（2016）赣0723民初33号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2017-06-15
案件名称
大余县家园物业管理有限公司与刘福华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大余县人民法院
所属地区
大余县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大余县家园物业管理有限公司,刘福华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0723民初33号原告大余县家园物业管理有限公司。住所地：大余县伯坚大道星河嘉园内。法定代表人郭朝丽，系公司经理。委托代理人赖昆梁，大余县吉村法律服务所法律工作者（特别授权）。被告刘福华，男，1977年1月20日生，汉族，大余县人，居民，住大余县。原告大余县家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）诉被告刘福华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人郭朝丽其及委托代理人赖昆梁、被告刘福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告系物业服务合同关系，被告居住在世纪花园C栋2单元101室，并享有原告提供的物业服务，原告按照法律规定召开了业主大会征求意见，并经80%业主同意选出了业主代表，每年元月与原告公司签订了物业服务合同并约定物业费用，按照房屋建筑面积，柴，车库面积按每平方0.35元计算，于每季度月初交纳物业费用，可是被告拒不履行给付义务，经我方多次催讨，被告均以种种理由搪塞至今分文未付，为维护原告的合法权益，请求变更诉讼请求：1、被告应从2012年1月1日至2013年12月31日支付拖欠物业费共计人民币1338元，违约金人民币777元，2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、出示2012年、2013年物业管理合同复印件各一份，证明原告与业主委员会签订了物业服务合同。2、业主委员会备案登记表复印件一份，证明物业公司和��主委员会已经向房管部门备案。3、世纪花园C栋1单元的业主委员会委员确认书复印件一份，证明业主委员会委员经过选举签名，但刘福华没有签名字。被告刘福华辩称：1、原告起诉我的身份信息有错误，出生年月及身份证信息是错误的。2、我买的房子是二手房，是否欠物业费不清楚。且本案已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。刘福华为其辩称向本院出示房产证一本，证明房子是2012年1月17日买的。经质证，被告对原告提供的第1组证据有意见，认为不清楚，也没有参与。对第2、3组证据有异议，认为并不清楚。对被告提供的X栋X单元X室房产证，原告没有异议。经审理查明：为建设平安小区，大余县公安局南安分局、南安镇余西街居委会在征得世纪花园小区业主同意后成立业主委员会，选举业主刘铭殿为业委会主任，余承惠为副主任，业主委员会于2010年3月14日在大余县房地产管理局进行了备案。业主委员会与原告家园物业公司洽谈物业服务费的单价、服务事项、合同条款，并在小区内公示，世纪花园业主委员会与原告家园物业公司于2012年1月1日签订了物业服务合同。该合同约定与本案相关内容为：甲方（世纪花园住宅小区业主委员会）将世纪花园住宅小区委托乙方（大余家园物业管理有限公司）进行全面的物业服务，委托服务期限1年，自2012年1月1日到2012年12月31日；物业费由乙方按0.35元/㎡?月，小区内单家独院80元/?月，业主（或交费义务人）在每季度开始的1-10日按季度收取；业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金。同时乙方负责世纪花园住宅小区的房屋建筑共用部位、共用设施设备、共用设施和附属建筑物、构筑的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护和管理，公共环境卫生，引导物业区域内车辆行驶秩序，协助维护公共秩序、消防管理服务，房屋装修管理服务以及其他委托事项。2012年1月1日，原告入驻世纪花园住宅小区，负责该小区的物业服务工作，并向该小区公布了收费项目和标准。合同到期后，家园物业公司与业主委员会于2013年1月12日续签《物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。另查明，被告系世纪花园住宅小区X栋X单元X室业主，2012年1月17日从他人手中交易取得该套房屋房产证，房屋建筑面积为159.33平方米。被告刘福华在2012年1月17日-2013年12月31日期间未向原告交缴过物业管理费。原告工作人员向被告催缴物业服务费，被告也置之不理。2014年1月，原告撤离了该物业小区。庭审中，原告提出变更诉讼请求，刘福华的房屋面积为159.33���方米，物业费变更为1338元。上述事实，有原告提供的相关证据、被告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与世纪花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规等有关规定，该物业合同合法有效，对世纪花园小区全体业主均具有约束力。原告作为被告所在小区的物业服务部门，在按物业服务合同约定履行义务后，有权按照合同的约定向业主收取物业费，被告应按照约定向原告缴纳物业费。被告于2012年1月17日从他人手中交易取得该套房屋房产证，其物业服务费应从取得房屋所有权开始计算。即159.33平方米×0.35元÷30天×16天=29.74元，应予剔除。关于原告要求被告按日3‰支付违约金的问题。被告未按约定向原告缴纳物业费，属于违约行为。该物业合同对违约金的标准进行了约定，但本院认为，该违��金按日3‰收取偏高，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，故本院酌定违约金从被告逾期缴纳物业费之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。被告提出本案超过诉讼时效的主张，没有提交相关证据予以佐证，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘福华应在本判决生效后十日内向大余家园物业管理有限公司支付物业费计人民币1308.26元及违约金，违约金从2012年4月28日起以实际尚欠的物业费按中国人民银行同期贷款利率计付至付清全部物业费止。二、驳回大余家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告刘福华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 王显华人民陪审员 廖素华人民陪审员 ＸＸ年二〇一六年四月十三日代理书记员 罗风华附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人���称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行 微信公众号“”