（2016）宁01民终207号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-05-17
案件名称
侯援与宁夏回族自治区通信管理局、宁夏龙海信通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯援,宁夏回族自治区通信管理局,宁夏龙海信通房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终207号上诉人（原审被告）侯援，男，1960年11月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人王建军、王涛，北京市中银（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宁夏回族自治区通信管理局，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路61号信通大厦15层。法定代表人王生屹，该管理局局长。委托代理人白宇、杨玉君，宁夏兴业律师事务所律师。原审被告宁夏龙海信通房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市高新区2号厂房。法定代表人杨建宁，该公司董事长。上诉人侯援因商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第2625号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉讼请求：请求判令确认被告龙海公司与被告侯援签订的《商品房买卖合同》无效；请求确认原告应当取得涉案房屋的所有权；本案诉讼费由两被告承担。原审法院查明，2004年，原告联合宁夏通信通信规划设计院、铁通公司、无线电管理委员会、网通公司五家单位拟建设宁夏通信监管综合办公大楼，遂向宁夏回族自治区发改委报请立项审批。2004年3月17日，区发改委以宁发改投资（2004）137号《关于宁夏通信监管业务用房立项的批复》批准项目立项。同年11月14日，银川市人民政府作出银政函发（2004）126号《关于宁夏龙海房地产开发有限公司建设宁夏信通大厦项目用地的批复》，同意将北京中路北侧，国有建设用地19360.09平方米，出让给龙海公司，作为该公司为宁夏通信管理局代建宁夏信通大厦项目用地。2004年5月10日，原告与被告龙海公司签订《委托代建房屋协议》，约定由被告龙海公司在信通大厦项目中为原告代建约10000平方米的办公用房。2006年3月29日，原告与被告龙海公司签订《信通大厦房屋面积补充约定》，将房屋面积变更为约6000平方米。2008年，被告龙海公司取得银川市住房保障局核发的编号为2008290号《商品房预售许可证》。2012年3月16日，原告与被告龙海公司签订《商品房买卖合同》。约定，原告购买信通大厦项目A段9、15层，B段5、6、7层商品房，建筑面积6556.07平方米；商品房单价3230元／平方米，总金额21176106元；付款方式为分期付款，合同签订支付房款总价97%，剩余3%办理产权证一次支付；被告龙海公司应当在2012年4月2日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人（原告通信管理局）使用，交付使用条件为该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由买受人（原告通信管理局）提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，房屋产权登记期限按照银川市政府制定的销售政策确定。合同对双方的其他权利义务也有相关约定。在《商品房买卖合同》签订前，原告已经按照《委托代建房屋协议》的约定，自2004年5月起陆续向被告龙海公司支付1677万元代建款。《商品房买卖合同》签订后，原告于2012年4月9日支付购房款4021722元。至此，原告已按《委托代建房屋协议》、《商品房买卖合同》的约定，累计支付购房款20791722元，占房屋总价款的97%。同时，被告龙海公司亦向原告出具等额购房发票。2010年11月，被告龙海公司向原告交付了房屋使用权，原告装修后进驻办公至今。2014年8月27日，被告龙海公司取得信通大厦项目的《建设工程竣工验收备案表》，但没有为原告办理涉案房屋权属登记。2014年12月，原告依据《商品房买卖合同》约定的仲裁条款向银川仲裁委员会申请仲裁，要求被告龙海公司办理《商品房买卖合同》备案登记手续，办理房屋所有权证和国有土地使用权证，支付逾期交房、逾期办证的违约金。