庆天拓置业发展有限公司向原告刘燕清支付违约金1000元。二、驳回原告刘燕清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆天拓置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员　　张成勇二〇一六年四月十三日书　记　员　　蒋　红 来源：百度搜索“”