银川仲裁委员会经过审理，作出（2015）银仲字第31号裁决书，裁决：一、被申请人（被告龙海公司）为申请人（原告通信管理局）办理位于银川市金凤区信通大厦A段9、15层和B段5、6、7层《商品房买卖合同》备案登记手续；二、被申请人（被告龙海公司）为申请人（原告通信管理局）办理银川市金凤区信通大厦A段9、15层和B段5、6、7层《房屋所有权证》和《国有土地所有权证》；三、被申请人（被告龙海公司）向申请人（原告通信管理局）支付逾期办理房屋产权证违约金150000元。裁决书生效后，原告遂向银川市中级人民法院申请强制执行。执行中银川市中级人民法院查明，涉案房产中的第9层已在2014年5月23日办理《商品房买卖合同》备案手续，买受人为被告侯援。因执行案件涉及到第三人的财产权益，故银川市中级人民法院暂无法执行生效裁决书中第一、二项关于办理合同备案及办理产权证、国有土地使用权证的裁决事项。另查明，（一）2012年7月31日，被告侯援与被告龙海公司分别签订《借款协议》一份，被告侯援向被告龙海公司出借本金人民币600万元。借款期限届满后，被告龙海公司没有偿还借款本息；（二）2014年5月22日，被告龙海公司与被告侯援签订《商品房买卖合同》，并于当日办理合同备案登记。被告龙海公司拟以其开发的信通大厦项目A段第9层商品房抵顶所欠借款本息。签约时，被告龙海公司没有将涉案房屋已出售并交付原告使用的事实如实告知被告侯援，称涉案房屋已租赁；（三）2012年4月10日，原告向被告龙海公司发出关于尽快完成综合办公楼竣工事项的函，该函载明“宁夏龙海信通房地产开发有限公司：你公司为我局代建的‘信通大厦’综合办公楼，按照双方2012年3月16日签订的购房合同，我局已将工程款支付，请你公司尽快完成房产备案登记、工程竣工验收、房产证办理等事项，使楼房资产转入我局固定资产管理。”，2015年1月8日，原告再次向被告龙海公司发出关于要求完成综合办公楼竣工事项的函，该函载明：“宁夏龙海信通房地产开发有限公司：你公司为我局代建的“信通大厦”综合办公楼，现已竣工投入使用，我局已于2012年正式入住A楼9层、15层，B楼5层、6层、7层办公，按照双方2012年3月16日签订的购房合同，我局已将该工程款项支付，要求你公司务必于春节前完成我局所属楼层的房产备案登记、工程竣工验收、房产证办理等事项，以便使楼层资产尽快转入我局固定资产管理。”（四）2015年3月2日，被告龙海公司给宁夏通信管理局、宁夏无线电管理委员会、宁夏通信管理局出具书面情况说明，该说明载明：“现就贵单位委托我公司代建‘信通大厦’部分房产在交付使用后，发现存在已交付部分房产因备案在第三人名下而无法给贵单位完成房产备案一事，予以说明如下：我公司于2004年底，在贵公司的极大信任下，接受了委托代建‘信通大厦’项目，……2006年工程开始施工，因钢材价格、劳动力成本加大，致使以钢材为主要构建的钢结构‘信通大厦’就陷入成本泥潭，我公司开始举债建设，……因为有部分房产为借款提供了抵押担保［其中包括贾文胜（盛）、侯援、李学玲、侯援四人］，所以没有全部完成备案工作。”以上事实，有原告的陈述，被告龙海公司的答辩，被告侯援的答辩，原告提交的宁夏回族自治区发展和改革委员会宁发改投资（2004）137号《关于宁夏通信监管业务用房立项的批复》、宁夏龙海房地产开发有限公司宁龙房字（2003）17号《关于在新区开发建设通信大厦的报告》、银川市发展和改革委员会银发改核准字（2005）033号《关于宁夏龙海信通房地产开发有限公司开发建设“宁夏信通大厦”商品房项目的核准意见》、银川市人民政府银政函发（2004）126号《关于宁夏龙海房地产开发有限公司建设宁夏信通大厦项目用地的批复》、银地产合同让字2004年112号《国有土地使用权出让合同》、《宁夏回族自治区发展和改革委员会》函复、《委托代建房屋协议》、《建房补充约定》、《信通大厦房屋面积补充约定》、房预售证号2008290号《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、收款收据及所附银行转账凭证、宁夏回族自治区销售不动产专用发票、《建筑装饰工程施工合同》、《关于尽快完成综合办公楼竣工事项的函》、《关于要求完成综合办公楼竣工事项的函》、宁质监（备）字（2014）第87号《竣工验收备案表》、（2015）银仲字第31号银川仲裁委员会裁决书、银川市中级人民法院（2015）银执字第91号执行裁定书、《情况说明》、《执行笔录》、《借款协议》、《中国工商银行客户存款对账单》，被告侯援提交的《借款协议》、户口历史交易明细表》、《中国工商银行个人业务凭证》、《宁夏银行进账单》、《收据》、《商品房买卖合同》在卷为凭，予以证实。原审法院认为，在法庭调查的基础上，结合现有诉讼证据，本案的争议焦点有二，其一，被告龙海公司与被告侯援之间所签订的《银川市商品房买卖合同》是否有效；其二，原告主张应取得涉案房屋所有权的诉请是否成立。首先，由于民间借贷关系的存在，当被告龙海公司不能按照《借款协议》的约定偿还借款本息时，拟以其开发建设的信通大厦项目A段第9层商品房抵顶债务，是二被告签订《银川市商品房买卖合同》的真实目的所在；缔约之际，被告龙海公司故意隐瞒涉案房屋在先出售并交付原告占有使用的事实，已经构成欺诈；同时，被告龙海公司“一房二卖”的违法行为，致使原告管理、使用的国有资产长期不能办理房屋权属证书，损害了国家利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项规定的情形，二被告之间签订的《银川市商品房买卖合同》应属无效。其次，2014年12月，原告依据与被告龙海公司签订的《商品房买卖合同》向银川仲裁委员会申请仲裁，（2015）银仲字第31号裁决书第二项已裁决龙海公司为原告办理涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地所有权证》，该裁决事项已经确认原告取得了涉案房屋的所有权，且截止目前尚无任何第三方向原告主张涉案房屋的所有权，原告的第二项诉请违背“一事不再理”的诉讼原则，故对此项诉请，本院不予调整。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告宁夏龙海信通房地产开发有限公司与被告侯援于2014年5月22日签订的《银川市商品房买卖合同》无效；二、驳回原告宁夏通信规划设计院（有限责任公司）的其他诉讼请求。本案受理费200元，由被告宁夏龙海信通房地产开发有限公司负担。宣判后，侯援不服提起上诉。上诉请求：一、依法撤销银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第2625号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实错误，自相矛盾。1.原判已然认定上诉人与被上诉人龙海公司签订商品房买卖合同的真实目的是以通信大厦A段第9层商品房抵顶欠付上诉人的债务。作为债务清偿方式以物抵债并未违反我国现行的法律法规。上诉人与被上诉人龙海公司签订商品房买卖合同主体适格合法，意思表示真实一致，内容及形式合法，属于有效协议。2.原判又认定被上诉人龙海公司构成欺诈，“一房二卖”致使国有资产不能办证损害了国家利益依《中华人民共和国合同法》第52条第1款的规定应当属于无效合同。原判这样的认定显然与前述有效认定存在明显的矛盾。二、原判适用法律错误。涉案的《商品房买卖合同》并不存在损害国家利益的情形，且事实上也不存在任何无效的情形。故原判适用《中华人民共和国合同法》第52条第1款的规定判决认定上诉人与被上诉人龙海公司签订的《商品房买卖合同》无效属于适用法律错误。上诉人称：银川市公安局已对杨建宁、马莉涉嫌合同诈骗进行立案侦查。被上诉人通信规划设计院答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。二审查明的事实同原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，涉案房地产系2004年，由宁夏通信管理局、宁夏通信规划设计院（有限责任公司）等五家单位联合报建审批，并由龙海公司委托代建。房屋建成后，通信管理局与龙海公司签订了《商品房买卖合同》，并按合同支付了购房款。龙海公司也将房屋交付通信管理局占有使用至今，双方签订《商品房买卖合同》合法有效并已实际履行，而且被生效的仲裁裁决所确认。上诉人侯援与龙海公司因民间借贷，龙海公司在未按约偿还借款的情况下与侯援签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记。约定以房屋抵顶借款本息。龙海公司与侯援签订《商品房买卖合同》的行为是隐藏已将涉案房屋在先出售给通信管理局并已实际交付并占有使用的真实情况，属民事欺诈行为。违反了有效合同诚实守信和意思表示真实一致的基本要件。因此原判认定双方签订的《商品房买卖合同》无效并无不当。上诉人关于双方合同合法有效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出“龙海公司构成欺诈，‘一房二卖’导致国有资产不能办证损害了国家利益”的裁判理由错误的上诉理由，民事法律规范平等保护各方民事主体的合法民事权益。原审判决的表述欠妥，但并没有影响到本案的实体处理。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人侯援负担。本判决为终审判决。审 判 长 雍东华审 判 员 安 宁代理审判员 高卫国二〇一六年四月十三日书 记 员 郭燕荣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第1页共11页 关注微信公众号“”